近期,長(zhǎng)租公寓爆雷的消息不斷從各地傳出,這些爆雷事件中,有的住戶交了多個(gè)月租金現(xiàn)在卻因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方跑路而被掃地出門,甚至沒(méi)地方住了還背著一筆債務(wù),有的房東當(dāng)初相信了租金按年遞增的承諾,現(xiàn)在卻面臨被迫減租或毀約的選擇。
長(zhǎng)租公寓爆雷與疫情有直接關(guān)系,但這一行業(yè)存在的問(wèn)題潛伏已久,甚至可以說(shuō)是從娘胎里帶來(lái)的。
長(zhǎng)租公寓,就是以一定價(jià)格從房東手中拿到房源,再通過(guò)裝修提升居住條件,以更高的價(jià)格分租出去,經(jīng)營(yíng)者賺到的是差價(jià),成本則主要包括重新裝修和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,顯然,這個(gè)差價(jià)不能太離譜,否則租客寧可多費(fèi)點(diǎn)勁去尋找直租的機(jī)會(huì),但一套房的裝修費(fèi)用少則幾萬(wàn),多則十幾萬(wàn),這一商業(yè)模式?jīng)Q定了長(zhǎng)租公寓只能是一門很普通的生意,有人測(cè)算其回報(bào)率僅有幾個(gè)百分點(diǎn)。這種生意并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),其風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)出租率下降及租金下跌,而成本大多被長(zhǎng)期合同鎖定,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)生意,幾個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)顯然是缺乏吸引力的,資本蜂擁而入顯然不是為了正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),這是明眼人一開(kāi)始就能看得出來(lái)的。
資本盯上長(zhǎng)租公寓,一個(gè)原因是經(jīng)營(yíng)者寄望這種二房東模式逐步擠壓散租市場(chǎng)空間,進(jìn)而形成壟斷,成為租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)模式,果如此,它就有可能變成好生意;另一考慮,就是將其視作一個(gè)金融工具,不通過(guò)經(jīng)營(yíng)賺錢,而靠金融來(lái)賺錢。長(zhǎng)期公寓的出現(xiàn)是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)度金融化的產(chǎn)物,而對(duì)于經(jīng)濟(jì)過(guò)度金融化,這些年人們?nèi)狈?yīng)有的警惕,似乎一切東西進(jìn)行金融運(yùn)作都是合理的,可以接受的。在一定的條件下,金融確實(shí)有利于激活實(shí)體經(jīng)濟(jì),但過(guò)度金融化會(huì)在經(jīng)濟(jì)體內(nèi)埋下一個(gè)又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),P2P、小貸等問(wèn)題,實(shí)質(zhì)也是過(guò)度金融化。全社會(huì)應(yīng)該反思一下,金融活動(dòng)的邊界到底在哪里,金融工程的思維真的可以運(yùn)用到所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去嗎?
長(zhǎng)租公寓突然加速發(fā)展,政策助推是不可忽視的因素。之所以出現(xiàn)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策,是希望借助長(zhǎng)租公寓來(lái)解決城市的居住困難,但不得不說(shuō),這是缺乏深入調(diào)研的產(chǎn)物。
培育一批二房東并不會(huì)增加一平米的居住面積,不能改善供求關(guān)系,指望它解決老百姓租房難問(wèn)題無(wú)異于緣木求魚,相反,二房東普遍出現(xiàn)后只會(huì)讓人們的選擇變得更少和居住成本被動(dòng)上升。在政策助推長(zhǎng)租公寓發(fā)展之前,一些發(fā)達(dá)城市已自發(fā)出現(xiàn)了一些二房東經(jīng)營(yíng)模式,但主要是一些小規(guī)模的資本在運(yùn)作,即便是這些小規(guī)模的資本參與,對(duì)社會(huì)中低階層的居住問(wèn)題造成的負(fù)面影響也已有所顯現(xiàn)。與制造業(yè)不同的是,租賃市場(chǎng)并不存在規(guī)模效應(yīng),根本沒(méi)有培育大資本二房東的必要,正確的思路應(yīng)該是極力維護(hù)散租市場(chǎng)的自由交易,對(duì)資本可能對(duì)租賃市場(chǎng)造成的破壞保持警惕。
產(chǎn)業(yè)上的鼓勵(lì)政策還為過(guò)度金融化提供了燃料,雖然相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策并不鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者去搞杠桿運(yùn)營(yíng),放大風(fēng)險(xiǎn),但客觀上讓金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本甚至房東和租房者喪失了應(yīng)有的警惕,或者提高了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿。
對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的線性思維,也是長(zhǎng)租公寓出事的一個(gè)重要原因。近年來(lái),物價(jià)、房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上漲,讓社會(huì)各方形成了將永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期,社會(huì)經(jīng)濟(jì)波浪式發(fā)展的常識(shí)被人遺忘甚至有意丟棄。線性思維讓一些資本喪失風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),就是房東簽下長(zhǎng)期合同、租客簽下租金貸背后也或多或少與此思維有一定關(guān)系。
雖然長(zhǎng)租公寓目前出現(xiàn)一些問(wèn)題,但它占整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比例很小,對(duì)金融穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的威脅并不大,但長(zhǎng)租公寓從泡沫式發(fā)展到迅速頻繁爆雷仍是一個(gè)教訓(xùn),它提醒我們,一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要建立在常識(shí)上。
來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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