戴德梁行近日發(fā)布《2021年四季度北京寫字樓市場報告》指出，四季度，北京寫字樓市場租金水平已恢復至去年同期水平，但受互聯(lián)網(wǎng)領域監(jiān)管力度的加大和“雙減”政策滯后效應的影響，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將緩解大面積擴張現(xiàn)象，在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，市場空置率將被推高，租金水平或將再次承壓。
寫字樓市場持續(xù)活躍，租金恢復至去年同期水平
2021全年北京整體市場新增供應達62.4萬平方米。四季度，持續(xù)活躍的市場需求繼續(xù)提振市場凈吸納量，推動北京全市和五大核心商圈季度凈吸納量分別達25.2萬和7.3萬平方米，年度凈吸納量均達五年來最高值，分別為83.9萬和34.1萬平方米。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
受此影響，市場空置率則繼續(xù)下調，分別環(huán)比下降1.6和0.3個百分點，同比下降2.4和1.0個百分點至14.6%和9.8%。與此同時，市場需求的強勁表現(xiàn)令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續(xù)了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環(huán)比上升1.7%和1.2%。
（核心商圈/全市）甲級寫字樓新增供應
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
2022年，寫字樓市場將迎來供應高峰，預計全市新增供應將高達150萬平方米。受互聯(lián)網(wǎng)領域監(jiān)管力度加大和“雙減”政策滯后效應的影響，預計未來一年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大面積擴張的現(xiàn)象或將有所放緩。在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或將再次承壓。
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“未來，為了達成進一步實現(xiàn)“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場的新坐標，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業(yè)管理將更加受到市場的青睞。”
高科技企業(yè)繼續(xù)領跑，醫(yī)藥行業(yè)成交獲7年來最高值
四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中高科技企業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)獨占鰲頭，成交占所有行業(yè)總成交面積的68.3%，其次為專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)，分別占成交總面積的11.2%和10.2%。
值得一提的是，新冠疫情的爆發(fā)使醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)發(fā)展迅速，2021全年，該行業(yè)新租和搬遷面積占所有行業(yè)總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業(yè)第四位。
近期發(fā)布的《北京市關于加快建設全球數(shù)字經(jīng)濟標桿城市的實施方案》中，健康服務產(chǎn)業(yè)已被列為北京未來發(fā)展的六大聚焦產(chǎn)業(yè)之一。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲表示：“未來，在政府政策扶持和發(fā)展目標的雙推動下，生物醫(yī)藥相關行業(yè)或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求�！�
北京大宗交易數(shù)量至歷史新高，大幅超越近年水平
2021年北京大宗交易市場共錄得52筆成交，總成交金額為652億元，成交金額和宗數(shù)相較2020年分別上漲26%和53%。后疫情時代，大宗物業(yè)的流動性增強，北京成交總額已經(jīng)從2020年的519億強勁反彈，成交宗數(shù)從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，大幅超越近年水平，充分體現(xiàn)買家對北京市場的巨大信心。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場部主管劉兵總結道：“回顧今年，大額投資項目頻現(xiàn)，保險公司在市場內非�；钴S。高科技企業(yè)自用需求旺盛，仍是市場內主要買家類型之一。公寓類項目的成交額相比去年有所提升，多城市物業(yè)資產(chǎn)包交易愈發(fā)頻繁，法拍項目性價比相對較高，備受市場關注�！�
投資型買家重倉北京，內資買家在超大宗交易市場非�；钴S
在買家類型方面，投資型買家2021年繼續(xù)重倉北京，市場占比較2020年增加20個百分點至81%，這和北京高科技、金融、專業(yè)服務業(yè)的高速發(fā)展和強勁租賃需求息息相關。
在物業(yè)類型方面，因錄得超大宗單體寫字樓和商業(yè)綜合體的成交，2021年北京辦公和商業(yè)業(yè)態(tài)成交額占比仍然較高。此外，因快周轉的特性，可散售公寓/住宅項目也受到投資人追捧，2021年成交額占比上升至7%。
在買家類型方面，2021年，內資買家在超大宗交易上非�；钴S，使得內資成交金額進一步攀升，占全年總成交額的75%；外資總體占比略降，由去年的30%降至25%。
在成交區(qū)域方面，交易熱點重回核心區(qū)域，朝陽及海淀兩區(qū)成交額占比超過65%；豐臺及通州等非核心區(qū)大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎和區(qū)位優(yōu)勢。
來源：房訊網(wǎng)
