房訊網(wǎng)訊 2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。

　　中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝參與副會長交流討論，并分享了近期對京津冀產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)調(diào)研的情況。他表示，通過最近的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情影響下一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存狀況還是比較優(yōu)良的，整體比較活躍；而位于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)，因為和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，在實體經(jīng)濟(jì)受疫情影響下行的情況下，再加上較大的新增供應(yīng)，所以生存的狀況相對較差。

　　郭瑩輝認(rèn)為，對寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個是國際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。

　　以下是中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝發(fā)言實錄：

　　各位朋友好，通過視頻看到大家，真的感覺幾個月便恍如隔世，好久沒見，十分想念。剛才聽了大家對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)受疫情的影響分析，尤其是剛才兩位專家的解讀，非常受益，感同身受。

　　最近我在北京乃至京津冀調(diào)研，把產(chǎn)業(yè)辦公的物業(yè)情況跟大家分享一下。我感覺一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存還是比較優(yōu)良的，但是更多的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)的生存狀況比較惡劣。寫字樓，尤其是核心區(qū)的寫字樓，包括甲級和乙級的，畢竟都受到了本土經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的影響，實力還在，很多的購置、出租雖然下降，但是還是比較活躍的。但是從城市里外延到郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園，生存狀況差異非常大，總體來說因為短期受疫情的影響，實體經(jīng)濟(jì)下行，所以出現(xiàn)租金下滑和退租，同時產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量太大了。

　　疫情之后政府對投資拉動提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主題的提出，主觀上是刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園物業(yè)一下子供應(yīng)量又會劇增，將來的量增加了，但是租金價格我估計能維持都不錯，可能還有大幅度的下降。

　　所以產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)越來越不好做，投資資產(chǎn)投不起，周期太長；招商租賃而言，有量、有資金，但是沒有價值，租金收益率達(dá)不到投資者的回報要求。這是一個常態(tài)化的趨勢，疫情只是短期內(nèi)的影響，中長期來看，雖然有政策利好，會讓物業(yè)的供應(yīng)量劇增，有一定的客戶群的增長，但是相對投資角度而言，租金價格起不來；物業(yè)的交易價格，這十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物業(yè)的1/3。所以產(chǎn)業(yè)園辦公物業(yè)和核心區(qū)域的寫字樓比較，最大的問題是產(chǎn)業(yè)園物業(yè)太死了，和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度非常緊密，經(jīng)濟(jì)不行，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)就很難上漲。但是寫字樓作為融資工具，可以做資產(chǎn)抵押貸款、經(jīng)營型貸款，還有作為避險工具。

　　這次的疫情后半場對歐美市場是比較大的打壓，但是同時會把一些資金擠到中國的市場來，尤其是投資商辦物業(yè)作為保值和避險的工具，反而推動國際間不動產(chǎn)的交易，尤其是中國市場的交易。而對寫字樓和產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經(jīng)濟(jì)影響非常大，一個是國際金融工具的關(guān)聯(lián)性比較大，這兩個差異在疫情期間表現(xiàn)的更加淋漓盡致。

　　另外我說一下關(guān)于北京的產(chǎn)業(yè)辦公、市場的特點。最近我連續(xù)跑了亦莊、通州、順義、海淀，我感覺北京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)，除了和核心區(qū)的寫字樓物業(yè)沒有辦法比較之外，現(xiàn)在這幾個區(qū)域分化又很明顯。

　　比如說我在亦莊區(qū)域調(diào)研，亦莊區(qū)域現(xiàn)在很嚴(yán)重的問題是寫字樓市場根本賣不出去，而且租金也下浮的厲害，空置率特別高，不是下降百分之幾的問題，有一些物業(yè)十幾萬平米空置1/3，那么大的空置率。工業(yè)地產(chǎn)上的辦公物業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該說喜憂參半，華為進(jìn)駐亦莊，一個客戶需求就是50萬平方米，工業(yè)物業(yè)的價格、辦公的條件和商辦物業(yè)條件差不多，而且還都比較適合于大人口吸納，但是租金價格差的比較大。像這樣的客戶對于一個區(qū)域50萬平米寫字樓就消化掉了，所以亦莊大的產(chǎn)業(yè)氛圍對于工業(yè)物業(yè)的去化消納還是很有支持力度的，但是租金價格依然不樂觀。

　　尤其是亦莊還有一個特點，對產(chǎn)業(yè)的物業(yè)、工業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛，商辦物業(yè)不是很旺盛。另外是公寓物業(yè)，幾乎是供不應(yīng)求，還是比較緊俏的，說明亦莊或是有產(chǎn)無城，城市功能配套嚴(yán)重滯后于產(chǎn)業(yè)功能擴(kuò)張。

　　通州就不一樣了，作為新興城市，前幾年城市里的商辦物業(yè)供應(yīng)量很大，高達(dá)七八百萬平米，去化非常難。還有因為通州的城市定位，作為北京的副中心，核心區(qū)域的寫字樓，產(chǎn)業(yè)的客戶入駐和一定的產(chǎn)業(yè)選擇準(zhǔn)入，對于客戶的招商也有一定的瓶頸，所以通州的空置率高的嚇人。同時通州還在進(jìn)行城市更新和產(chǎn)業(yè)升級，例如張家灣原來是工業(yè)園，現(xiàn)在改成設(shè)計小鎮(zhèn)，城市化過程中又有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，造成一方面招商難，一方面產(chǎn)業(yè)收窄，這樣的產(chǎn)業(yè)物業(yè)我覺得將來會面臨非常大的去化壓力。雖然和亦莊離的很近，但是亦莊的產(chǎn)業(yè)物業(yè)比較活躍，通州的產(chǎn)業(yè)物業(yè)明顯滯后于北京的市場。

　　順義現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)應(yīng)該說是一個災(zāi)難，因為順義現(xiàn)在整個產(chǎn)業(yè)，尤其是空港、臨港區(qū)域，按說是傳統(tǒng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)孵化的好地方，但是卻面臨著大企業(yè)搬遷，像北汽就搬出去了一些。尤其是我們看到的幾個項目，非常可怕，總面積400萬平米，建了200萬平米，幾乎全部空置，就是鬼樓。這個和疫情沒有本質(zhì)的關(guān)系，重點就在于整個空港原來依附的制造業(yè)、國際企業(yè)辦公總部、倉儲等產(chǎn)業(yè)，在整個的中國經(jīng)濟(jì)上升以后，成本上升，導(dǎo)致很多國際企業(yè)離開了中國，招商引資不是往里走，而是外流。

　　其實工業(yè)產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)最大的問題，就是不讓銷售，對于工業(yè)物業(yè)的交投不合約，投資人受到極大的打壓。之前所講的通州和亦莊的情況，都是工業(yè)物業(yè)不讓銷售，結(jié)果就是大家對于改善設(shè)施，改善環(huán)境的能力沒有了，而這種能力直接影響到招商的氛圍和形式。這跟北京地區(qū)政府對于工業(yè)物業(yè)的限售政策有巨大的關(guān)聯(lián)，這幾年的產(chǎn)業(yè)禁限目錄還在強(qiáng)化，疫情加速了北京工業(yè)物業(yè)下行的趨勢，后面會怎么樣，對北京的工業(yè)物業(yè)我真的不看好，并且后面的新基建可能對北京工業(yè)物業(yè)的促進(jìn)作用也不是特別的明顯，因為沒有太多的優(yōu)勢。

　　這是我對目前產(chǎn)業(yè)辦公的分享，說的不準(zhǔn)確的請大家包涵，謝謝！

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