每日經(jīng)濟(jì)新聞、第一財(cái)經(jīng)等報(bào)道
除了餐飲、旅游等行業(yè),房地產(chǎn)也是受新冠疫情影響較大的行業(yè)。
01
房產(chǎn)市場(chǎng)疫情下遇冷
為抗擊新冠肺炎疫情,房企線下的銷(xiāo)售幾乎停滯,而線上賣(mài)房的帶貨能力還未被驗(yàn)證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀察來(lái)看,短期內(nèi)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然會(huì)受到?jīng)_擊。當(dāng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)低迷,融資節(jié)奏又可能受到疫情影響,房企如何度過(guò)難關(guān)?
2月10日以來(lái),雖然開(kāi)發(fā)商陸續(xù)復(fù)工,但他們可做的事情不多。全國(guó)數(shù)百城市已關(guān)閉售樓處,多地暫停土地拍賣(mài),樓市成交基本處于停滯狀態(tài),春節(jié)黃金周成交同比下跌了95%。另?yè)?jù)CRIC監(jiān)測(cè),84個(gè)城市春節(jié)假期新增供應(yīng)僅為25萬(wàn)平方米,較疫情爆發(fā)(以1月23日武漢封城為分界點(diǎn))前一周大降95%。
2003年8月份,國(guó)家印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,簡(jiǎn)稱(chēng)18號(hào)文件,明確將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),讓房地產(chǎn)踏入15年的黃金發(fā)展周期。
如今,新冠肺炎疫情與非典存在諸多相似性,經(jīng)濟(jì)受到同樣的重創(chuàng),疊加地方政府的救市政策相繼出臺(tái),市場(chǎng)上關(guān)于“地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的幻想和擔(dān)憂(yōu)再度浮現(xiàn)。
2月12日,包括無(wú)錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)的多個(gè)省市,相繼推出了各類(lèi)涉房支持政策,從暫緩?fù)恋爻鲎尳、暫緩貸款償付等多個(gè)維度,給予了房地產(chǎn)企業(yè)極大的關(guān)懷和支持。至此,全國(guó)超過(guò)10省市出臺(tái)各類(lèi)涉房地產(chǎn)行業(yè)政策。
受此類(lèi)消息提振,地產(chǎn)股在13日迎來(lái)逆勢(shì)普漲潮,300地產(chǎn)(399952)收盤(pán)上漲2.15%,走出與三大股指相悖的行情。
不過(guò),截至目前,房地產(chǎn)行業(yè)主流觀點(diǎn)并不那么樂(lè)觀。一家TOP20地產(chǎn)公司高管告訴記者:“實(shí)際上地方政策對(duì)于房企而言的影響是有限的,主要都是針對(duì)土地出讓金方面的,這就是相當(dāng)于給房企讓利,希望穩(wěn)住市場(chǎng)!
更為重要的是,在行業(yè)人士看來(lái),當(dāng)下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與2003年處于截然不同的兩個(gè)階段,已不可能單純復(fù)制當(dāng)年走勢(shì)。
總體來(lái)看,本輪出臺(tái)的涉房松綁政策特點(diǎn)鮮明,其中,一線城市樓市政策多涉公積金緩繳等,整體較審慎,以釋放正面預(yù)期為主;二線城市多以土地出讓金或住房公積金緩繳、開(kāi)竣工時(shí)間順延等,幫扶為主;以無(wú)錫為代表的三線城市則救市色彩明顯。
02
無(wú)錫出臺(tái)十七條救助政策
據(jù)報(bào)道,2月12日,江西、無(wú)錫、西安均出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策。早在這之前,安微也發(fā)布了10條措施扶持政策。
江西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提出八大方面建議,建議中均涵蓋提供金融、財(cái)稅扶持,放寬限購(gòu)以及限價(jià)政策,階段性放寬預(yù)售,房企可以不可抗力延期交房等。安徽甚至提議降低按揭首付比例以及降息。如果這些建議被采納的話(huà),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策無(wú)疑將迎來(lái)一次重大轉(zhuǎn)向。
而無(wú)錫的救市政策,引發(fā)市場(chǎng)廣泛。
昨晚深夜12點(diǎn)左右,無(wú)錫市委辦公室出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的十七條救助政策,明確指出是為了“全面落實(shí)支持企業(yè)共渡難關(guān)的精神,支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展”。
不僅態(tài)度明確,且措施非常有力,以下是政策重點(diǎn):
1、納稅申報(bào)及稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月;房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免;
