廣告
趙正挺:十四五時(shí)期,健康發(fā)展將成為房地產(chǎn)行業(yè)主旋律
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-3-17 9:41:36
分享到:
[提要]自2016年3季度以來,房地產(chǎn)行業(yè)始終堅(jiān)持著“房住不炒”的政策底線,即使受到內(nèi)外部因素的影響,政策以穩(wěn)為主的訴求也沒有發(fā)生任何動(dòng)搖。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)黨支部書記、秘書長(zhǎng) 趙正挺

  一、2021年我國(guó)正式邁入“十四五”規(guī)劃開局之年,對(duì)于“十四五”規(guī)劃建議中提出的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)“堅(jiān)持房住不炒定位,租購(gòu)并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的建議您是如何解讀的?

  趙正挺:自2016年3季度以來,房地產(chǎn)行業(yè)始終堅(jiān)持著“房住不炒”的政策底線,即使受到內(nèi)外部因素的影響,政策以穩(wěn)為主的訴求也沒有發(fā)生任何動(dòng)搖。

  2020年在“十四五規(guī)劃建議”中,房地產(chǎn)領(lǐng)域提及了住房消費(fèi),也提及了房住不炒,可以說是既有保障也有打壓,這些舉措更有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更為規(guī)范的發(fā)展。由此可見,“房住不炒”與住房消費(fèi)存在互相支持的關(guān)系,這個(gè)定位一旦落實(shí),將起到杜絕各類炒房干擾的作用,給住房消費(fèi)提供更大的空間;同時(shí)“十四五”時(shí)期,“健康發(fā)展”將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。具體來看,這意味著居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿足,房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入相匹配,房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展,服務(wù)品質(zhì)進(jìn)一步提升,居住服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)將進(jìn)一步壯大。

  針對(duì)“房住不炒”的定位,在金融政策端我們也看到國(guó)家的政策也向著精細(xì)化、精準(zhǔn)化、定向化方向發(fā)展。2020年8月20日,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管和杠桿約束的“三道紅線”出現(xiàn),從不同財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定企業(yè)等級(jí),并根據(jù)等級(jí)的不同進(jìn)行差異化的債務(wù)管控。2020年12月31日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322 號(hào))》,啟動(dòng)對(duì)銀行差別化的房貸“五檔分類”控制模式。無論是“三道紅線”還是“房地產(chǎn)貸款集中度管理”,其目的都是為了約束房地產(chǎn)行業(yè)的資金和流向,不斷弱化房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性,引導(dǎo)行業(yè)和企業(yè)向著更加健康、長(zhǎng)久、安全的方向發(fā)展。

  二、“三條紅線”政策提出后,也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結(jié)束,那么這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響,又該如何破局?

  趙正挺:“三道紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”兩項(xiàng)舉措的出現(xiàn),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)產(chǎn)生了較明顯的影響。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:

 。ㄒ唬┵Y金端:融資難度加大,自有資金依賴性增強(qiáng)

  1、金融機(jī)構(gòu)提高企業(yè)融資門檻,不滿足條件的企業(yè)則很難獲得資金支持,企業(yè)融資難度加大,對(duì)自有資金的依賴性增強(qiáng)。

  2、企業(yè)資金鏈承壓或斷裂,或?qū)ι舷掠渭吧鐣?huì)造成不利影響。

  (二)投資端:投資整體趨于理性,但熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈

  1、投資理性,土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。由于資金來源受到制約,企業(yè)決策更加理性,不再盲目參與土地市場(chǎng)競(jìng)拍,企業(yè)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和存續(xù)比更加合理。

  2、熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈,土地溢價(jià)率走高。由于資金的有限性,企業(yè)會(huì)更多關(guān)注能級(jí)更高、基礎(chǔ)實(shí)力更強(qiáng)的熱點(diǎn)城市,因此熱點(diǎn)區(qū)域,熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,或會(huì)推高土地價(jià)格和溢價(jià)率。

 。ㄈ┕┙o增加,房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),但房企或被渠道綁架

  1、加快推貨,加速去化,提高市場(chǎng)新房供給量;

  2、低能級(jí)城市出現(xiàn)促銷行為,有利于房?jī)r(jià)的整體穩(wěn)定,對(duì)于購(gòu)房者而言或有一定利好;但若出現(xiàn)大面積大范圍的降價(jià)潮,則可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng),進(jìn)而引發(fā)更深層次的風(fēng)險(xiǎn);

