房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？

　　11月3日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了高力國際中國區(qū)辦公樓服務部董事總經(jīng)理兼華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海。

高力國際中國區(qū)辦公樓服務部董事總經(jīng)理兼華北區(qū)董事總經(jīng)理 嚴區(qū)海

　　辦公樓市場進入新經(jīng)濟驅動時代

　　此次疫情已經(jīng)持續(xù)接近兩年的時間，在這兩年期間，企業(yè)已經(jīng)從最開始的束手無策，被動應對，到現(xiàn)在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場來看，整體辦公樓租賃市場的需求開始恢復，就是在疫情防控有效這個前提下出現(xiàn)的。高力國際從疫情初期開始，就發(fā)布了相關研究報告，明確指出疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已，后續(xù)的市場表現(xiàn)也印證了這樣的判斷。

　　以北京辦公樓市場為例，新增需求從去年2季度就開始逐季回升，到了2021年上半年，在高力國際追蹤的超過3400萬平方米的北京辦公樓市場中，新增需求接近70萬平方米，這樣的需求暴漲是在過去十年都未曾出現(xiàn)過的。暴漲的需求背后是以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為代表的新經(jīng)濟行業(yè)的崛起和快速擴張。截止到今年三季度，市場大宗租賃交易體量最大的十個交易中有6個是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，且全部集中在行業(yè)頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場的需求來看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求占比甚至要超過60%。在十四五期間，北京將建設國際科技創(chuàng)新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發(fā)揮高端引領、關鍵支撐、示范帶動的重要作用。隨著市場從2022年開始進入4-5年左右的去化周期，新經(jīng)濟企業(yè)將是創(chuàng)造新增需求的核心驅動力，新經(jīng)濟行業(yè)也將在未來5年對北京乃至全國主要的辦公樓市場產(chǎn)生深遠影響。

　　大面積租賃需求外溢，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)布局出現(xiàn)調整

　　高力國際一直強調北京辦公市場有著非常強的產(chǎn)業(yè)特性，其市場發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。經(jīng)過近20年的發(fā)展，北京目前已經(jīng)形成兩大新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集地，并形成了兩個主要的以創(chuàng)新為主的市場組團，分別為位于西北方向的中關村-上地（泛上地區(qū)域，包含西二旗，清河等周邊區(qū)域）-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。高力國際在整理了北京約150家頭部新經(jīng)濟公司（以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主）在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn)，當前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積（包含自用和租賃面積）超過550萬平方米，其中前20的公司辦公面積約占全部新經(jīng)濟公司辦公面積的80%。有超過40%的企業(yè)位于上地，位于東西兩大組團內(nèi)的企業(yè)占比更是超過70%。

　　目前這些區(qū)域可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市場為例，上地子市場是自2020年三季度起，首個出現(xiàn)租金逆勢上漲的市場，且截至目前租金已持續(xù)一年走高。目前該市場空置率不到7%，市場可利用的產(chǎn)業(yè)空間已非常有限且處于供不應求狀態(tài)。同時，這些區(qū)域聚集了很多頭部互聯(lián)網(wǎng)公司以及快速成長的科創(chuàng)類公司，有大面積需求的企業(yè)都會一定程度的面臨優(yōu)質產(chǎn)業(yè)空間不足的問題。因此，跨區(qū)域選址將是這些企業(yè)不得不面對的選擇，核心區(qū)域的優(yōu)質辦公項目將因此受益，全市各子市場新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)不同程度重構。因此，在這樣的市場環(huán)境下，行業(yè)參與者需要擁抱變化，不斷提升對于新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的認知，在需求變化中尋找潛在的市場機遇。

　　城市更新將如火如荼的持續(xù)進行

　　中國經(jīng)濟正在從高增長階段向高質量發(fā)展階段邁進，城市發(fā)展也正在從“增量時代”進入“存量時代”，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。在新的發(fā)展階段，各個城市都在積極出臺個性化政策，實施城市更新行動正在成為各個城市的共識。 北京從定位“四個中心”開始，城市更新就已經(jīng)如火如荼的開展了，“疏解非首都功能”和“聚集高端產(chǎn)業(yè)和人口”成為核心目標。

　　8月31日，北京市人民政府發(fā)布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》。此次“831”新政的出臺，不僅僅提出了具體的量化目標，同時明確了時間限制。此次新政涉及六大類更新項目類型，再次明確了城市更新并不限于舊樓改造、寫字樓和商業(yè)改造，同時也涉及工業(yè)廠房、老舊園區(qū)和公共設施等的改造。政策明確了到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統(tǒng)商圈改造升級，及有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

　　城市更新需要圍繞三個核心價值進行考量，即社會經(jīng)濟價值、城市經(jīng)濟價值和資產(chǎn)經(jīng)濟價值。社會經(jīng)濟價值體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級和消費需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業(yè)方面的帶動作用。城市經(jīng)濟價值體現(xiàn)在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質等方面。資產(chǎn)經(jīng)濟價值則更注重項目自身的再生價值，如樓宇再生價值。樓宇更新不僅能為產(chǎn)業(yè)提供更優(yōu)質的發(fā)展空間，還可以吸引高素質人才，提升城市產(chǎn)業(yè)聚集效應。可以說，樓宇更新是城市和人口發(fā)展的重要抓手，一邊服務著城市人群，一邊承載著城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從這個角度來講，樓宇改造的標準并不是越高越好，應該更注重市場和客戶需求為主。

　　遠程或靈活辦公方式的市場接受度大幅提升

　　每次大的疫情過后，市場都會被動的進行升級變化。這兩年不斷出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)討論關于遠程辦公或靈活辦公等新興方式對于傳統(tǒng)企業(yè)于辦公樓辦公這種傳統(tǒng)方式的沖擊，特別是擔心由于新辦公方式的出現(xiàn)導致企業(yè)未來辦公面積需求會減少。然而，我們需要看到的是，企業(yè)的物理辦公空間是企業(yè)日常生產(chǎn)生活的一種剛性需求，在沒有出現(xiàn)顛覆性技術突破的前提下，基于物理辦公空間的辦公模式依然無法在短期內(nèi)被取代，但新溝通技術的應用會從一定程度上影響企業(yè)決策者對于辦公面積的需求。此次疫情為遠程辦公相關的新技術發(fā)展和市場應用提供了一次非常好的市場普及和實踐機會，其市場接受度大幅提升，遠程或靈活的辦公方式已經(jīng)已經(jīng)成為企業(yè)的另一種補充性辦公解決方案。我們相信隨著新技術的不斷發(fā)展，不僅僅辦公方式會出現(xiàn)變革，辦公空間的屬性也會變革，數(shù)字化，科技化和多樣化融合的方式將會成為新辦公革命的發(fā)展方向。

　　相關鏈接

　　2021年12月8-9日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。論壇從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟學家及富有遠見的金融家，共同探討商業(yè)地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。預計將有600位各界嘉賓出席。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)FUNXUN.COM發(fā)起，聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會權威主辦，已連續(xù)成功舉辦十七屆年會，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、最權威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！

　　來源：房訊網(wǎng)