2、到期還款困難的企業(yè)可展期,信貸合理適度增長(zhǎng),不得盲目抽貸、斷貸、壓貸,緩解企業(yè)流動(dòng)性困難。2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以?xún)?nèi)的貸款落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸;
3、預(yù)售資金可跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金;
4、可申請(qǐng)延遲交地和延期繳納出讓金;
5、長(zhǎng)租公寓可申請(qǐng)服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助;
6、預(yù)售部分完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售;
7、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可予以延期繳納;因受疫情影響造成的損失和費(fèi)用增加,按照新的指導(dǎo)意見(jiàn);
8、開(kāi)竣工時(shí)間相應(yīng)順延,防控一級(jí)響應(yīng)措施期間不計(jì)違約責(zé)任;
9、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)牽頭組織開(kāi)辦網(wǎng)上房交會(huì),幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介企業(yè)促成交易。
可以說(shuō),每一條都和錢(qián)有關(guān),每一條都是實(shí)實(shí)在在緩解企業(yè)流動(dòng)資金壓力,包括延期繳納出讓金,延期繳稅等,甚至對(duì)銀行提出不得盲目抽貸、斷貸、壓貸的要求,最后還協(xié)調(diào)主管部門(mén)開(kāi)辦網(wǎng)上房交會(huì),幫助房企促成交易。
03
專(zhuān)家分析:
尚未觸及限購(gòu)、限貸、限售關(guān)鍵層面
針對(duì)土地價(jià)款和稅收減免方面,部分重點(diǎn)省市及時(shí)發(fā)布了相關(guān)措施。
重慶市政府辦公廳早在2月4日就已發(fā)布20條政策措施,對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的中小微企業(yè),可申請(qǐng)緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、降低住房公積金繳存比例等,措施將執(zhí)行至2020年6月30日。
2月11日,上海發(fā)文明確,因疫情影響未能按期繳付土地價(jià)款可申請(qǐng)延期,不作為違約行為,不計(jì)滯納金和違約金,交地時(shí)間相應(yīng)順延。
2月12日,浙江省發(fā)布支持政策,涉及保障疫情防控建設(shè)項(xiàng)目用地等六大項(xiàng)舉措,并在有效期方面規(guī)定至疫情解除后再順延3個(gè)月。與此同時(shí),西安市資源規(guī)劃局也出臺(tái)10條措施,其中3項(xiàng)政策與樓市直接相關(guān):分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限、實(shí)施預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呤崂砗蟀l(fā)現(xiàn),多地相關(guān)措施仍以面向全行業(yè)支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)為主,部分城市則對(duì)土地款項(xiàng)、降低稅費(fèi)、交易流程進(jìn)行了集中體現(xiàn),目前僅有無(wú)錫對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域推出了“定向?qū)捤伞闭,力度最大?/P>
未來(lái)是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)?張宏偉認(rèn)為:“多個(gè)城市出臺(tái)的‘定向?qū)捤伞,針?duì)土地市場(chǎng)主要是分期支付、緩繳,針對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)就是減免稅費(fèi)和首先簡(jiǎn)化,目前還沒(méi)有涉及‘限購(gòu)、限貸、限售’,這些關(guān)鍵層面沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化,估計(jì)接下來(lái)本身存在去庫(kù)存壓力的城市、以及近三五個(gè)月出現(xiàn)銷(xiāo)售壓力的城市,也會(huì)逐步出臺(tái)一些措施,讓市場(chǎng)盡快回溫。”
04 當(dāng)前房企現(xiàn)狀:“旱的旱死,澇的澇死”
在今日利好消息影響下,地產(chǎn)股逆市上漲,指數(shù)漲幅達(dá)到1.36%,位居行業(yè)漲幅榜首位。個(gè)股方面,光大嘉寶、大港股份漲停,南山控股、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、中南建設(shè)等個(gè)股大漲超5%,金科股份、藍(lán)光發(fā)展、保利地產(chǎn)等個(gè)股漲超2%。
