房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中糧置地廣場副總經(jīng)理馬佳音在論壇中發(fā)表主題演講，和參會嘉賓分享了對于城市辦公新生態(tài)的思考和理解。她表示，城市辦公的新生態(tài)應(yīng)該注重對C端需求的關(guān)注，從人性的需求出發(fā)，提升企業(yè)員工的幸福感；城市功能轉(zhuǎn)換帶來城市生態(tài)的重構(gòu)，消費升級、居住升級、產(chǎn)業(yè)升級等催生了城市更新的浪潮，也催生了新辦公的興起，倒逼著辦公空間的服務(wù)商和運營商開始關(guān)注對辦公生態(tài)的重構(gòu)。
以下是馬佳音演講實錄：
馬佳音：謝謝主持人剛才非常簡短也非常精確的對我們項目的介紹，再次感謝主辦方給這樣一個機(jī)會，能夠在城市更新的大的背景下，跟各位探討一下關(guān)于我們作為一個辦公空間的服務(wù)商和運營商，對現(xiàn)在一些新辦公的思考，就是我們的題目"重構(gòu)城市辦公新生態(tài)"。
在正式開始演講之前，我想先跟大家進(jìn)行一個簡單互動，我看在座的各位很多都是各個行業(yè)的專家、老板，你們多多少少都有帶團(tuán)隊，不管團(tuán)隊大小，你們有沒有考慮過這樣一個問題，作為老板，你的員工在上班的時候幸福嗎？你有沒有考慮過員工的幸福度，或者換句話說，你的雇主滿意度是否夠高。帶著這樣一個問題，大家跟我回想一下你的公司有沒有這樣一群人，他們可能會在上班的時候準(zhǔn)點到，下班的時候卡著點走。他每天下班的時候站在打卡機(jī)前的興奮和滿足的狀態(tài)，是在他八個小時辦公的時間里是見不到的，他每天是在逃離的狀態(tài)離開辦公室。如果他每天是這樣一種狀態(tài)，我認(rèn)為他上班的幸福度不會很高，同時他帶來的一些工作績效也不會很好。當(dāng)然會有各種各樣組織內(nèi)部的原因或者個人原因，會影響到他對上班這件事情的幸福感。但是不得不承認(rèn)，有一些像我們屏幕上列舉的各種各樣的痛點，都是在一點一點的扼殺或者抹殺著員工的幸福度。作為我們一個辦公空間的運營商、服務(wù)商，這是在倒逼我們開始關(guān)注，我們的關(guān)注點開始從B端向C端轉(zhuǎn)移，你的員工是一個個鮮活的、有個性的、有自我成長和精神需求的個體。如果你真的能關(guān)注到這一點，我相信你員工的幸福感才會真正得到提升。
既然是我們提出要開始關(guān)注C端的需求，我們在這里提出來真正新辦公是什么呢？是你要回歸人性的需求，重構(gòu)辦公生態(tài)。之前也說了，可能這幾年有一個詞特別熱，叫"城市更新"，我們希望在這種大的城市更新背景下，我們把新辦公的概念回歸到這個大的背景下來看一下到底什么是我們提的新辦公。
城市更新的本質(zhì)是城市功能轉(zhuǎn)換帶來的城市生態(tài)的重構(gòu)，有幾大因素也催生了城市更新的浪潮，我們列舉了跟我們更加相關(guān)的。比如第一，消費升級。消費升級這個概念這幾年非�；�，可能還會有一些消費降級、消費分級的說法。我們?yōu)槭裁丛谶@里還是提消費升級呢？我們用數(shù)據(jù)來說話。大家可能關(guān)注這幾年國家公布的所謂社會零售消費總額，增速確實是在放緩。前幾年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的數(shù)據(jù)是9%點幾。增速是在放緩的。
