上海寫字樓今年一季度的數(shù)據(jù)并不好看。
高力國際調(diào)研季報顯示,2020年第一季度上海寫字樓租賃市場凈吸納量整體處于低位。機(jī)構(gòu)預(yù)判上海寫字樓空置率將從2019年的18.4%升至2020年的28.9%,2021年空置率將達(dá)30.2%的巔峰。
2019年,在整體宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的背景下,上海市寫字樓市場已然走弱,而面對突如其來的新冠肺炎疫情,寫字樓市場更是雪上加霜,空置率上升、租金下降。
根據(jù)中指寫字樓版數(shù)據(jù)顯示,2019年上海寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)主要以批發(fā)零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主。其中金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)占比超五成,是上海寫字樓市場的主力租戶。
上海寫字樓里老板們的糾結(jié):搬OR不搬
最近,幾位上海企業(yè)負(fù)責(zé)人在微信群里這樣為辦公租金“糾結(jié)”著——
“陸家嘴租金下滑趨勢,你們旁邊的上海銀行大廈現(xiàn)在租金只有7元多(單位:每平方米每天,下同),最高的時候是16元左右吧!
“是的,所以我們想搬走了,我當(dāng)時租的是12.9元,現(xiàn)在差不多9元。”
“現(xiàn)在有套36樓報價11.5元,成交價大概在10元左右,那貴司是想年底到期再搬還是提前搬?提前搬走要交違約金,‘肉’疼!
……
因?yàn)橐咔,業(yè)務(wù)受影響,一些企業(yè)負(fù)責(zé)人不得不開源節(jié)流,調(diào)整今后企業(yè)辦公地的租賃計劃,其中之一的胡姓負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,公司目前所在陸家嘴超甲級寫字樓每月租金80萬元,從2019年開始,周邊寫字樓的租金都跌了,他所在的寫字樓的租金也縮水了30%,與管理方協(xié)商能否免一部分租金,對方一直是“還在討論中”,因此,即使繳納違約金,他也打算搬離。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者以租戶身份咨詢長期負(fù)責(zé)浦東板塊的寫字樓租賃銷售業(yè)務(wù)員小王。小王告訴記者:“陸家嘴板塊近期的確有不少租戶搬離,但多數(shù)是那些現(xiàn)金流吃緊的中小企業(yè),他們很大一部分需求就是從傳統(tǒng)辦公室變成聯(lián)合辦公。浦東區(qū)域聯(lián)合辦公一般有三種月租價位,每個工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。有的物業(yè)為了吸引客戶推出了免半個月或1個月租金的優(yōu)惠!
寫字樓全鏈條運(yùn)營商ATLAS寰圖相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時透露,上海項(xiàng)目的進(jìn)駐率目前基本保持穩(wěn)定,平均復(fù)工率為80%!吧虾?蛻魡栐兞孔兓淮,因?yàn)橛幸徊糠挚紤]從傳統(tǒng)辦公室轉(zhuǎn)向共享辦公的客戶。共享辦公幫助客戶減少了前期裝修等時間成本和經(jīng)濟(jì)成本的投入,在租期、工位數(shù)上也比較靈活,因此受到這部分客戶的青睞。但是,客戶的考慮時間更長了,做決定之前態(tài)度會更慎重。近期依舊有成交!
上海綠地普陀商務(wù)廣場是普陀區(qū)老牌商務(wù)樓,也是甘泉地區(qū)唯一的商務(wù)廣場,國內(nèi)疫情形勢平穩(wěn)后,普陀區(qū)積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)市,商務(wù)廣場人氣正在恢復(fù),給小企業(yè)主們更多信心。上海鑫鯊文化傳播有限公司主業(yè)是動漫展和視頻拍攝,公司董事長徐先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,他們承租的面積近400平方米,每月租金3萬元,租期三年,疫情暴發(fā)后業(yè)務(wù)停滯了兩個月,但租金照付。
“這棟商務(wù)樓里很多是小業(yè)主買下來的,我們的房東就是小業(yè)主。小業(yè)主是不愿意免租的,他們有的自身還有貸款。原先大樓空置率不算高,但這波疫情至今,不少公司至今還沒完全復(fù)工,或者說由于業(yè)務(wù)受到影響,短時間內(nèi)無法恢復(fù)正常工作狀態(tài)了。不過當(dāng)?shù)卣恢倍挤e極指導(dǎo)和幫助中小企業(yè),所以目前也沒有打算搬遷到外區(qū)去,而且好在我還有其他收入維系租金開銷,應(yīng)該能夠扛過去,”徐先生說。
卡巴斯基是一家全球網(wǎng)絡(luò)安全公司,該公司大中華區(qū)總經(jīng)理鄭啟良對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示:“政府為了扶持中小企業(yè)煞費(fèi)苦心,我們在北京租賃辦公室房租有所減免,希望上?梢葬槍蚕磙k公領(lǐng)域減免部分租金,公司位于上海市黃浦區(qū)寫字樓內(nèi)租賃了共享辦公室30平方米左右,我們也會一如既往地帶來經(jīng)濟(jì)稅收效益!
