房訊網(wǎng)訊 2021年5月25日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)2021年第一次會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)在北京國(guó)際財(cái)富中心召開。交流會(huì)以“品運(yùn)河商脈 悅中華文脈”為主題，22位分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)和常務(wù)理事齊聚城市副中心，參觀運(yùn)河商務(wù)區(qū)代表性的地標(biāo)項(xiàng)目，解讀運(yùn)河商脈和新興商務(wù)區(qū)的崛起，探索新時(shí)代新商辦的發(fā)展路徑，共謀城市副中心樓宇經(jīng)濟(jì)的融合與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱出席交流會(huì)，與參會(huì)嘉賓一道就國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在問題、解決之道進(jìn)行了討論交流。
劉凱表示，從整體市場(chǎng)來看，伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢(shì)回穩(wěn)。
商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，商業(yè)辦公作為經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)，往往為增加就業(yè)機(jī)會(huì)，穩(wěn)定就業(yè)率提供了空間和場(chǎng)所。同時(shí)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐和載體，更是區(qū)域稅收的增長(zhǎng)源。
從全國(guó)來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰推動(dòng)空置率的走高和租金（售價(jià)）水平的下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高。目前深圳市場(chǎng)存量近590萬(wàn)㎡，空置率為23%，未來4年還會(huì)有超過650萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。可以預(yù)見，十四五期間主要核心城市的甲級(jí)寫字樓空置率都將進(jìn)一步高企，這也意味著市場(chǎng)將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新增產(chǎn)業(yè)辦公需求嚴(yán)重不足，供需嚴(yán)重失衡的問題。以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬(wàn)㎡左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對(duì)較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍，整個(gè)市場(chǎng)供需失衡問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。不過，當(dāng)前供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個(gè)一線城市只有廣州相對(duì)理想，北京預(yù)期會(huì)逐步改善，但上海和深圳的問題可能會(huì)越來越嚴(yán)重。
在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓整體新增供應(yīng)量達(dá)到360萬(wàn)平方米，僅比2019年減少21萬(wàn)平方米。
寫字樓市場(chǎng)年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動(dòng)全年凈吸納量企穩(wěn)回升。仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告指出，2020年全年，四個(gè)一線城市共錄得凈吸納量146萬(wàn)平方米，市場(chǎng)出現(xiàn)多起來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場(chǎng)的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬(wàn)平方米。尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬(wàn)平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬(wàn)平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現(xiàn)；武漢四季度則貢獻(xiàn)了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，四季度企業(yè)對(duì)寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并且這一態(tài)勢(shì)將在2021年得到延續(xù)。
隨著政府企業(yè)紓困及財(cái)政扶持政策陸續(xù)推出，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好，受疫情壓制的需求逐步釋放，其中，金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較為穩(wěn)定的需求支撐。預(yù)計(jì)2021年數(shù)字經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)及服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為商業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)注入新動(dòng)能。
在市場(chǎng)不斷調(diào)整、恢復(fù)的過程中，商業(yè)地產(chǎn)正面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的新時(shí)期。正在形成獨(dú)特的消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供動(dòng)力。長(zhǎng)期來看商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價(jià)值。
來源：房訊網(wǎng)