但是大家應(yīng)該關(guān)注另外一個數(shù)字就是最終消費總額，它和社會零售消費總額之間的區(qū)別是什么呢？消費零售消費總額關(guān)注的是實物消費，你每天買的衣服、去超市買的日用品、你去餐廳吃飯，這些消費都會歸綜到社會零售消費總額里。但是最終消費總額還包括了服務(wù)消費，比如旅游、你對健康的消費、你對娛樂的消費，你去看話劇、各種各樣的對一些文化、自我成長的東西，這是在社會零售消費總額里沒有包含的。所以我們更加關(guān)注的是最終消費總額這個數(shù)據(jù)，這個每年都在增加，而且增速一直在提升。這就很好的說明了什么是消費升級。
就是你從原來買日用品的一些必需品，慢慢的過渡到了一開始對可選品的選擇，文化、娛樂、養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等等這些東西，我們認(rèn)為就很好的說明了消費升級的趨勢。
還有一個概念比較有意思，叫做Better Me理論，我現(xiàn)在買一件東西，可能我買一條裙子，不再是因為我需要它有保暖的功能，我不再關(guān)注它的功能屬性，我更加關(guān)注的是它帶給我的社交屬性，能夠帶給我的一些情感屬性�？赡芪屹I這條裙子是因為它是我喜歡的一個設(shè)計師出的一個小眾品牌的限量款，可能它是我兩個鐘愛的品牌出的聯(lián)名款式，是因為這個，它讓我感到了一個更好的自己，就是一個消費品現(xiàn)在大家從功能屬性慢慢轉(zhuǎn)向了情感屬性的消費。我覺得這個是比較有意思的一點。
還有一種說法，就是低物質(zhì)欲望社會的出現(xiàn)，從另外一個角度也更加說明了我們不再關(guān)注一個東西的價格甚至品牌，我們慢慢回歸到它是否能真正滿足我精神層面的自我需求和真正回歸初心的一些消費，這個東西每一點都是在印證了我們剛剛提到的消費升級。
第二個是說居住升級，這個很好理解，就是我們現(xiàn)在買房子其實不再是因為它能給我提供一個遮風(fēng)避雨的場所，更多的是說可能關(guān)注我的生活是不是能夠給我?guī)砀咂焚|(zhì)的生活空間，我的鄰居是誰，我更加關(guān)心我的社群，我更加關(guān)心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，這就是我們在說的所謂的社會分層這件事。雖然我們不太愿意看到，但這真的是一個現(xiàn)實。
還有我可能更加關(guān)心小區(qū)提供的一些物業(yè)服務(wù)，這就是我們說的大家最能接觸到的居住升級的概念。
還有一個跟我們現(xiàn)在提到的新辦公息息相關(guān)的，就是產(chǎn)業(yè)升級�，F(xiàn)在不管從政府的政策導(dǎo)向，基本上可能從低端的制造業(yè)向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，從勞動密集型向知識密集型的轉(zhuǎn)型，然后慢慢向一些科技、環(huán)保、智能等等，包括一些產(chǎn)業(yè)鏈前后端的延伸，這一切其實就真正催生了由于產(chǎn)業(yè)升級引發(fā)的對于商業(yè)環(huán)境、對于行業(yè)人才、對于辦公地點、商業(yè)配套等等的迭代的需求，催生了我們剛剛提到的新辦公的興起，也倒逼著我們作為運營商開始關(guān)注對辦公生態(tài)的重構(gòu)。
上面講的可能是一些大的概念，我說一個實例，這是我們自己的項目，是蠻符合整個城市更新的定位。三利百貨如果是傳統(tǒng)北京的朋友可能了解，在原來的安定門外大街上，是處在長期經(jīng)營不善的比較老舊的物業(yè)，我們集團(tuán)從2013年開始對它進(jìn)行了拆除，在長期的規(guī)劃調(diào)整中。2016年底開始正式施工、建設(shè)，到2018年8月1日，中糧置地廣場重新定位的一個超甲級的國際寫字樓，這個項目8月1日正式入市。大概的體量是8萬多平米，我們現(xiàn)在出租率在60%左右。我也是在這里做一個小小的廣告的邀請，如果大家有合作的意向，可以積極與我們聯(lián)系。
為什么說這個項目是一個比較典型的城市更新案例呢？首先我們確實認(rèn)為我們盤活了一些老舊的現(xiàn)有的資產(chǎn)，通過各種渠道真的是進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)升級的優(yōu)化，整個我們也是聘請了SOM作為整個設(shè)計擔(dān)綱。我們認(rèn)為它在中國也算是比較成功的，也是非常有名的案例。運用了一些非�，F(xiàn)代的建筑筆法，跟我們傳統(tǒng)的一些歷史古韻相結(jié)合，整個項目的氣質(zhì)做到了既是端莊穩(wěn)重，也比較現(xiàn)代、簡約的狀態(tài)。項目獲得了各種殊榮，像LEED鉑金的認(rèn)證、國家綠建三星、BREEAM四星，還有申請到世界吉尼斯紀(jì)錄的最高的水幕。我們提出了打造城市辦公的新生態(tài)，提出了所謂的Work-Co-life 3C的城市體系。
這就是現(xiàn)在項目內(nèi)部的一些實景圖，左上角它的整個建筑筆法的融合，是雙層玻璃幕墻跟石材的結(jié)合，既滿足了原來安定門外大街歷史古舊比較穩(wěn)重、比較城市風(fēng)貌的保留，同時結(jié)合雙層呼吸式幕墻，也對室內(nèi)租戶對通透性、采光率的需求的滿足。右上角的就是我們在開業(yè)當(dāng)前，得到了全球吉尼斯世界紀(jì)錄的認(rèn)證，高60米的全球最高的室內(nèi)水幕，也是比較壯觀，是網(wǎng)紅打卡勝地，很多人過去拍照。
現(xiàn)在進(jìn)入存量房時代，想在這個領(lǐng)域里面依然立于不敗之地，我們認(rèn)為真正能夠重構(gòu)辦公生態(tài)的不二法則就是我們提出一個新辦公重度運營的理念，這個理念的提出，因為我們思考到傳統(tǒng)的辦公或者寫字樓行業(yè)更多的可能比較注重前端的租賃，房子租出去了，可能我們就不是那么關(guān)心后面的運營了。但是我們其實借鑒了另外兩個同樣在地產(chǎn)業(yè)態(tài)非常重運營而且給我們很多學(xué)習(xí)的地方的一個業(yè)態(tài)，就是一個是購物中心，一個是酒店。所以我們依托這兩個提出的，我們希望能夠利用購物中心的業(yè)態(tài)組合，加上頂級酒店的至尊服務(wù)，當(dāng)然少不了科技助力的智慧平臺，能夠打造整個政務(wù)運營的理念。
購物中心，我們現(xiàn)在是拿了購物中心對客群經(jīng)營的理念來做的寫字樓，我們希望能夠通過業(yè)態(tài)組合，包括一些空間場景的營造，希望能夠合并消費者的第二和第三空間。第一空間是你的家，第二空間可能是你的辦公地點，第三空間我們把它界定為你的一個高頻社交的場所。我們說合并第二和第三空間，意思是我們在這里為你提供了一個完全的社交上，提高你的社交效率，原來你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的辦公地點你就可以完成。因為我們建了購物中心的整個業(yè)態(tài)組合，幫你進(jìn)行了有社交化和場景化的打造。
因為傳統(tǒng)寫字樓客群是更細(xì)分，也是更精準(zhǔn)的，它更像酒店，因為它有很好的價格入口，辦公是有租金的，有一個很好的價格入口來控制。所以我們獲得的這部分客群是非常精準(zhǔn)的，我們希望能夠通過我們空間+內(nèi)容的產(chǎn)品的營造，來完成整個圈層的胡通和產(chǎn)品的互動。另外就是所謂的智慧樓宇、智慧運營，這些是基礎(chǔ)，我們往后延伸一步要做的是什么呢？我們其實是希望能夠把它的社交屬性加入到整個智能化平臺里來，真正打通線上和線下服務(wù)消費的閉環(huán)。