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到,在物業(yè)層面,多家公司已為租戶減免部分租金:陸家嘴集團(tuán)對中小微服務(wù)企業(yè)減免2個月租金;張江集團(tuán)對符合要求的非國有中小企業(yè),可免2020年2、3月租金;金橋股份對符合條件的中小企業(yè)免租兩個月;上海電氣等34家市屬國有企業(yè)免除符合認(rèn)定的非國有中小企業(yè)2、3月租金等。
預(yù)計今年寫字樓租金下調(diào)約6% 眼下是新租戶談判好時機(jī)
第一太平戴維斯4月初發(fā)布的一份報告顯示,一季度上海并未有全新的甲級寫字樓入市,截至季末,全市甲級寫字樓總存量維持在1330萬平方米。一季度上海市甲級寫字樓市場凈吸納量為69500平方米,較去年四季度環(huán)比持平,同比下降49%;平均空置率環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn)至16.9%;租金環(huán)比加速下跌1.0%,至每平方米每天7.8元。
高力國際的最新統(tǒng)計也顯示,在疫情影響下,2020年第一季度上海寫字樓租賃市場凈吸納量整體處于低位。預(yù)計2020年全年寫字樓新增供應(yīng)量為250萬平方米,需求量為40萬平方米。2020-2024年間年度平均供應(yīng)量為130萬平方米,年均需求量為96.5萬平方米。
據(jù)高力國際統(tǒng)計,目前上海核心區(qū)域:陸家嘴板塊寫字樓空置率達(dá)18.8%,平均租金為每天每平方米10.8元;外灘板塊寫字樓空置率達(dá)15%,平均租金8.7元;人民廣場寫字樓空置率達(dá)12.4%,平均租金8.1元;虹橋開發(fā)區(qū)及古北板塊寫字樓空置率為10/9%,平均租金6.7元。在次中心區(qū)中,前灘板塊寫字樓空置率最高,達(dá)37.5%,第二名為北外灘,空置率達(dá)37.2%,莘莊板塊寫字樓空置率位列第三,達(dá)33.3%。
第一太平戴維斯分析認(rèn)為,一季度上海甲級寫字樓的租賃需求主要來自于傳統(tǒng)新年前談妥的成交。隨著未來三年供應(yīng)高峰的來臨,空置率仍將繼續(xù)上行。
高力國際華東區(qū)研究部副董事江鵬向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,預(yù)計2020年全年寫字樓租金下調(diào)約6%,平均空置率將升至28.9%,因此對于尋求簽訂新租約的租戶而言,眼下應(yīng)是談判的好時機(jī)。不過另一方面,由于租戶的營收與資本支出受疫情的影響而縮減,因此可能會推遲搬遷計劃,業(yè)主們應(yīng)該抓住時機(jī)挽留租戶。
江鵬告訴記者,三月份以來,諸多物業(yè)業(yè)主實(shí)際收到的問詢數(shù)量已有所增多,預(yù)計上海寫字樓市場需求將于二季度之后開始逐步復(fù)蘇,此外,不少有價格及政策優(yōu)勢的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍是諸多重點(diǎn)行業(yè)的首選。
高力國際預(yù)計,2020年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金將同比微降0.3%至3.9元(每平方米每天)。2018-2019年期間,互聯(lián)網(wǎng)與軟件服務(wù)、電子信息等產(chǎn)業(yè)合計占據(jù)了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量的近六成。此外,截止2020年2月,在科創(chuàng)板上市的14家上海企業(yè)的總部均位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
雖然2020年第一季度受新冠肺炎疫情影響,上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的部分租戶推遲了租賃計劃或者縮減租賃面積,因此整體出現(xiàn)了負(fù)吸納量以及租金小幅下跌。但高力國際注意到自3月下旬以來,來自醫(yī)療健康和新基建等行業(yè)的租賃問詢量已開始增多,并有望在第二季度開始轉(zhuǎn)化為租賃成交。因此,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體市場需求預(yù)計將于2020年第二季度開始逐步復(fù)蘇!吨袊(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪中了解到,打算從寫字樓轉(zhuǎn)租至園區(qū)的中小企業(yè)也不少。
上海·自貿(mào)壹號生命科技產(chǎn)業(yè)園位于浦東外高橋保稅區(qū),外高橋保稅區(qū)目前已經(jīng)有藥明康德、國藥、上藥、百濟(jì)神州、美藥典、羅氏診斷、強(qiáng)生、西門子等多家國際知名生物醫(yī)藥巨頭入駐,形成了引領(lǐng)世界的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
自貿(mào)壹號園區(qū)招商部總監(jiān)段會敏告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,由于入駐企業(yè)可以享受“浦東+自貿(mào)+保稅+大張江”的多重疊加政策,近期有不少來自張江、金橋、楊浦的企業(yè)來詢問入駐事宜,“我們這里主要是生物醫(yī)藥企業(yè),目前國內(nèi)生物醫(yī)藥設(shè)備及原料80%依托進(jìn)口,以進(jìn)口1000萬的研發(fā)生產(chǎn)設(shè)備為例,由于可以免關(guān)稅及進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅,企業(yè)免稅額度可達(dá)約200萬元,基本可以覆蓋園區(qū)1500平方空間的年租金!