  3、促進(jìn)中間渠道商的發(fā)展。由于要實(shí)現(xiàn)資金的快速回流,企業(yè)通常需要擴(kuò)大銷售渠道,這有助于一些房屋中介或中間渠道商的發(fā)展。但是也正由于對(duì)中介的依賴性增加,一些企業(yè)或被渠道綁架,渠道掌握定價(jià)權(quán),如此企業(yè)的利益或受到一定損害。

  趙正挺:“三道紅線”等政策的出臺(tái)均為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的必然舉措,有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性,引導(dǎo)行業(yè)向健康、長(zhǎng)久、安全的方向發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召,堅(jiān)決擁護(hù)調(diào)控政策。那么在融資新規(guī)下如何更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展?在今年兩會(huì)上,全國(guó)政協(xié)委員、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力先生也就這一問題進(jìn)行提案,主要從資金端、土地端、監(jiān)管端三個(gè)方面提出建議。

  (一)資金端:“三道紅線”指標(biāo)細(xì)化,檔位增加,定向放開融資約束

  1、 “三道紅線”指標(biāo)再度細(xì)化(如凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比指標(biāo)的臨界值設(shè)定不同的范圍),企業(yè)“檔”位增加,不同檔位的企業(yè)給予不同的負(fù)債約束,并給予差異化的“提檔”周期,防止出現(xiàn)企業(yè)的較大范圍的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

  2、根據(jù)企業(yè)的信用等級(jí)和誠(chéng)信表現(xiàn),預(yù)售資金監(jiān)管做適度靈活的調(diào)整,對(duì)信用等級(jí)及誠(chéng)信度較高的企業(yè)給予預(yù)售資金監(jiān)管更大的寬松。

  3、放開持有性物業(yè)融資約束,如放開長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)的REITs限制,鼓勵(lì)、支持長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等通過REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。

  4、提高綠色建筑、裝配式建筑的融資支持。

  5、設(shè)立存量物業(yè)發(fā)展定向資金池,加大對(duì)城市更新、老舊小區(qū)改造等業(yè)務(wù)的支持。

 。ǘ┩恋囟耍涸黾油恋毓┙o,完善程序

  1、突破實(shí)現(xiàn)合資公司作為城市有機(jī)更新主體。目前推進(jìn)較快的城市更新項(xiàng)目,主體均為政府平臺(tái)公司,尚無社會(huì)主體或合資公司。建議允許得到授權(quán)進(jìn)行片區(qū)開發(fā)的國(guó)有平臺(tái)公司,與合作的央企或者國(guó)企成立的合資公司,根據(jù)法定規(guī)劃,對(duì)已有規(guī)劃的項(xiàng)目地塊進(jìn)行自主更新、回收改造、優(yōu)化提升等,并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

  2、 城市更新和舊改政策更加透明化,流程更加簡(jiǎn)化,健全相應(yīng)的法制。同時(shí),降低民營(yíng)企業(yè)參與“城市更新”、“城中村改造”、“租賃用房”、“一級(jí)開發(fā)”等項(xiàng)目的門檻,金融資源支持民企參與該類項(xiàng)目的開發(fā)。

  3、 純住宅地塊的招標(biāo)評(píng)分制度(如上海)適度優(yōu)化,增加非頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機(jī)會(huì)。

  4、土地高溢價(jià)城市可設(shè)立“限地價(jià)+搖號(hào)”等土地競(jìng)拍制度,并限制“馬甲企業(yè)”的報(bào)名,對(duì)參拍企業(yè)進(jìn)行股權(quán)的穿透式審查,規(guī)范土拍市場(chǎng)秩序。

  5、集中供地時(shí),提高土地供給量,集中管理,降低土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度。

 。ㄈ┍O(jiān)管端:建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,強(qiáng)化渠道監(jiān)管

  1、建立城市及城市內(nèi)片區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制,設(shè)立房?jī)r(jià)漲跌幅度閾值,超過閾值時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)警惕,并嚴(yán)格查處其他非合法提高房?jī)r(jià)的行為。

  2、強(qiáng)化對(duì)于中介機(jī)構(gòu)及渠道商的監(jiān)管,避免出現(xiàn)壟斷情況,促進(jìn)行業(yè)的合理競(jìng)爭(zhēng)。

  來源:全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· 六工匯 [石景山區(qū)]

· 新動(dòng)力金融科技中心 [西城區(qū)]

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會(huì) [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國(guó)際 [昌平區(qū)]

· 新時(shí)代國(guó)際中心 [豐臺(tái)區(qū)]

· 金融街國(guó)際 [西城區(qū)]

· 京投萬科西華府 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽區(qū)]

· 北京·壹號(hào)總部 [通州區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770