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李宇嘉:央行“降息”,房貸利率會降嗎?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-3 8:51:19
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[提要]OMO利率下調(diào),LPR會不會下降?前面講了,LPR與LMF直接掛鉤,即LMF下降,LPR也會下降,F(xiàn)在,OMO下降了,LMF會下降嗎?

  央行“降息”,力度超預(yù)期

  30日,央行重啟公開市場操作,進(jìn)行500億元逆回購操作,中標(biāo)利率2.2%,此前為2.4%。這是2月3日這一利率下降10基點之后,央行再次“降息”。上一次,央行降低這個利率,是2019年11月18日,彼時僅降低了5個基點。這半年來,“降息”幅度越來越大,但一次下降20個基點,非常罕見。

7天逆回購利率變動情況  數(shù)據(jù)來源:萬德資訊

  7天逆回購利率,是央行公開市場操作利率(OMO,Open market operations),即央行以約定的利率,購買銀行手上的一般債券(主要是利率債),7天后再收回本息。說白了,OMO就是銀行向央行借款的利率。

  MLF,是中期借貸便利,即銀行用合格抵押品抵押,獲得央行在貨幣市場投放的中期貨幣(期限有3個月、6個月、1年不等)。與OMO最大的不同是,銀行想要獲得MLF,須向央行提供優(yōu)質(zhì)債券(比如國債、央行票據(jù)、政策性金融債、高等級信用債等)。

  大家關(guān)心的LPR,就是與MLF掛鉤(LPR=MLF±點數(shù))。注意的是,這個掛鉤是“雙掛鉤”,1年期LPR針對實體,5年期LPR針對樓市。MLF下降,LPR理論上要降低。擔(dān)心資金進(jìn)入樓市、股市,就建立1年期和5年期的防火墻,首套房利率不低于LPR,二套房貸不低于“LPR+60”。

  MLF,或下降超過10個點

  大家關(guān)心的是,OMO利率下調(diào),LPR會不會下降?前面講了,LPR與LMF直接掛鉤,即LMF下降,LPR也會下降。現(xiàn)在,OMO下降了,LMF會下降嗎?

  從過去經(jīng)驗來看,當(dāng)OMO利率下降以后,MLF也會下降,相應(yīng)地,LPR也就會下降。比如,2019年11月18日央行調(diào)降OMO以后,半個月前的MLF,由3.30%降至2.25%;2月3日,央行將OMO由2.50%降至2.40%后,半個月后的2月17日,MLF由3.25%下降至3.15%。

OMO及MLF變動情況  數(shù)據(jù)來源:萬德資訊

  也就是說,在OMO利率調(diào)整前后,MLF也基本上會同方向調(diào)整,力度也有相關(guān)性。原因就在于,央行調(diào)整OMO,是在向市場傳達(dá)“降息”的信號,自然,作為銀行向央行融資的其他工具,利率也會下降。因此,筆者預(yù)計,隨后的MLF也會下降,下降的幅度甚至?xí)^10個點。

  疫情二次沖擊,亟待降低LPR

  此次央行降低OMO利率,意在通過“OMO-MLF-LPR-貸款利率”的傳導(dǎo)鏈條,降低LPR。這是因為,當(dāng)下疫情對國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了沖擊。一季度,疫情沖擊了國內(nèi)供給端,商品和服務(wù)的供給端鏈條面臨斷裂風(fēng)險,企業(yè)和居民部門流動性出現(xiàn)問題,2月3日復(fù)工第一天,央行下調(diào)了OMO利率。

  現(xiàn)在,國內(nèi)疫情控制住了,但旅游、娛樂、餐飲、教育、交通等,復(fù)工復(fù)產(chǎn)比較慢。對供給端沖擊時間長了,會開始傳導(dǎo)到需求端,即供給鏈循環(huán)不暢,就業(yè)受沖擊,預(yù)期和需求轉(zhuǎn)弱,收入下降。

  更重要的是,海外疫情爆發(fā),出口導(dǎo)向型的企業(yè)面臨著沒有訂單或訂單推后、庫存增加的問題;即便是內(nèi)需型企業(yè),很多原材料、零部件,也需要進(jìn)口,才能復(fù)產(chǎn)。這就可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難、現(xiàn)金流壓力大,供給端和需求端相互傳導(dǎo),市場需求不足會越來越嚴(yán)重。

  若經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻,貸款質(zhì)量就可能下降,銀行降低貸款利率(LPR)的意愿下降。所以,再繼續(xù)單純靠降準(zhǔn),以及受惠面相對較窄、要求高的MLF,難以降低銀行負(fù)債成本。

  3月20日,最新一期LPR數(shù)據(jù)發(fā)布,1年期和5年期LPR均未下降。這很意外,5年期LPR不下降,意在控制資金流向樓市,但也要考慮到疫情當(dāng)下,中小微資金鏈緊張。

1年期LPR及5年期LPR變動情況  數(shù)據(jù)來源:萬德資訊

  根據(jù)交通銀行(601328,股吧)的統(tǒng)計,目前只有工農(nóng)中建和招行的存款負(fù)債成本率在2%以下,絕大部分中小銀行的存款負(fù)債成本率都在2.4%以上,有不少中小銀行甚至接近3%。目前,銀行資金來源,除銀行理財外,就是在公開市場,從央行或其他銀行那里獲得。所以,要降低貸款利率(LPR),就得降低資金成本。

  目前,除了少量活期存款,其他存款利率基本市場化了,降低成本,就只能靠央行這個流動性源頭,來降低利率。應(yīng)對疫情沖擊,需要增加貸款投放,需降低貸款利率。

  從過往經(jīng)驗來看,央行降息,不僅會傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟(jì),也會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。筆者認(rèn)為,此次降息,再加上此前降低MLF、凈投放、再貸款等綜合寬松的滯后效應(yīng),預(yù)計4月20日新一期LPR發(fā)布時,1年期和5年期LPR都會下降。畢竟,若需求孱弱,對樓市的影響也很大,而樓市穩(wěn)字當(dāng)頭,也是今年的目標(biāo)。

 。ㄗ髡 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員)

  來源:中新經(jīng)緯APP

編輯:wangdc

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