今年以來(lái)一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管“風(fēng)暴”不斷鋪開(kāi)，信貸資金違規(guī)流入樓市籬笆扎緊、房地產(chǎn)貸款“兩條紅線(xiàn)”等政策的落地對(duì)個(gè)人購(gòu)房者有何影響？
記者近日從多位北京地區(qū)銀行個(gè)貸人員處獲悉，目前多家銀行北京分行以及分支行已無(wú)房貸額度，更有個(gè)貸人員直言“今年想要額度應(yīng)該沒(méi)戲了，明年可能才會(huì)有”。同時(shí)，在強(qiáng)監(jiān)管不斷加碼的背景下，消費(fèi)貸、信用貸等未還清者也將影響房貸額度的審批。
多家銀行稱(chēng)“已無(wú)房貸額度”
北京地區(qū)各大銀行再度勒緊房貸閘口，個(gè)人購(gòu)房者想要申請(qǐng)房貸難度進(jìn)一步增加。8月9日，北京商報(bào)記者從北京地區(qū)銀行多位個(gè)貸人員處獲悉，目前多家銀行分行以及分支行均無(wú)房貸額度可向貸款人發(fā)放，這一情形已較兩個(gè)月前出現(xiàn)收緊。
一位總部位于北京地區(qū)的國(guó)有大行個(gè)貸中心人士向北京商報(bào)記者介紹稱(chēng)，“純商貸我們最近已經(jīng)不接了，目前沒(méi)有額度，我們是收到北京分行下發(fā)的通知，北京地區(qū)所有的能接房貸的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該都沒(méi)額度了”。
一家總部位于南方地區(qū)的股份制銀行北京分行個(gè)貸經(jīng)理也提及，“現(xiàn)在行內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有房貸額度，不受理按揭業(yè)務(wù)，什么時(shí)候放開(kāi)額度還不一定”。
事實(shí)上，在今年清明小長(zhǎng)假后，北京商報(bào)記者在調(diào)查過(guò)程中就注意到，北京地區(qū)部分銀行房貸額度出現(xiàn)了收緊，但在彼時(shí)調(diào)查時(shí)，出現(xiàn)無(wú)房貸額度情況的銀行僅有2-3家，且多屬于個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)層面，現(xiàn)如今，多家銀行分行以及分支行均無(wú)房貸額度。
另有兩家股份制銀行分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員也表示“已無(wú)房貸額度”，其中，一家股份制銀行支行個(gè)貸經(jīng)理向北京商報(bào)記者介紹稱(chēng)，“我們這已經(jīng)不簽房貸合同了，因?yàn)榉抠J現(xiàn)在放不出款，沒(méi)有額度，今年想要額度應(yīng)該沒(méi)戲了，估計(jì)要等到明年”。
另一家股份制銀行支行個(gè)貸中心業(yè)務(wù)人員說(shuō)道，“我們行現(xiàn)在只能做純商貸，不能做和公積金一起的組合貸款，一般時(shí)間越往下半年走額度就越緊，現(xiàn)在申請(qǐng)已經(jīng)沒(méi)有額度了，明年才會(huì)有額度”。
無(wú)額度對(duì)個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的影響在于申請(qǐng)住房貸款的難度將會(huì)增加。光大銀行分析師周茂華在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，造成該現(xiàn)象的直接原因是銀行落實(shí)“兩條紅線(xiàn)”，導(dǎo)致部分區(qū)域銀行由于此前房貸擴(kuò)張速度較快，額度緊張；更深層次原因是監(jiān)管促進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，避免銀行信貸資源過(guò)度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
周茂華進(jìn)一步指出，同時(shí)，國(guó)內(nèi)落實(shí)“房住不炒”理念，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期健康發(fā)展，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展無(wú)疑透支部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α倪@些原因看，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要一段較長(zhǎng)時(shí)間。
消費(fèi)貸等未還清將影響審批
“部分購(gòu)房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購(gòu)房款或‘過(guò)橋’資金……”今年2月初，北京銀保監(jiān)局發(fā)文要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題。
在強(qiáng)監(jiān)管鐵腕之下，銀行層面對(duì)未還清消費(fèi)貸或信用貸客戶(hù)的審核也進(jìn)一步趨嚴(yán)，多位北京地區(qū)銀行人士向北京商報(bào)記者透露稱(chēng)，未還清消費(fèi)貸或信用貸的客戶(hù)有可能影響房貸的審批額度，甚至不能通過(guò)審批。
