據(jù)戴德梁行資本市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示,上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共有約884億元成交,北京、上海兩地成交約700億元,占總成交額的80%;廣深區(qū)域成交額超過(guò)100億元,與去年下半年相比下降明顯;強(qiáng)二線城市如杭州、成都等均有標(biāo)志性成交案例。
從物業(yè)類型看,辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受買(mǎi)家追捧,零售物業(yè)成交宗數(shù)下滑明顯,從去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平介紹,疫情對(duì)大宗交易市場(chǎng)有所沖擊,但投資者從疫情開(kāi)始時(shí)的觀望到4、5月份積極出手,心態(tài)隨著疫情的消退也發(fā)生了很大變化,加上最近兩個(gè)月出行放寬、投資者可以正常考察項(xiàng)目,市場(chǎng)在逐步恢復(fù)。
上半年,北京大宗交易市場(chǎng)錄得244億元成交,同比下降5.45%。買(mǎi)家自用需求強(qiáng)烈,上半年14宗交易中,自用4宗,貢獻(xiàn)約23%的交易額。
撐起了內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)“半邊天”的上海,上半年共錄得455億元成交,占內(nèi)地總成交金額的52%。買(mǎi)家自用需求同樣強(qiáng)勁,海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛在上海落子。
深圳大宗交易上半年成交56億元,同比下降78%,但宗數(shù)同比僅減少2宗,以中小型成交為主。深圳上半年一個(gè)別具特色的看點(diǎn)為工業(yè)物業(yè)重回大宗交易舞臺(tái)——3宗工業(yè)物業(yè)成交,貢獻(xiàn)約21%的交易額,僅次于寫(xiě)字樓。
特別值得注意的是,在外資吸引力上,北京上半年吸引到108億元外資投入,首次趕超上海的107億元,成為吸引外資最多的城市。
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵解釋,外資看好北京其實(shí)從2018年開(kāi)始就有所體現(xiàn)。2018、2019年北京大宗交易外資占比均接近三成,且現(xiàn)在也仍然活躍。
之前上海一直都是外資最重要的投資目的地,2009年、2010年左右北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)剛經(jīng)歷了高供應(yīng)、高空置率、低租金,外資對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景信心不足,而上海剛好相反,空置率不斷下降,也導(dǎo)致很多外資基金都將內(nèi)地的辦公室設(shè)在了上海,相應(yīng)地,又進(jìn)一步催生了上海大宗交易的活躍。
近年來(lái)的情況反過(guò)來(lái),北京寫(xiě)字樓市場(chǎng),租金最高,空置率長(zhǎng)期保持低位,且資本化率又高過(guò)上海,在上海找不到合適投資標(biāo)的的外資基金也就將目光投向北京。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事張維閔進(jìn)一步解釋,上海現(xiàn)在的核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的資本化率約4.1%,非核心區(qū)為4.4%,低于北京的4.2%/4.7%,這是一個(gè)事實(shí)。而且,上海未來(lái)5年內(nèi)將有超過(guò)600萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓入市,相當(dāng)于50%的現(xiàn)有存量,的確會(huì)給租賃帶來(lái)壓力。
外資投資北京超越上海,除了以上因素外,也有原因是他們的資產(chǎn)配置——很多境外投資人已經(jīng)在上海買(mǎi)過(guò)樓了,在規(guī)避上海大的未來(lái)增量的同時(shí),他們也在如北京、廣州、杭州等一線城市和強(qiáng)二線城市看項(xiàng)目。
張維閔強(qiáng)調(diào),從流動(dòng)性上,上海整體的表現(xiàn)還是優(yōu)于北京;從交易量上,今年上半年,上海交易量455億元,繼續(xù)領(lǐng)先全國(guó)。
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蘇暐婷表示,投資人對(duì)潛在投資項(xiàng)目資本化率要求進(jìn)一步提高,一線城市辦公及零售物業(yè)的資本化率相對(duì)2019年平均上升了10-30個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn),物流倉(cāng)儲(chǔ)資本化率相對(duì)2019年平均上升10-20個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
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