3月8日,戴德梁行發(fā)布《2021年兩會(huì)政府工作報(bào)告房地產(chǎn)解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出,本次兩會(huì)的政策將在一定程度上促進(jìn)中國寫字樓、零售物業(yè)和物流地產(chǎn)的發(fā)展,并在住房、租房建設(shè)方面保證地價(jià)、房價(jià)和市場預(yù)期的穩(wěn)定。
TMT行業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的中堅(jiān)力量
政府在科研創(chuàng)新領(lǐng)域的政策傾斜將會(huì)有效帶動(dòng)寫字樓市場的發(fā)展。自加入世貿(mào)組織以來,中國不斷加大在科技研發(fā)方面的投入。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2019年,中國研究與試驗(yàn)經(jīng)費(fèi)支出達(dá)到22143.6億元,是2009年的3.8倍,是2002年的17倍。2020年,雖然新冠疫情肆虐,但中國在世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織的專利申請數(shù)量達(dá)到68,720件,專利申請數(shù)量連續(xù)兩年位居世界首位。
在一線城市,TMT行業(yè)過去五年在寫字樓租賃市場扮演了重要角色,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,從2016年至2020年,北上廣深四個(gè)一線城市中TMT行業(yè)的租賃占比分別達(dá)到36%,20.3%,28.3%及23%。隨著政府在鼓勵(lì)科研創(chuàng)新領(lǐng)域政策的不斷落實(shí),未來TMT行業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的中堅(jiān)力量。
來源:戴德梁行研究部
零售業(yè)將見證強(qiáng)勁反彈和新興發(fā)展機(jī)遇
結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將促進(jìn)零售地產(chǎn)的發(fā)展。十三五期間實(shí)施的供給側(cè)改革取得了初步的勝利,"三去一降一補(bǔ)"有效的去除了多余的產(chǎn)能和庫存,降低了企業(yè)杠桿。經(jīng)過十三五期間五年的調(diào)整,居民需求和市場供給嚴(yán)重不匹配的情況得到了極大地改善。在2021年的發(fā)展目標(biāo)中,"堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn),充分發(fā)掘國內(nèi)市場潛力"是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的重要前提和保障。2020年,在疫情的影響下,社會(huì)消費(fèi)品零售總額出現(xiàn)較大下滑,隨著疫情的逐步控制,社消同比增幅從2020年8月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正,且在年底達(dá)到4.6%的同比增幅(圖四)。
圖四:2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢
來源:國家統(tǒng)計(jì)局
隨著疫情的控制,2021年的零售業(yè)將會(huì)見證較為強(qiáng)勁的反彈,與之相伴隨的是零售物業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。疫情之下導(dǎo)致購物中心出現(xiàn)較高的空置讓業(yè)主得以借此時(shí)機(jī)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌和定位調(diào)整,疫情之后奢侈品、新能源汽車、國潮、潮流茶飲等仍將保持較為強(qiáng)勁擴(kuò)張趨勢,這些將會(huì)給零售地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。
跨境電商的發(fā)展將促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展
聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議的數(shù)據(jù)顯示,2017年中國跨境B2C銷售額達(dá)到790億美元,僅次于美國排在全球第二位,不過,這個(gè)數(shù)字僅占出口總額比例的3.5%,占B2C銷售比例的7.5%,低于全球10.7%的平均水平。2021年的政府工作報(bào)告將發(fā)展跨境電商列入工作內(nèi)容,用"互聯(lián)網(wǎng)+外貿(mào)"實(shí)現(xiàn)優(yōu)進(jìn)優(yōu)出,從而進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)、推動(dòng)開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級(jí)、打造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。跨境電商的發(fā)展無疑將會(huì)增加物流地產(chǎn)的需求,從而促進(jìn)以進(jìn)出口貿(mào)易為主的區(qū)域的物流地產(chǎn)市場發(fā)展。
表一:全球跨境B2C電商銷售額排名
來源:UNCTAD
城鎮(zhèn)化進(jìn)程利好區(qū)域零售物業(yè)市場
城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要?jiǎng)恿。截止?019年,我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60.6%,過去十年中,中國平均每年有1786.5萬人從農(nóng)村進(jìn)入到城市。十四五期間,城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然將會(huì)放緩,但按照城市發(fā)展規(guī)律,要達(dá)到城市化率70%的穩(wěn)定比例,我們?nèi)杂?0%的增長空間,這意味著每年仍將有超過1600萬的人口進(jìn)入城市。在此前提下,城市的有機(jī)更新,跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會(huì)更加重要。對(duì)房地產(chǎn)市場而言,農(nóng)村人口進(jìn)駐到城市會(huì)增加住宅市場的需求,激發(fā)消費(fèi),從而利好區(qū)域零售物業(yè)市場。
房住不炒及增加保障性住房建設(shè)、發(fā)展長租房市場將成為大城市的重點(diǎn)發(fā)展方向
本次報(bào)告首次提出解決大城市新市民和青年人的住房問題,保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)成為大城市的重點(diǎn)發(fā)展方向。長久以來,一線城市高居不下的住宅價(jià)格嚴(yán)重影響了居民的消費(fèi)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力,高額的住宅價(jià)格讓新市民和青年人的生活品質(zhì)也得不到保證,生活的幸福感低。與之相對(duì)比的,是近幾年嶄露頭角的二線城市由于住宅價(jià)格平抑,消費(fèi)較低,因此對(duì)大學(xué)畢業(yè)生和青年人才更具吸引力,2020年,成都、武漢的一手房價(jià)格不到上海和深圳的30%,南京價(jià)格稍高,也僅約為上海深圳房價(jià)的50%。解決大城市新市民、青年人的住房問題迫在眉睫。2021年,預(yù)計(jì)政府會(huì)在需求相對(duì)集中的區(qū)域增加租賃房源的供給,租賃市場的發(fā)展將更聚焦于長租房的發(fā)展,政府也將對(duì)租賃性住房給與相關(guān)的財(cái)政金融支持政策。
圖五:2015-2020年主要城市住宅價(jià)格走勢
來源:中國指數(shù)研究院
戴德梁行首席政策分析專家魏東表示:"2021年是十四五的開局之年,也是為未來五年中國經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展打基礎(chǔ)的一年?萍甲粤⒆詮(qiáng)、充分發(fā)掘國內(nèi)市場消費(fèi)潛力,發(fā)展跨境電商,堅(jiān)持房住不炒,發(fā)展長租房市場,切實(shí)解決新市民、青年人的住房需求等政策將會(huì)在很大程度上影響中國的寫字樓、零售、物流及住宅市場的發(fā)展。"
來源:戴德梁行
編輯:wangdc