2020年的新冠肺炎疫情給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了巨大的沖擊,在疫情影響下,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩。而外部環(huán)境的變化也使園區(qū)的運(yùn)營招商一度面臨困境,導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營商營收與利潤的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數(shù)字化賦能等多重利好的帶動下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)依舊將迎來蓬勃的發(fā)展。
從整體行業(yè)來看,隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,越來越多市場化運(yùn)作的園區(qū)開始“去地產(chǎn)化”,以信息化、智能化應(yīng)用,全面提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營能力;同時,聯(lián)合政企、金融與科研機(jī)構(gòu)多方協(xié)同深化合作,打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群也為產(chǎn)業(yè)升級提供了助推力。
展望未來,在國家不斷擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下,各級政府從多方面加快新基建建設(shè)進(jìn)度,作為產(chǎn)業(yè)集群載體空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū),仍有巨大的發(fā)展空間。
房訊指數(shù)研究院認(rèn)為,中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢:
1、開發(fā)模式將從"賣房賣地"轉(zhuǎn)向"持有運(yùn)營"。
以北京216號、217號兩份文件為標(biāo)志,北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入"持有時代";相信有北京的示范效應(yīng),預(yù)計很快將有更多一二線城市跟進(jìn),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從原先開發(fā)模式走向運(yùn)營模式。
2、產(chǎn)品模式將從"園區(qū)經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)向"城市經(jīng)濟(jì)"。
隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展,園區(qū)承載的功能日益多元化,大量城市要素和生產(chǎn)活動在區(qū)內(nèi)并存聚集,從而推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市化進(jìn)程,園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸走向融合。
3、盈利模式將從"客戶思維"轉(zhuǎn)向"伙伴思維"。
隨著"新經(jīng)濟(jì)"的快速發(fā)展,園區(qū)物理空間成為"共享資源",園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的"物業(yè)租售模式"向"投資共生模式"轉(zhuǎn)變。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關(guān)系,而是通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金,入股入園企業(yè),共同享受入園企業(yè)的成長收益。
4、運(yùn)營模式將從"管理園區(qū)"轉(zhuǎn)向"服務(wù)園區(qū)"。
未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展由"拼政策"進(jìn)入"拼服務(wù)"階段,圍繞三大方面建設(shè)服務(wù)體系:一是市場服務(wù),二是園區(qū)服務(wù),三是政務(wù)服務(wù)。
從1978年到2019年,已經(jīng)發(fā)展40余年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),經(jīng)歷了從高速膨脹到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型升級,終究要回歸到產(chǎn)業(yè)的本身,通過專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺,以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的園區(qū)布局,深度挖掘產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在價值,打造推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長極。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迎來政策利好 公募REITs穩(wěn)步推進(jìn)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是提升科技水平、快速構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的有效載體,可以有效聚集生產(chǎn)力,集約利用資源,帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的重要空間聚集形式,產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等一系列的重要使命。
中國最早的園區(qū)是改革開放初期以推廣經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策為目的而建立起來的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,園區(qū)的概念和范圍不斷的擴(kuò)張延展,從開發(fā)區(qū)到高新技術(shù)開發(fā)區(qū),再到最近幾年日益發(fā)展起來的產(chǎn)城融合等。
來源:中國開發(fā)區(qū)網(wǎng) 房訊指數(shù)整理
據(jù)不完全統(tǒng)計,我國有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個,包括國家級高新區(qū)168家、經(jīng)開區(qū)218個、國家級自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)18個等等,對全國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上,覆蓋了國家級、省級、市級等各個行政層級。
目前,我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已經(jīng)形成了比較成熟的運(yùn)營模式,園區(qū)依托實(shí)體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、資源匯聚、平臺化服務(wù)來發(fā)展產(chǎn)業(yè),并且更加注重園區(qū)的硬件軟件智慧化,提供彈性云服務(wù)、云辦公、企業(yè)金融服務(wù)、市場推廣等增值服務(wù),全方位高智能地協(xié)助產(chǎn)業(yè)培育和成長。
