秩序在更新、模式在進(jìn)化、邏輯在重塑；商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行；線上與線下共生，相互依存，互為轉(zhuǎn)化；危機(jī)或帶來(lái)收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)……“好的更好了，差的更差了�！痹趧傔^(guò)去的上半年，業(yè)界如此評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)新的行業(yè)發(fā)展格局。
整體承壓
疫情給市場(chǎng)帶來(lái)了沉重的一擊，經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求減弱，市場(chǎng)整體承壓。
中國(guó)指數(shù)研究院在7月初發(fā)布的2020年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)顯示，上半年，一二線15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。
具體來(lái)看，上半年由15個(gè)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測(cè)算的“百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環(huán)比下跌2.41%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本構(gòu)成的“百大購(gòu)物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成租金環(huán)比下跌。
從漲跌個(gè)數(shù)來(lái)看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，環(huán)比下跌的占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈(購(gòu)物中心)中，租金環(huán)比上漲的占14.7%，租金環(huán)比下跌的占84.2%，1.1%的商圈(購(gòu)物中心)租金與上期持平。
“一方面，疫情之下消費(fèi)走弱，為商業(yè)租戶帶來(lái)較大壓力，特別是抑制了購(gòu)物中心商鋪的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，從行業(yè)本身來(lái)講，目前也呈降溫態(tài)勢(shì)，供求關(guān)系、商業(yè)零售模式已發(fā)生了巨大變革�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
“激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素本就對(duì)行業(yè)玩家施壓，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)的顯現(xiàn)。不僅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多種因素使得商戶承租意愿明顯降低�！敝性禺a(chǎn)上海首席分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，當(dāng)前，雖然市場(chǎng)活力回升，但恢復(fù)疫情前的水平仍需時(shí)日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪?zhàn)饨鸲唐诨蛉悦媾R下行壓力。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，不斷擴(kuò)張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展契機(jī)，以新技術(shù)、新思維激活商業(yè)活力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值，以高質(zhì)量管理和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為根基，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造行業(yè)新生態(tài)。
市場(chǎng)洗牌
疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)洗牌期。當(dāng)前，頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一方面積極拿地，另一方面以合作、輕資產(chǎn)輸出的方式加速在全國(guó)擴(kuò)張。
5月30日，招商蛇口布局成都的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目——成都招商花園城啟幕，該項(xiàng)目是今年成都首個(gè)亮相的全自持項(xiàng)目(商業(yè)面積≥3萬(wàn)平方米)；新城控股在今年6月底連續(xù)落子五座吾悅廣場(chǎng)，拿地規(guī)模和速度延續(xù)了以往的“兇猛”態(tài)勢(shì)；龍湖則是繼續(xù)瞄準(zhǔn)“TOD地塊”，競(jìng)得東莞、武漢等城市核心地塊，穩(wěn)中求進(jìn)；華潤(rùn)置地通過(guò)拿地、收購(gòu)、合作等方式加大商業(yè)版圖，布局多個(gè)“萬(wàn)象匯”和“萬(wàn)象天地”……
不可否認(rèn)，頭部企業(yè)依然是今年下半年新開業(yè)購(gòu)物中心的“主角”。從擬開業(yè)的69個(gè)購(gòu)物中心可以看出，僅新城、寶龍、萬(wàn)達(dá)三家房企的擬開業(yè)購(gòu)物中心占比已超過(guò)42%。其中，新城控股有16個(gè)吾悅廣場(chǎng)計(jì)劃于今年開出，萬(wàn)達(dá)和寶龍旗下的擬開業(yè)購(gòu)物中心分別為8個(gè)和6個(gè)。此外，華地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)各有三個(gè)項(xiàng)目將于下半年亮相。
除了頭部房企的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張外，不可忽視的是，此前并不專注于持有型商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也開始加入混戰(zhàn)。例如上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽(yáng)、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業(yè)地塊的中駿正在加速布局。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品及品質(zhì)的要求不斷提高，勢(shì)必會(huì)加劇下半年商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于中小企業(yè)而言，未來(lái)生存環(huán)境或更加艱難。
轉(zhuǎn)型創(chuàng)新
值得關(guān)注的是，如今，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的變化。品牌對(duì)那些能抗住“疫后恢復(fù)戰(zhàn)”的購(gòu)物中心更有信心。
中城商業(yè)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務(wù)，品牌意識(shí)到積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加速線上線下一體化進(jìn)程，能幫助其制定策略進(jìn)行導(dǎo)流，完成私域流量的構(gòu)建以實(shí)現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。
“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)疫情的突破口�！眹�(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)商報(bào)記者，一方面商業(yè)地產(chǎn)可借助消費(fèi)券等方式緩解現(xiàn)狀，另一方面，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)化的技術(shù)模式創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。
“大型商業(yè)綜合體，現(xiàn)在已越來(lái)越強(qiáng)調(diào)社交功能，即作為一個(gè)城市的會(huì)客廳而存在�！北R文曦對(duì)記者表示，可以融入更多內(nèi)容在里邊，尤其是要增強(qiáng)體驗(yàn)感、融入感，通過(guò)新奇的感官體驗(yàn)，引發(fā)消費(fèi)者的好奇心，在娛樂(lè)的同時(shí)，去達(dá)到消費(fèi)的目的。
新消費(fèi)時(shí)代下，一場(chǎng)關(guān)于場(chǎng)景的革命正在發(fā)生�！百�(gòu)物中心+共享直播間”“新物種+機(jī)場(chǎng)”“商業(yè)+教育”“商業(yè)+辦公”等模式逐漸打破了人們對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景的刻板印象。例如江蘇無(wú)錫薈聚中心與無(wú)錫宜家家居打造社區(qū)共享直播間，通過(guò)體驗(yàn)式直播、生活化直播及場(chǎng)景化直播等多種直播形態(tài)，與消費(fèi)者建立更好的互動(dòng)聯(lián)系。
此外，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄士奇認(rèn)為，疫情后續(xù)產(chǎn)生的長(zhǎng)尾效應(yīng)是整個(gè)社會(huì)，包括消費(fèi)者對(duì)公共環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員衛(wèi)生管理上的擔(dān)憂。對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)里的硬件設(shè)備，如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、洗手間殺菌消毒措施，都需要有一些考慮或者升級(jí)調(diào)整。
來(lái)源：中國(guó)商網(wǎng)
編輯：wangdc
