房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月27日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長 劉凱
房訊網(wǎng)：疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
劉凱：2021年，在新冠疫情防控常態(tài)化的背景下，我國經(jīng)濟活動持續(xù)恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進，主要經(jīng)濟指標(biāo)保持了較快增長。
隨著疫情的管控和國民經(jīng)濟長期向好的趨勢發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額以及銷售租賃活躍度提升，市場復(fù)蘇勢頭強勁，預(yù)計未來將穩(wěn)步回暖。
一方面，我們判斷，寫字樓市場供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜�，大�?guī)模的新增供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國寫字樓的開發(fā)投資額趨于理性，同比微降0.5%，新開工面積同比下降約兩成為-20.3%；竣工面積雖較去年有所增加，但放大到近五年數(shù)據(jù)來看，同樣呈現(xiàn)出下降趨勢。
另一方面，我們看到，寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場租賃需求反彈。隨著國家產(chǎn)業(yè)升級、企業(yè)扶持政策的陸續(xù)出臺，以及企業(yè)對中國經(jīng)濟信心的增強，寫字樓市場自用、投資等需求得到釋放。進入2021年以來，寫字樓租賃市場的積極信號不斷增強。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，前三季度重點城市寫字樓市場租賃需求進一步回暖，寫字樓凈吸納量累計達567萬平方米，已突破上一輪市場周期的同期高點。
第三，在市場需求持續(xù)釋放的影響下，項目去化的速度加快，整體市場的空置率扭轉(zhuǎn)了去年同期的上升趨勢，三季度末一線城市的空置率均出現(xiàn)下降。從五大行數(shù)據(jù)來看，北京寫字樓市場第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海寫字樓空置率環(huán)比二季度末也降低了1-2個百分點。
第四，2021年7月，全國發(fā)布《關(guān)于進一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負擔(dān)和校外培訓(xùn)負擔(dān)的意見》，即教育“雙減”政策，對中小學(xué)及線上、線下的校外培訓(xùn)機構(gòu)進行系統(tǒng)性規(guī)范和改革。在“雙減”政策出臺后，K12及相關(guān)學(xué)科類教育培訓(xùn)受到巨大沖擊，而其他教育培訓(xùn)領(lǐng)域短期內(nèi)也面臨不確定性，過去1-2年內(nèi)快速涌入市場的需求迎來集中退租、縮租的趨勢。整體而言，本輪市場波動對一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場影響相對較小，對1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩(wěn)曲線再次承壓。
我們認為，短期來看，預(yù)計2022年一線城市的寫字樓市場將會恢復(fù)到疫情前的水平；中長期來看，隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業(yè)深度運營和創(chuàng)新趨勢也將得到進一步的深化。
房訊網(wǎng)：面對新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的破局之道和創(chuàng)新案例？
劉凱：商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是經(jīng)營性的服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，商業(yè)辦公作為經(jīng)營性持有型物業(yè)，往往為增加就業(yè)機會，穩(wěn)定就業(yè)率提供了空間和場所。同時，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐和載體，更是區(qū)域稅收的增長源。
從全國來看，當(dāng)前商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰推動空置率的走高和租金（售價）水平的下降。據(jù)統(tǒng)計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創(chuàng)十年新高。目前深圳市場存量近590萬㎡，空置率為23%，未來4年還會有超過650萬㎡的供應(yīng)量，空置率將被進一步推高。可以預(yù)見，十四五期間主要核心城市的甲級寫字樓空置率都將進一步高企，這也意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。
此外，商辦市場也面臨著新增產(chǎn)業(yè)辦公需求嚴重不足，供需嚴重失衡的問題。以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬㎡左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進入市場，但供需比已經(jīng)嚴重扭曲到接近5倍，整個市場供需失衡問題已經(jīng)非常嚴重。不過，當(dāng)前供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個一線城市只有廣州相對理想，北京預(yù)期會逐步改善，但上海和深圳的問題可能會越來越嚴重。
為推進商辦市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出如下建議：
1、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激寫字樓市場的新增需求釋放。中國服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達的經(jīng)濟體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來的壓力。
2、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，通過數(shù)字經(jīng)濟促進服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。數(shù)字經(jīng)濟在中國的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟為服務(wù)也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展提供了更大的需求動力。當(dāng)數(shù)字經(jīng)濟不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時，也會創(chuàng)造出更多的辦公面積需求。
3、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因“區(qū)域”施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和寫字樓供給錯配的問題。
房訊網(wǎng)：行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態(tài)？
劉凱：近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模增速趨緩，這也預(yù)示著存量時代的到來。
不同于增量時代短平快、高杠桿、高回報的開發(fā)邏輯，存量時代的特點是低杠桿、低回報、長周期。從增量時代步入存量時代，商業(yè)地產(chǎn)正走向精細化運營。數(shù)字化、體驗化的融合趨勢，以及今年公募REITs試點的地產(chǎn)金融化突破，為商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展留下了更多的想象空間。
我們認為，商業(yè)地產(chǎn)在未來的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動、生態(tài)營造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。
行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場發(fā)展正在出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變。
第一，從開發(fā)向運營的轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)存量時代，行業(yè)從開發(fā)驅(qū)動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動，運營能力成為核心價值之一。商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)摒棄簡單的收租模式，轉(zhuǎn)向重度運營，向管理要效益，以資產(chǎn)運營促價值提升，為商業(yè)地產(chǎn)使用者（終端企業(yè)用戶）提供更專業(yè)、更多元的管理服務(wù)。
第二，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，"重資產(chǎn)"不再是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇，而風(fēng)險小、回報率高、專業(yè)化程度高的"輕資產(chǎn)"模式大行其道。在較強的綜合經(jīng)營能力加持下，商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)開始用自有品牌輕資產(chǎn)模式占領(lǐng)市場，在減少風(fēng)險的同時加快其營運規(guī)模的增長。
第三，從智能向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變。數(shù)字經(jīng)濟和新基建政策推動商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字科技的發(fā)展重塑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。隨著大數(shù)據(jù)應(yīng)用的快速發(fā)展，以人為本的數(shù)據(jù)化的互聯(lián)互通，賦能商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施、空間、運營服務(wù)等多環(huán)節(jié)，通過智慧集成提供更具人性化的關(guān)懷，為人們創(chuàng)造舒適生態(tài)、極具體驗感的消費和辦公空間環(huán)境。
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2021年12月8-9日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。論壇從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟學(xué)家及富有遠見的金融家，共同探討商業(yè)地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。預(yù)計將有600位各界嘉賓出席。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)FUNXUN.COM發(fā)起，聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會權(quán)威主辦，已連續(xù)成功舉辦十七屆年會，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、最權(quán)威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
來源：房訊網(wǎng)