近年來,國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策,為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)I造了良好的營商環(huán)境。2020年3月,中共中央政治局常務(wù)委員會召開會議提出,加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。以人工智能、數(shù)據(jù)中心、物聯(lián)網(wǎng)、5G等新興技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的“新基建”,將為城市和園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系,同時拉動經(jīng)濟(jì)增長、助推數(shù)字經(jīng)濟(jì)全面升級、賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級,給產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。
4月,科技部火炬中心印發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出,按照“一區(qū)一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”布局建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群,要在現(xiàn)有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)和培育基礎(chǔ)上,重點(diǎn)建設(shè)100個國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群,進(jìn)一步激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的活力。
“十四五規(guī)劃”提出,發(fā)展壯大城市群和都市圈,分類引導(dǎo)大中小城市發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn),形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為支點(diǎn)、所在城市為節(jié)點(diǎn),探索在更大范圍、更廣議題、更深層次的發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)下一階段的重要任務(wù),產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗(yàn)平臺的定位與使命。
來源:房訊指數(shù)研究院
在投融資方面,自2020年以來,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步推進(jìn),并于2021年5月取得重大進(jìn)展,首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲滬深證券交易所審核通過。對于重經(jīng)營、長周期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來說,有助于打通園區(qū)資產(chǎn)的“投、融、管、退”全周期通道,激發(fā)行業(yè)活力。
房訊指數(shù)研究院認(rèn)為,2021年,在多重政策利好下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來發(fā)展的新機(jī)遇。在國家不斷擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下,各級政府出臺了系列引導(dǎo)、扶持政策,包括加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鼓勵重點(diǎn)行業(yè)積極創(chuàng)新、建立多個自貿(mào)區(qū)擴(kuò)大改革開放等多個方面,為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期蓬勃發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。
探索輕資產(chǎn)模式輸出管理 深耕布局核心都市圈
通過對市場化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場研究發(fā)現(xiàn),在2020年疫情沖擊下,整體行業(yè)規(guī)模依舊呈擴(kuò)張趨勢,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商在積極對抗疫情的同時,依托國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略,充分整合內(nèi)外部資源,繼續(xù)在重點(diǎn)城市拓展落子。在此過程中,對核心都市圈的深耕布局成為眾多運(yùn)營商的“默契”所在。
例如華夏幸福堅(jiān)持聚焦核心都市圈,在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上,密集布局長三角都市圈,加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈;招商蛇口則在國內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等戰(zhàn)略區(qū)域以及海外“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)擁有 13 個緊密擁抱和服務(wù)國家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。
在項(xiàng)目拓展方式上,不少運(yùn)營商積極以輕資產(chǎn)模式輸出管理來獲取項(xiàng)目,在減少成本壓力的同時獲取更多收益。億達(dá)中國2020年在輕資產(chǎn)能力輸出及變現(xiàn)上取得突破,在年內(nèi)新簽約10個商務(wù)園運(yùn)營管理項(xiàng)目,商務(wù)園運(yùn)營管理產(chǎn)生收入約為人民幣6307萬元,同比增加49.6%,主要來自于年內(nèi)新增項(xiàng)目收入結(jié)轉(zhuǎn)。
需要注意的是,在疫情影響下,整體行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增速有所下滑,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商營業(yè)收入增長速度也略有放緩。這主要是因?yàn)橐环矫娣酪咧С鲋鲁杀驹黾樱硪环矫鏈p免租金直接導(dǎo)致收入減少。多家企業(yè)租金減免額度達(dá)數(shù)千萬元,其中張江高科通過兩次出臺"租金減免"方案細(xì)則,累計覆蓋企業(yè)802家,減免房租 達(dá)8779.41萬元;電子城先后為近百戶中小微企業(yè)減免房租近2000萬元。
來源:企業(yè)年報 房訊指數(shù)整理
此外,部分運(yùn)營商剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù),收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,也在很大程度上影響了企業(yè)的營收。在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下,運(yùn)營商紛紛改變盈利模式,從傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和股權(quán)投資等方向轉(zhuǎn)化,優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)。
張江高科在2020年強(qiáng)化"產(chǎn)業(yè)+基金"模式,提升投孵聯(lián)動新能級,投資企業(yè)發(fā)展迅猛,也為自身帶來可觀的收益。據(jù)統(tǒng)計,其2020年度投資收益23.12億元,同比上漲350.48%,接近本年度營業(yè)收入的3倍,成為2020年唯一一家投資收益反超營業(yè)收入的園區(qū)運(yùn)營商。