我們基于上面這三大重度運營的理念，我們打造了置地廣場3C的生態(tài)體系，就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的內(nèi)容，比如員工食堂，這是大家覺得非常痛的一個痛點，因為我們是利用了整個中糧集團(tuán)食品產(chǎn)業(yè)鏈資源的依托，不管是米面糧油、魚肉蛋奶，都是我們中糧集團(tuán)直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同時我們也是自己設(shè)計、建造了一個空間感、舒適感包括高級感都非常有品質(zhì)的員工的就餐空間。我們希望能夠解決員工食堂大家心頭永遠(yuǎn)的痛。
還有我們依托整個大悅城的全部的商管的資源，在樓內(nèi)在有限的空間內(nèi)基本上完成了大家日常社交需求的全覆蓋，比如咖啡廳、面包房、一些小的酒吧、一些美容美發(fā)的沙龍、商務(wù)攝影、花店、書店，包括一些簡餐和商務(wù)宴請的正餐，而且所有商業(yè)都做到了跟整個樓體8月1日同步開業(yè)，這在寫字樓行業(yè)里是一大先例。
COMMONS，是共享商務(wù)社群，這里面有一些空間和內(nèi)容的展現(xiàn)，我們犧牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空間，希望能夠給大家提供一個可能藝術(shù)化的，能夠完成大家比較靈活的公共辦公的需求或者相對短租的辦公需求。我們也不排除可能也會跟一些比較好的聯(lián)合辦公的合作方繼續(xù)探討未來合作的可能性。
我們還在里面做了兩大主題空間，一個是媒體中心，媒體中心大概拿出了400平米，做一個燈光等等國際水平的媒體中心，包括可以舉辦沙龍、酒會、宴會、正式的報告、走秀、發(fā)布會等等，各種情境都可以在這邊得到滿足，這個我們現(xiàn)在也已經(jīng)開始正式對外出租，年底的年會活動比較多，如果大家有需求可以跟我們聯(lián)系。
還有一個是藝術(shù)中心，我們一致認(rèn)為藝術(shù)其實應(yīng)該是一種生活方式，它不是說你每天要走很遠(yuǎn)的路專門去一個藝術(shù)館去看展，我們把它做在樓里面，我們把整個全樓都看成一個大的展廳，我們會不定期的更換各種各樣的藝術(shù)品和比較大咖的作品，同時在地下一層有一個固定的藝術(shù)展廳，也會定期有一些藝術(shù)家、沙龍的活動在那邊舉辦。
我們提出了一個城市客廳的概念，其實我們做了一個第二大堂，一般寫字樓一層是比較商務(wù)的大堂，我們在地下一層做了一個更偏酒店的酒店大堂的感覺，不管是從軟裝設(shè)計上還是功能定位上，都是希望能夠給大家一個相對放松但是又很舒適的個人和商務(wù)無縫切換的空間。
還有COFFICE，就是智慧辦公平臺，我們希望這個平臺完成的不單單只是說我們傳統(tǒng)的可能一些物業(yè)報修、一些非�；A(chǔ)的像門禁等智能化服務(wù)，我們覺得這是標(biāo)配。我們現(xiàn)在做的是打通它整個線上線下的資源，更多的關(guān)注社交屬性、消費閉環(huán)，第二步就是收集整個場內(nèi)的大數(shù)據(jù)，更多的做到數(shù)據(jù)的收集、分析、應(yīng)用，這是未來的趨勢。
第三個是未來3.0，我們希望可以做到完全的人機(jī)對話、指揮管家的水平。
以上就是簡單提到的我們現(xiàn)在在做的work-CO-life的城市辦公新生態(tài)，讓大家在里面可以悅享生活，樂享辦公。
最后用黑格爾的一句話"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有時間靜下心來，在這個浮躁的社會上，我們能夠安下心來，好好思考一下，我們是不是能夠重新定位人與人、人與建筑、人與城市的關(guān)系。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)
