深圳寫字樓市場二季度總體向好,凈吸納量已經(jīng)超過去年同期水平。下半年新項(xiàng)目入市提速,存量迎來高峰,過量供應(yīng)的大環(huán)境下,寫字樓租金難以在短期內(nèi)回升。但是與其他一次線城市相比,深圳寫字樓存量依舊不高,當(dāng)下正是吸貨好時(shí)機(jī)。
需求源自TMT和金融
7月14日,第一太平戴維斯《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》顯示,二季度,深圳寫字樓凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍,至17.1萬平方米,上半年合計(jì)凈吸納量已超過去年同期水平。
該報(bào)告指出,二季度隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇,受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放,科技園、前海子市場需求表現(xiàn)均傳遞出積極的信號。需求主要源自于TMT及金融類企業(yè),TMT行業(yè)預(yù)計(jì)繼續(xù)是需求增長的主要貢獻(xiàn)者,尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè);金融業(yè)由于迎來新的大灣區(qū)利好政策,有望逐漸衍生新的租賃需求。
二季度空置率28.1%
盡管二季度需求顯著回升,上半年深圳寫字樓市場租金指數(shù)(反映寫字樓租金的變化趨勢)及價(jià)格指數(shù)(反映寫字樓銷售價(jià)格和投資市場的變化趨勢)呈下跌趨勢。第一太平戴維斯報(bào)告顯示,以價(jià)換量成去化手段首選,租金指數(shù)半年環(huán)比下跌4.7%,至141.5;深圳因業(yè)主對價(jià)格修正表現(xiàn)出較高的靈活度和洽談意愿,價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比下降8.5%至190.8,降幅為大灣區(qū)內(nèi)最高。
新冠疫情是租金下行的催化劑,供過于求才是租金下行主因。第一太平戴維斯分析:“甲級寫字樓過量供應(yīng)現(xiàn)狀在深圳、佛山、東莞、珠海均有所體現(xiàn),因近年內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù),需求增長動(dòng)力有限,導(dǎo)致這些城市供過于求的市場特征突出,租金增長因此備受掣肘。該情況對租金走向的影響較疫情所致更為顯著及深遠(yuǎn)!
甲級寫字樓項(xiàng)目入市步伐回速,增量市場繼續(xù)擴(kuò)張。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,二季度深圳市新增供應(yīng)量共計(jì)約43萬平方米,全市市場總存量環(huán)比上升5.8%,至781.2萬平方米。報(bào)告分析:盡管部分項(xiàng)目工程進(jìn)度因疫情而有所延誤,但深圳總體市場復(fù)工效率甚高,年內(nèi)仍將迎來供應(yīng)高峰,預(yù)計(jì)有約83.4萬平方米的新增項(xiàng)目于下半年陸續(xù)交付入市,供過于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。
“深圳新出的寫字樓都是在非核心區(qū),核心區(qū)已經(jīng)沒有地塊來新增。深圳南山區(qū)供應(yīng)較多,其現(xiàn)有存量已可與福田比肩,兩者共占市場總存量的85%! 第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。他表示,過量供應(yīng)成為市場最大隱憂,二季度深圳全市平均空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn),至28.1%,在一線城市中最高。
未來投資熱度不減
深圳中原寫字樓部范進(jìn)佳則表示:“短期來看,因市場調(diào)整及供應(yīng)量的增加,全市寫字樓空置率提升,租金下滑。但是與其他一線城市相比,深圳甲級寫字樓的存量仍處于低位,需通過新供應(yīng)來進(jìn)行補(bǔ)充(其他一線城市甲級寫字樓的存量大概1200-1500萬平米)。2024 年后甲級寫字樓基本處于低供應(yīng)或無供應(yīng)的狀態(tài),未來市場租金價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)步上升的趨勢,空置率也將會(huì)逐步降低!
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,深圳的問題不大,市場供應(yīng)過剩是短期的,宏觀經(jīng)濟(jì)刺激,深圳市場后續(xù)會(huì)有較好的表現(xiàn)。
說到過量供應(yīng)對投資的影響,范進(jìn)佳對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示:“近期過量的寫字樓供應(yīng),使業(yè)主會(huì)通過提升其管理及運(yùn)營能力來增加招租的競爭力,長遠(yuǎn)看對樓宇穩(wěn)定租金是個(gè)利好。也可以說這幾年是吸貨的好時(shí)機(jī),近幾年集中供應(yīng),令整個(gè)市場租金調(diào)整明顯,能為政府招商引資提供有利的條件。”
“深圳即將迎來經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年,加之大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn),深圳的城市發(fā)展預(yù)計(jì)或獲得更充沛的政策支持,將繼續(xù)支撐投資市場熱度不減。”謝靖宇對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。為改善供過于求的情況,政府政策支持將起主導(dǎo)作用,除政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展及引進(jìn)新增企業(yè)外,吸納和挽留人才,優(yōu)化配套設(shè)施及營造優(yōu)良的營商環(huán)境都值得額外關(guān)注。
范進(jìn)佳表示:“近幾年供應(yīng)過大,政府也看到這個(gè)問題,今年年初政府已經(jīng)出具文件同意商辦物業(yè)可以改成公寓或酒店進(jìn)行出租,第一緩解商辦市場供應(yīng)過大的壓力問題,第二也緩解住宅租金漲幅過快的現(xiàn)象”。
來源:華夏時(shí)報(bào)
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