對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商來說,產(chǎn)業(yè)的選擇應(yīng)該從國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā),2020 年,國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策聚焦“新”,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商在布局園區(qū)項(xiàng)目時,開始更多聚焦國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)招商方向與定位上,主動擁抱變化,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求和要求,實(shí)現(xiàn)園區(qū)落地,成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的重要載體和工具。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)方面,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商以物業(yè)服務(wù)為抓手,通過設(shè)施數(shù)字化、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)生態(tài)化的加持,強(qiáng)化生態(tài)運(yùn)營能力,探索新模式、培育新經(jīng)濟(jì),搭建生活、商業(yè)、企業(yè)以及專業(yè)服務(wù)平臺,滿足不同階段企業(yè)發(fā)展需求,營造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境,不斷深入推進(jìn)智慧園區(qū)等科技生態(tài)運(yùn)營服務(wù)。
數(shù)字化賦能園區(qū)運(yùn)營 智慧園區(qū)運(yùn)營呼之欲出
當(dāng)下,我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始走向精細(xì)化發(fā)展之路,在新發(fā)展理念下,園區(qū)的發(fā)展邏輯相比之前大有不同。園區(qū)的運(yùn)營已不僅僅表現(xiàn)在招商成果和數(shù)據(jù)上,在創(chuàng)新運(yùn)營、發(fā)展質(zhì)量、企業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)區(qū)域協(xié)同等方面也應(yīng)該給予更加關(guān)注。
在蓬勃發(fā)展的同時,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商存在盈利模式單一,盈利能力下降等問題。傳統(tǒng)的政策招商、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)等已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求,也無法增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力。尤其是在“去地產(chǎn)化”的趨勢下,房地產(chǎn)交付結(jié)轉(zhuǎn)大幅減少,這也倒逼運(yùn)營者在運(yùn)營服務(wù)上挖掘盈利潛力,尋求新的業(yè)績增長極。加強(qiáng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管理,完善園區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)體系,對運(yùn)營商提升營收有很大的助益。
從需求端來看,隨著“碳達(dá)峰,碳中和”的指引以及園區(qū)企業(yè)和員工訴求變化,園區(qū)綠色化、生態(tài)化和循環(huán)化趨勢不可逆轉(zhuǎn)。目前,已有部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商開始嘗試將生態(tài)資源轉(zhuǎn)變成園區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢,充分考慮到在園區(qū)內(nèi)生活、生產(chǎn)的訴求。
互聯(lián)網(wǎng)時代,產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須與時俱進(jìn),在數(shù)字化科技賦能下,園區(qū)運(yùn)營商正在積極引入大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型技術(shù),將各項(xiàng)新技術(shù)應(yīng)用于園區(qū)基建升級、運(yùn)營服務(wù)等環(huán)節(jié),提升園區(qū)內(nèi)部經(jīng)營管理效率,實(shí)現(xiàn)對園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)的賦能發(fā)展。智慧園區(qū)升級了運(yùn)營服務(wù)水平,有助于效率的提高、核心優(yōu)勢的打造,形成各方資源的協(xié)同合作。
在園區(qū)產(chǎn)業(yè)的選擇和定位上,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商更加充分考慮區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),產(chǎn)品設(shè)計也更加針對產(chǎn)業(yè)定位、客群定位、環(huán)節(jié)定位等多方面,了解產(chǎn)業(yè)的需求,滿足企業(yè)的訴求。智慧化的園區(qū)運(yùn)營助力運(yùn)營商圍繞前瞻布局、系統(tǒng)規(guī)劃的發(fā)展理念,注重研究平臺和機(jī)制建設(shè),研究方向緊扣當(dāng)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏,做到引領(lǐng)式的產(chǎn)業(yè)定位,為園區(qū)運(yùn)營把好方向。
同時,在硬性設(shè)施和軟性運(yùn)營服務(wù)上,智慧園區(qū)構(gòu)建出專業(yè)化、生態(tài)化、系統(tǒng)化的體系。幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商結(jié)合產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展以及區(qū)域政策指引進(jìn)行專業(yè)化設(shè)置,更加注重園區(qū)的人文關(guān)懷、生態(tài)環(huán)境以及創(chuàng)新生態(tài)的打造;在軟性服務(wù)上,為企業(yè)能夠提供專業(yè)化、系統(tǒng)化、全流程化的綜合性運(yùn)營服務(wù)能力,為企業(yè)和政府搭建訴求溝通平臺、政策實(shí)施平臺、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。通過軟硬兩方面的融合和園區(qū)體系的打造,為企業(yè)、員工、政府、客戶等各方提供適宜創(chuàng)新成長又兼顧成本的園區(qū)生態(tài)環(huán)境體系。
建立高標(biāo)準(zhǔn)的鏈條化、流程化和要素化的智慧運(yùn)營服務(wù)體系,已經(jīng)是當(dāng)下園區(qū)發(fā)展的必然要求。園區(qū)存在的本質(zhì)是為企業(yè)提供服務(wù),幫助企業(yè)更好更快的發(fā)展。通過構(gòu)建,體系化、數(shù)字化、可變化、智慧化、流程化的建筑氛圍、經(jīng)營體系和運(yùn)營體系,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營發(fā)展質(zhì)量將得到不斷提升。
來源:房訊網(wǎng)