“尊重常識,回歸常態(tài),陣痛之后,仍有機(jī)會。”10月23日,萬科董事會主席郁亮用16個字評價當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),并提及不指望通過一個業(yè)務(wù)賺大錢、賺快錢,要學(xué)會賺小錢,賺慢錢。
這不是郁亮第一次談及“賺小錢,賺慢錢”。畢竟,房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再,去年以來,即便大型房企也難以擺脫利潤率下滑的窘境。多家房企掌舵人都一致認(rèn)為,未來一兩年內(nèi)利潤率下滑趨勢不變。
截至10月25日,據(jù)Choice統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,按照申萬行業(yè)房地產(chǎn)分類,41家A股上市房企公布了三季報業(yè)績預(yù)告,其中,22家預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤虧損。按照預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限(%)統(tǒng)計,21家房企凈利潤下滑。
由此可見,截至目前,半數(shù)以上房企凈利潤下滑,半數(shù)以上房企虧損。需注意的是,目前公布三季度業(yè)績業(yè)績預(yù)告的房企中,中小房企占比較大,大型房企較少,但亦能折射出房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的真實(shí)縮影。
虧損房企過半數(shù)
在上述公布三季度業(yè)績預(yù)告的房企中,10家預(yù)增,6家扭虧,3家預(yù)減,4家減虧,9家首虧,9家增虧。其中,多家房企虧損額度均超過5億元。
據(jù)《證券日報》記者觀察,業(yè)績虧損的原因不同,但大致多是結(jié)算項目同比減少、高毛利項目尚未結(jié)轉(zhuǎn)、銷售收入下滑、有息負(fù)債形成財務(wù)成本過高等。以“首虧”房企沙河股份為例,該公司預(yù)計虧損0.3億元。其表示,報告期內(nèi)公司銷售業(yè)績同比上升,但由于項目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件,導(dǎo)致毛利同比減少。
“業(yè)績預(yù)虧的企業(yè)以中小房企為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示,中小房企規(guī)模小,年度業(yè)績波動大,本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件的項目較少;其結(jié)轉(zhuǎn)項目地價成本較高,降低盈利空間;中小企業(yè)部分已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型,地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比逐步降低,原有持有物業(yè)收入受疫情影響有所降低,轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)受產(chǎn)業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響,收入增長滯后。
“超過一半的房企出現(xiàn)虧損或預(yù)減的情況,行業(yè)延續(xù)了前三季度的下行趨勢。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,主要原因有三,一是前期高價地項目結(jié)轉(zhuǎn),本身利潤就不高;二是市場行情不好,銷售吃緊,在現(xiàn)金流壓力下,優(yōu)惠促銷,使得利潤規(guī)模走低;三是多地“限價+限售”下,也壓縮了房企的部分利潤空間。
中小房企生存遭重壓
值得注意的是,按照三季報業(yè)績預(yù)告中歸屬于母公司股東的凈利潤上限統(tǒng)計,41家房企預(yù)計實(shí)現(xiàn)凈利潤合計為47億元,若以算術(shù)平均粗略計算,平均每家凈利潤僅1.1億元。
這其中有招商蛇口這樣的盈利大戶,歸屬于母公司股東的凈利潤可能達(dá)到66億元,也有一度遭受債務(wù)違約的新華聯(lián)這樣的房企,虧損額高達(dá)13.5億元。不過,這些數(shù)據(jù)還尚有變動的可能性,畢竟,目前公布三季報的房企僅有少數(shù)幾家。
從預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限(%)看,有暴增1988.6%者,也有下滑1796.81%的企業(yè)。前者是公司自營高毛利項目結(jié)算所致,后者則是房地產(chǎn)項目交付較少,財務(wù)費(fèi)用較高等因素。
“在行業(yè)趨向平穩(wěn)發(fā)展的背景下,由于中小房企整體競爭力偏弱,未來生存空間將被加速搶奪,拿不到地、融不到資、賣不出去將成為中小房企發(fā)展的三座大山!眲⑺硎,但從行業(yè)角度看,隨著前期高價地項目全部完成結(jié)轉(zhuǎn),毛利仍有改善空間。
“其實(shí)在‘三道紅線’后,基本上中小房企想通過資金高周轉(zhuǎn)‘彎道超車’的可能性就已經(jīng)很小,想快速實(shí)現(xiàn)規(guī);静惶赡堋YY金、市場等已不支撐過去的發(fā)展模式!毙ぴ葡楸硎,特別是在“土拍兩集中”后,很多中小房企根本拿不到地,甚至有錢也不敢拿地,因為市場下行,中小房企抵御風(fēng)險的能力太低,本身就缺乏自信。若當(dāng)前市場環(huán)境不發(fā)生變化,未來一些無特殊資源、優(yōu)勢和背景的中小房企被市場淘汰的幾率較高。
“在某種程度上看,出清也利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,深度調(diào)整后,存活下來的房企的利潤將回歸,且有可能穩(wěn)定在一定區(qū)間內(nèi)!蹦撤科笳贫嫒讼颉蹲C券日報》記者表示,但在行業(yè)增速放緩的背景下,規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯,資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚,將推動行業(yè)集中度繼續(xù)上行。
來源:證券日報
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