新項(xiàng)目集中入市 寫字樓市場呈現(xiàn)新趨勢
戴德梁行近期對全國2000多個寫字樓市場的業(yè)主和租戶進(jìn)行了調(diào)研,租戶企業(yè)涵蓋類型全面,近一半為民營企業(yè);受訪租戶占比約91%的企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)寫字樓內(nèi)辦公,另有占比約9%的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)或辦公園區(qū)內(nèi)辦公。
有超過半數(shù)的業(yè)主認(rèn)為,此次疫情對租賃市場的影響將達(dá)到半年之久;另有40%的業(yè)主認(rèn)為疫情對租賃市場影響為短期的,可能為一個季度;認(rèn)為疫情會影響租賃市場超過三個季度乃至一年的業(yè)主,占比低于10%。
戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部及華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管沈潔分析,在疫情被有效控制前,市場需求將延續(xù)疲弱。一方面,受疫情影響,國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。另一方面,中小型企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)活動受限短期內(nèi)財務(wù)流動性風(fēng)險加劇,或?qū)k公租賃市場造成影響,尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動。經(jīng)濟(jì)增長放緩、企業(yè)盈利下降和需求疲軟或?qū)⑼粕龑懽謽鞘袌龅目罩寐剩饨鹣滦袎毫υ龃蟆?/P>
沈潔表示,鑒于上海寫字樓新項(xiàng)目受疫情影響推遲入市,未來恐出現(xiàn)集中入市潮,寫字樓業(yè)主需提高樓宇綠色健康標(biāo)準(zhǔn)、出臺租金減免等優(yōu)惠措施、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。
“回顧非典期間,上海寫字樓市場的租金小幅下跌一個季度后迅速反彈;凈吸納量下跌2個季度后也恢復(fù)正常水平;與此同時,雖然上海寫字樓在2003年二季度無任何新增供應(yīng),但在非典疫情緩解后樓市迅速解凍;上海寫字樓市場在非典期間受到的影響有限,僅維持了1-2個季度后就迅速反彈。這與當(dāng)時整體經(jīng)濟(jì)上行,樓市蓬勃發(fā)展的國情也息息相關(guān);此次疫情對上海的影響預(yù)計也是短暫的,但在目前樓市整體供應(yīng)潮之下,疫情拉長了消化新增供應(yīng)的周期!鄙驖嵳J(rèn)為。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次疫情將為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī),相關(guān)行業(yè)的辦公租賃需求或?qū)⒃龆。沈潔分析,其一,智慧型城市管理和高新技術(shù)嵌入的行業(yè)需求將提升,圍繞AI、5G、大數(shù)據(jù)、VR/AR等技術(shù)將產(chǎn)生新的商機(jī),或會帶來新的發(fā)展可能性;其二,在線生活方式加速崛起,線上娛樂、游戲、教育、醫(yī)療、知識付費(fèi)等將廣泛應(yīng)用于人們?nèi)粘I;其三,保險、健康、醫(yī)療消費(fèi)等與人們美好生活息息相關(guān)的行業(yè)將得到重視,醫(yī)療設(shè)施領(lǐng)域投入、人們保險意識的加強(qiáng)都將會讓大健康領(lǐng)域蓄積更大的發(fā)展能量。
戴德梁行此次調(diào)研顯示,受本次疫情影響,能夠應(yīng)對突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任,智能樓宇管理、健康和安全管理未來將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。同時,線上營銷、視頻看房等新型營銷手段將受到市場熱捧,推動房地產(chǎn)行業(yè)營銷數(shù)字化變革。
來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊
編輯:wangdc