部分房地產(chǎn)股票的估值目前已經(jīng)處于全A股低位。據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示,滬深兩市A股共有39只地產(chǎn)股最新滾動(dòng)市盈率低于20倍且今年機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)凈利同比正增長(zhǎng)。泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、華僑城A、首開(kāi)股份、綠地控股等個(gè)股最新滾動(dòng)市盈率均不足5倍。凈利增速方面,中南建設(shè)今年一致預(yù)測(cè)凈利增速超過(guò)70%居首,藍(lán)光發(fā)展、城投控股、陽(yáng)光城、華發(fā)股份、新城控股、迪馬股份等個(gè)股今年一致預(yù)測(cè)凈利增速超過(guò)30%。
在短期利好背后,房企當(dāng)下面對(duì)的境況是相似的。
明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前的沖擊是很難賣(mài)房,雖然很多房企快速展開(kāi)線上營(yíng)銷(xiāo)和推廣,但民眾接受需要時(shí)間,效果比線下售樓處肯定要大打折扣。”
即使是受到疫情沖擊較小的1月份,多數(shù)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)低迷?硕饠(shù)據(jù)顯示,今年1月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.05億元,整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%。
即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng),其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也同比錄得下滑。其中,碧桂園2020年1月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約329.2億元,同比減少0.44%;歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約379萬(wàn)平方米,同比減少0.89%。
融創(chuàng)中國(guó)下滑的趨勢(shì)更加明顯。2020年1月,融創(chuàng)中國(guó)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約186.3億元,較2019年同期239.6億元減少22.24%;合同銷(xiāo)售面積約135.8萬(wàn)平方米,較2019年同期159.2萬(wàn)平方米減少14.69%。
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳,意味著房企的資金回流會(huì)受到一定沖擊!艾F(xiàn)在房企無(wú)法回款,償債壓力大,資金需求量大!鄙鲜鋈倘耸勘硎。
于是,各種各樣的融資渠道就成為房企當(dāng)下求生的命門(mén)。境外融資、信托融資,能上場(chǎng)的都上了,能用上的都用了。但是,很多中小房企其實(shí)是在“浴血奮戰(zhàn)”,融資渠道變窄,融資成本上升是最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
“旱的旱死,澇的澇死”,一位TOP20房企的財(cái)務(wù)部人士如此概括房企當(dāng)下融資的概況。目前看來(lái),基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場(chǎng)歡迎,而中小房企融資艱難的局面依然沒(méi)有改變。
一位從事信托的人士透露了一個(gè)小細(xì)節(jié):他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企,正在抓緊聯(lián)系他們負(fù)責(zé)融資的人士。“我們最近密切這種(房企),他們?nèi)卞X(qián),看看能不能跟他們做點(diǎn)(融資)!
以最近發(fā)行美元債的佳源國(guó)際和新城控股為例,佳源國(guó)際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達(dá)到13.75%;新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據(jù),票面利率為6.8%。而2019年12月,新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%,略高于本次。
融資不易,不過(guò)房企或許很快就會(huì)等到好消息。上述信托人士指出,從融資成本來(lái)說(shuō),現(xiàn)在成本整體有走低的趨勢(shì),目前資本市場(chǎng)逆回購(gòu)利率2.5%,央行也在壓利率。“目前(預(yù)期)不會(huì)對(duì)房企融資管控太嚴(yán)!
倘若負(fù)面影響一直未能消退,房企度過(guò)難關(guān)的方法有且只有一個(gè):抓緊銷(xiāo)售,大力回款。還要注意的是,要管住想要拿地的手。
大力保證資金回流,確保資金鏈安全,是當(dāng)下房企的重中之重。中指研究院在電話(huà)交流會(huì)中提到,房企要做到“開(kāi)源節(jié)流”!耙环矫,加大融資力度,如果上半年融資窗口期還在的話(huà),會(huì)加大融資力度;另一方面,加大存量應(yīng)收房款的催收工作,跟銀行溝通,爭(zhēng)取銀行在復(fù)工前發(fā)放已審批的按揭貸款!
艾振強(qiáng)則表示,房企當(dāng)下也不應(yīng)該亂花錢(qián)!暗刈詈孟葎e拿了,挺過(guò)最嚴(yán)峻的階段再說(shuō)。今年一整年,都似乎還是拿地的窗口期!
來(lái)源:鳳凰財(cái)經(jīng)