“由于疫情和租賃房屋快要到期，我將之前的房子退租了。但公司與自有住房距離太遠(yuǎn)，所以又開(kāi)始重新租房�！苯谠诳捶康睦钆浚ɑ┫蛴浾弑硎�，沒(méi)想到可選的房子多了，價(jià)格也降了下來(lái)。
最近剛剛交完房租的夏女士（化名）也告訴記者，“春節(jié)之后我換了工作，疫情剛有緩解的時(shí)候不得不去租房，當(dāng)時(shí)看了不少房，多數(shù)都下調(diào)了房租，有的每個(gè)月比疫情前下降500元左右，一年能省下來(lái)6000元。”
疫情以來(lái)，北京租賃市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化�！敖恪逼诓荒苓M(jìn)小區(qū)租房看房，原本等著春節(jié)后換房、續(xù)簽的租客不再進(jìn)京，外來(lái)務(wù)工人員減少。嚴(yán)格管控之下，業(yè)主調(diào)低房租或者干脆空置，壓力更大的則是近年來(lái)迅猛擴(kuò)張房源的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。
坐等節(jié)后小陽(yáng)春提租愿望落空之后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商需要面對(duì)的是“消失”且不知何時(shí)回歸的租客、要支付給房東的租金、裝修及運(yùn)營(yíng)等各種成本，進(jìn)賬資金縮減和支付現(xiàn)金增加兩頭擠壓，如今的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)金流普遍吃緊，有些已走上縮減規(guī)模調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式的自救之路。
租客減少租金下降
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-4月份，北京平均租金為81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影響，尤其是1月-2月份，交易量下降明顯，租賃需求推遲，空置率同比去年同期上升。
另?yè)?jù)58同城、安居客5月份重點(diǎn)城市租房趨勢(shì)報(bào)告顯示，5月份，北京房租平均租金為4592元/月，環(huán)比下跌2.3%。進(jìn)入6月第一周后，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。
“目前來(lái)看，業(yè)主的出租價(jià)格預(yù)期持續(xù)下降，掛牌價(jià)格環(huán)比下跌。租客掌握了更大話(huà)語(yǔ)權(quán)，議價(jià)空間提升�！必悮ふ曳扛呒�(jí)分析師黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，租金下降是多方因素構(gòu)成的，一方面受疫情影響，北京租賃市場(chǎng)還未全面進(jìn)入常態(tài)化；另一方面全市的租賃人口處于流出狀態(tài)，受到結(jié)構(gòu)性因素影響，租賃租金上漲動(dòng)力不足。
在這種艱難的市場(chǎng)格局下，曾寄望于到2021年要占到整體市場(chǎng)30%以上的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租平臺(tái)不得不暫時(shí)減慢腳步。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，79%的長(zhǎng)租公寓企業(yè)表示營(yíng)收較去年同期下降50%以上，部分規(guī)模型企業(yè)虧損預(yù)估超千萬(wàn)元。
為了生存，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)實(shí)行了“關(guān)店+裁員”戰(zhàn)略，某標(biāo)桿性長(zhǎng)租公寓企業(yè)房源量直接減少2萬(wàn)多套。即使是頭部長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也不得不解約“高收低租”房源，縮減規(guī)模過(guò)冬。當(dāng)然，適當(dāng)“縮水”，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也有利于企業(yè)整體發(fā)展，但長(zhǎng)租公寓抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的背后邏輯卻值得深思。
單店盈利能力弱
眾所周知，過(guò)去幾年，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市的租房人口持續(xù)增多，北京房租水平更是一路水漲船高，而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商憑借高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，租賃價(jià)格也相對(duì)較高，有些頭部長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商甚至有過(guò)租客“一房難求”的高光時(shí)刻。
彼時(shí)，在行業(yè)迎來(lái)利好的市場(chǎng)格局下，大批長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛試水，急于進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和盈利關(guān)注不足，本身多處于虧損狀態(tài)，商業(yè)模式多走的是等待規(guī)模擴(kuò)張到一定程度即可實(shí)現(xiàn)盈利，未聚焦單店盈利。在疫情的沖擊下，就加大了資金壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
“受到疫情的影響，長(zhǎng)租公寓企業(yè)出租率下降、違約率提升，同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租，現(xiàn)金流普遍吃緊，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)�！秉S卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面是長(zhǎng)租公寓的盈利模式單一、整體空間較窄，屬于“高成本低利潤(rùn)”；另一方面部分企業(yè)前期盲目進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，未聚焦單店盈利，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步減弱。
“高成本低利潤(rùn)率的商業(yè)模式導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力低主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是長(zhǎng)租公寓成本高，目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要以包租模式為主，而裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入；二是靈活性差，在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金；三是運(yùn)營(yíng)水平要求較高，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)關(guān)注自身現(xiàn)金流，聚焦單店盈利，增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
不過(guò)，有想法的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)率先有所動(dòng)作。今年疫情以來(lái)，多地爭(zhēng)相出臺(tái)人才政策，已有部分長(zhǎng)租公寓開(kāi)始和當(dāng)?shù)卣献鳎瞥鋈瞬殴⑵放�，這有可能是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)遇，利于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
