大量中小房企虧損的同時,規(guī)模龍頭企業(yè)也面臨“增收不增利”的困局,毛利率下滑已是大勢所趨,短期未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。
“上漲輪不到,下跌排前列!地產(chǎn)股跌跌不休,你還在堅持嗎?”近期地產(chǎn)股的“慘烈”走勢,讓一個投資論壇中的股民叫苦連天,其中,超六成股民稱仍然持有、被虐到懷疑人生,但15%的股民已經(jīng)“割肉”。
市場上,地產(chǎn)股的表現(xiàn)著實慘不忍睹,整體估值屢創(chuàng)新低,上漲的個股可謂鳳毛麟角。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年房地產(chǎn)指數(shù)整體下跌6.57%,截至11月2日收盤,A股151家房地產(chǎn)上市公司平均市盈率10.32倍,不足全部A股市盈率21.81倍的一半,房地產(chǎn)平均市凈率僅1.87倍。
企業(yè)方面,龍頭萬科A股價年內(nèi)跌9.90%,招商蛇口跌24.81%,綠地控股跌6.40%,新城控股跌10.52%,華夏幸福跌35.19%。
更為嚴(yán)峻的是,從三季報披露的數(shù)據(jù)來看,地產(chǎn)板塊依然沒有向市場展示出太多樂觀的跡象。據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,今年前三季度,至少25家A股上市房企深陷虧損泥潭,債務(wù)危機(jī)難以化解的泰禾集團(tuán),今年已虧損近20億元,平均每天虧717萬元,相當(dāng)于北京西城區(qū)一套68平方米的二手房。
大量中小房企虧損的同時,規(guī)模龍頭企業(yè)也面臨“增收不增利”的困局,毛利率下滑已是大勢所趨,短期未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。
“在堅持房住不炒定位,保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策背景下,地價和房價被嚴(yán)格限制,房企盈利空間壓縮的現(xiàn)象或?qū)掷m(xù)!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。
25家房企前三季虧損
“今年工作太難做了,我們區(qū)域的營銷負(fù)責(zé)人已經(jīng)在考慮離職!鄙钋飼r節(jié),華北某小房企員工告訴記者,距年底只剩兩個月,部門業(yè)績壓力與日俱增。
在新冠肺炎疫情沖擊下,無數(shù)中小房企都掙扎在“生死邊緣”。據(jù)A股上市房企披露的三季報數(shù)據(jù),至少25家前九月凈利虧損,營收同樣齊齊暴跌。
虧損幅度在10億元以上的有泰禾集團(tuán)、云南城投、ST新光、嘉凱城,前九月分別虧掉19.73億元、10.39億元、10.12億元、10.02億元。
其中,泰禾前三季度營收28.07億元,同比減少86.75%;歸屬于上市公司股東的凈利潤-19.73億元,同比跌193.01%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-13.78億元,同比跌189.78%。
盡管今年泰禾支付給職工的現(xiàn)金較去年同期減少9.46億元、購買商品及支付的各項稅費(fèi)同樣縮水,但因近期地產(chǎn)無集中交付項目,同時費(fèi)用化利息支出增加,處置子公司確認(rèn)投資收益減少,使其現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化。
截至九月末,泰禾短期借款48.87億,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債651.34億元,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅25.27億元,短期資金缺口達(dá)674.95億元,比去年末的428.84億元再擴(kuò)大246.11億元。
目前,泰禾未完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02共7筆債券本息的兌付;因存在質(zhì)押融資違約,泰禾投資被司法強(qiáng)制執(zhí)行而導(dǎo)致被動減持泰禾集團(tuán)股份585.5萬股。
云南城投期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤-10.39億元;影視、地產(chǎn)業(yè)務(wù)雙雙受困的嘉凱城,前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入約6.46億元,同比下降50.79%,歸屬于上市公司股東的凈利潤-10.02億元,同比下降127.70%。
上述兩家公司同樣存在資金缺口,期末云南城投短期借款29.14億元,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債170.92億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅12.63億元;嘉凱城短期借款7.6億元,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債27.38億元,賬面現(xiàn)金僅1.81億元。
虧損幅度過億元的還有新華聯(lián)、ST松江、南國置業(yè)、美好置業(yè)、南山控股,其中新華聯(lián)歸屬于上市公司股東的凈利潤-6.80億元,同比暴跌516.94%。
大公國際資信稱,2020年以來,新華聯(lián)控股已構(gòu)成多期債券違約及利息展期及遞延支付,且逾期債務(wù)仍未償還。綜合來看,新華聯(lián)控股經(jīng)營不確定性很大,難以保證債務(wù)及利息的到期兌付。
規(guī)模房企盈利能力有限
值得注意的是,隨著行業(yè)競爭越發(fā)激烈,規(guī)模房企也難逃業(yè)績“黑天鵝”。譬如華夏幸福,前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入567.34億元,同比下降11.79%;歸屬上市股東凈利潤72.8億元,同比下降25.30%。