一位國(guó)有大行營(yíng)業(yè)部個(gè)貸中心人士向北京商報(bào)記者介紹稱(chēng)，“我行現(xiàn)在房貸額度比較緊張，需要預(yù)約排隊(duì)，一般客戶(hù)在滿(mǎn)足貸款要求之后就可以進(jìn)行申請(qǐng)，比如二手房貸款需要用戶(hù)的收入覆蓋負(fù)債的兩倍以上，必須要結(jié)清未還清的消費(fèi)貸和信用貸款才能進(jìn)行房貸申請(qǐng)”。
北京商報(bào)記者獲悉，各家銀行對(duì)于房貸的審核要求各不相同，同一銀行也因房貸業(yè)務(wù)的種類(lèi)不同而在審核方面有不同的要求，但總體而言，此類(lèi)要求均主要包括基本情況、購(gòu)房資格、貸款資格、還款能力、信用狀況、共同借款人/共同還款人/保證人的審查情況等。
“北京地區(qū)針對(duì)客戶(hù)的審核要求目前沒(méi)有收緊，您只需信用良好、擁有穩(wěn)定的工作或經(jīng)營(yíng)，能夠按時(shí)償還貸款就可以，除此之外還能提供身份證明、婚姻證明、貸款用途證明、收入證明材料等文件。不過(guò)行內(nèi)對(duì)有負(fù)債的客戶(hù)審核還是比較嚴(yán)格，消費(fèi)貸、信用貸負(fù)債占比較高的客戶(hù)可能不會(huì)通過(guò)審批�！绷硪患铱偛课挥谀戏降貐^(qū)的股份制銀行北京分行人員介紹道。
另?yè)?jù)一家城商行支行客戶(hù)經(jīng)理提供的信息，“有消費(fèi)貸或信用貸的客戶(hù)每個(gè)月都會(huì)繳納月供，所以在申請(qǐng)房貸時(shí)銀行要計(jì)算客戶(hù)每個(gè)月的還款能力，如果每個(gè)月需要還的消費(fèi)貸比較多，負(fù)債比較高，在申請(qǐng)房貸時(shí)審批下來(lái)的額度就會(huì)受到影響，銀行一般建議用戶(hù)還清消費(fèi)貸和信用貸，沒(méi)有負(fù)債對(duì)貸款審批也有好處”。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前房貸集中度管控以及房貸市場(chǎng)秩序管控，都會(huì)對(duì)銀行貸款的工作產(chǎn)生影響。將有消費(fèi)貸或信用貸等還貸情況納入監(jiān)管，也說(shuō)明銀行對(duì)于申請(qǐng)房貸的人會(huì)有更嚴(yán)苛的管理。通過(guò)此類(lèi)監(jiān)管，能夠規(guī)范貸款發(fā)放，對(duì)于此類(lèi)還背負(fù)其他債務(wù)的人員來(lái)說(shuō)，要獲取購(gòu)房方面的貸款，也會(huì)面臨壓力。
周茂華進(jìn)一步指出，消費(fèi)貸等未還清者將影響審批也是調(diào)控后的連鎖反應(yīng)，銀行由于房貸額度緊張，在市場(chǎng)供需機(jī)制作用下，會(huì)提升審貸標(biāo)準(zhǔn)挑選更為優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)。
房貸資金是否將繼續(xù)收緊？
從宏觀層面來(lái)看，銀行房貸放款出現(xiàn)緊縮主要來(lái)源于房貸集中度的合規(guī)性壓力。去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》明確對(duì)中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類(lèi)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40％和32.5％；第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5％和20％，監(jiān)管對(duì)占比超標(biāo)的銀行設(shè)置兩年或四年調(diào)整過(guò)渡期。根據(jù)已經(jīng)公布2020年年報(bào)數(shù)據(jù)的銀行來(lái)看，已有多家銀行房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比出現(xiàn)超標(biāo)。
但值得關(guān)注的是，在調(diào)查過(guò)程中，北京商報(bào)記者注意到，一些占比并未超標(biāo)的銀行也在同時(shí)對(duì)房貸額度進(jìn)行收緊。談及出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因，周茂華解釋稱(chēng)，“這可能與區(qū)域房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān)，如果部分銀行及其分支機(jī)構(gòu)所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控壓力較大，也可能影響這些機(jī)構(gòu)房貸投放，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控是抑制區(qū)域房地產(chǎn)過(guò)熱的重要手段。下半年房貸資金供給情況取決于兩方面情況：一是要看部分銀行房貸額度是否緊張；二是取決于區(qū)域樓市整體情況，如果存在過(guò)熱苗頭，相應(yīng)房貸資金供給必定緊張”。
正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，沒(méi)有超標(biāo)的銀行也采取了行動(dòng)，說(shuō)明近期管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)也開(kāi)始落到銀行本身。下半年還是要落實(shí)穩(wěn)定金融秩序和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的雙重任務(wù)，所以下半年銀行基調(diào)很明確，繼續(xù)會(huì)收緊。
來(lái)源：北京商報(bào)
編輯：wangdc