2018年華夏幸福引入平安做股東,暫緩資金危機(jī)。該集團(tuán)承諾,以2017 年凈利潤為基數(shù),2018~2020年的歸母凈利增速分別不低于30%、65%和105%,同期歸母凈利分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。
過去兩年,華夏幸福均踩線完成業(yè)績承諾。但截至今年三季度末,集團(tuán)歸母凈利潤指標(biāo)完成率只有40.5%,如果未完成對賭協(xié)議相關(guān)指標(biāo),華夏幸福的母公司華夏控股將對平安進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。
業(yè)績承壓,致使其現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步緊張。期末華夏幸福短期借款342.64億元,一年內(nèi)到期非流動負(fù)債597.62億元,在手貨幣資金僅386億元;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%,凈負(fù)債率達(dá)196.5%。
招商蛇口同樣盈利不佳,期內(nèi)營收501.18億元,同比增長96.21%,但歸屬于上市公司股東的凈利潤21.92億元,同比大幅減少56.96%。
就房企利潤齊齊暴跌,貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者,受疫情影響,今年房企用“以價換量”的方式對沖停滯期的業(yè)績損失,并將銷售速度更快的低利潤剛需產(chǎn)品集中入市;在房住不炒基調(diào)下,各城限價地塊入市,地價占銷售價格的比重不斷上升,拉低房企的利潤水平。
相較而言,頭部企業(yè)抗風(fēng)險能力較強(qiáng),多家已追回去年的業(yè)績水平。
A股板塊房企營收規(guī)模位于前列的有萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、新城控股、金科股份、中南建設(shè)等,期內(nèi)分別營收2415億元、3211億元、1175億元、701億元、477億元、459億元。
即便如此,上述房企也難逃利潤空間下行的命運(yùn)。譬如新城控股,前九月營收701億元,同比增長137.11%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅47.36億元,同比增長26.91%,實際利潤空間被大量吞噬。
類似的還有榮盛發(fā)展,期內(nèi)營收同比增長12.42%,但歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少9.88%;華發(fā)股份營收同比增加47.97%,歸屬于上市公司股東的凈利潤同比僅增1.45%。
利潤率仍處下降趨勢
實際上,房企盈利水平下降,已是行業(yè)普遍趨勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,10月末百余家A股上市房企發(fā)布三季度財報,其中涉及百強(qiáng)房企21家,這21家房企第三季度平均毛利率28.0%,較上年同期下降13.5%。
陳霄表示,在今年疫情影響下,多城接連出臺調(diào)控政策,對土地價格和銷售價格嚴(yán)控,銷售溢價下滑,盈利空間縮窄;同時多數(shù)房企業(yè)績完成度不佳,抓緊時機(jī)積極推盤出新,降價促銷力度加大,導(dǎo)致其盈利空間繼續(xù)收窄。
貝殼研究院也認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平不斷下滑,一方面是由于地價成本逐漸走高;另一方面,房企開展促銷讓利活動,有損其盈利水平。萬科、招商蛇口等多家房企表示,至年末企業(yè)毛利水平有進(jìn)一步下降的可能。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米,同比上漲6.9%;4個一線城市居住用地價格為17268元/平方米,同比上漲19.0%。
自2018年以來,房企此前拿下的高價地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,多數(shù)企業(yè)盈利開始承壓;今年二季度以來,土地市場火熱,高溢價地成交不斷,這些項目未來也將陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)盈利上,繼續(xù)對其利潤率產(chǎn)生影響。
潘浩告訴記者,如果將房企以價換量作為短期成因,那房企銷售成本的上升將成為行業(yè)中長期的趨勢。房企盈利水平受供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性影響,會出現(xiàn)階段性波動,但行業(yè)整體利潤水平下降是發(fā)展趨勢。
隨著“三道紅線”落地在即,房企靠金融杠桿彎道超車已不再可能。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前十月,房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元,同比微增1%,增幅較2019年同期大幅收窄20%。這意味著,房企在金融監(jiān)管升級過渡期內(nèi),將面臨降負(fù)債與沖業(yè)績的雙重考驗。
資本市場已嗅到風(fēng)向。wind數(shù)據(jù)顯示,自年初至10月30日,地產(chǎn)行業(yè)總市值縮水2898億元!叭兰t線已經(jīng)成為新的起點(diǎn),內(nèi)卷化的融資和拿地競爭將告一段落!敝行抛C券稱,目前房企購入土地的潛在盈利水平已見底,2021年后年業(yè)績增速20%以上的企業(yè)將屬鳳毛麟角。
記者了解到,因生存環(huán)境日漸逼仄,有華北本土企業(yè)決定剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù),集中精力做旗下能源制造業(yè)板塊。被淘汰出局,已是一些小房企的必然命運(yùn)。仍在堅守的房企,將面臨更激烈的殊死搏殺。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc