房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎牽動(dòng)著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。
疫情之下，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月12日，針對(duì)疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運(yùn)營的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機(jī)遇等問題，房訊網(wǎng)采訪了中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍。
中國宏泰發(fā)展董事局主席 王建軍
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
王建軍：突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失，對(duì)所有行業(yè)來說這是一次大考，任何企業(yè)如果過不了這道坎就要被淘汰。其實(shí)偶然的背后都是必然。從商業(yè)的角度來說，每一次危機(jī)也蘊(yùn)含著契機(jī)，有內(nèi)在規(guī)律和節(jié)點(diǎn)。這次疫情之后，可以預(yù)計(jì)很多行業(yè)企業(yè)開始出現(xiàn)分化，加快優(yōu)勝劣汰，有的面臨生死攸關(guān)，也會(huì)有一些逆襲而上，讓2020年成為一個(gè)重要的分水嶺。
中國宏泰發(fā)展是產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營商，主要任務(wù)是投資園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資，同時(shí)要面對(duì)政府、園區(qū)管委會(huì)、投資者以及老百姓。從宏觀層面看，疫情會(huì)加快都市圈取代大城市化的進(jìn)程，這對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址布局將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。過去，中國的城市化是"攤大餅"模式，人口從農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)向大中型城市集中，大城市的規(guī)模越來越大。實(shí)際上這和國家提出的"新型城鎮(zhèn)化"內(nèi)涵有些出入，新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，解決的是資源合理分配，城市功能科學(xué)規(guī)劃的問題。不能讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴于少數(shù)大城市，而應(yīng)該讓城市的布局發(fā)展更加均衡。產(chǎn)業(yè)園區(qū)也應(yīng)該遵循城市發(fā)展規(guī)律，按照"中心城市--都市圈--城市群"模式參與大城市的經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)分工。
從微觀層面看，我們運(yùn)營的園區(qū)受到的直接影響主要是企業(yè)客戶延期復(fù)工問題，集中在2月份，由于交通封鎖、人員封閉、供應(yīng)鏈?zhǔn)茏�，造成了員工返工、企業(yè)復(fù)工無法如期進(jìn)行，原材料采購、生產(chǎn)制造、銷售運(yùn)輸全部中斷，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來沖擊，從而影響園區(qū)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，間接影響今年的產(chǎn)值和稅收。
疫情也確實(shí)影響了中國宏泰發(fā)展的線下招商、物業(yè)銷售、品牌推廣活動(dòng)等，但程度并不大。工程建設(shè)本身因冬季氣候和春節(jié)假期停工未建，我們的招商和土地銷售通過電話、網(wǎng)絡(luò)、視頻等方式采取"不見面""鍵對(duì)鍵""屏對(duì)屏"服務(wù)，基本也沒有受到什么影響，反而為我們新增了智慧網(wǎng)聯(lián)式招商新渠道。為了幫助政府實(shí)現(xiàn)一季度開門紅，2月份我們完成納稅3億元，一批重點(diǎn)項(xiàng)目集中開工，總投資超過65億元。我們還全力配合園區(qū)管委會(huì)布置好企業(yè)的疫情防范和節(jié)后返崗復(fù)工等工作，園區(qū)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)已達(dá)90%，特別是協(xié)助管委會(huì)做好富智康3萬名員工的體溫監(jiān)測(cè)和核酸檢測(cè)，加強(qiáng)重點(diǎn)企業(yè)防控檢查，沒有出現(xiàn)一例疏漏。
目前，我們只有武漢漢南和湖北鄂州的兩個(gè)園區(qū)受到疫情直接影響，根據(jù)政府部署都處于防控階段，不能返崗，但招商工作一直沒停，實(shí)際上也沒有太大損失，期待疫情盡快結(jié)束，恢復(fù)到正常狀態(tài)。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？
王建軍：疫情發(fā)生以后，宏泰發(fā)展立即做出反應(yīng)，一手抓防控安全，一手抓支援抗"疫"。我們認(rèn)真落實(shí)中央、省市對(duì)疫情防控工作的決策部署，建立了企業(yè)內(nèi)部報(bào)告機(jī)制，每天統(tǒng)計(jì)員工及家屬身體健康狀況，溫檢、防護(hù)、消毒、登記等全部安排到位，減少人員流動(dòng)和聚集，不給國家添麻煩。
正月初二上午緊急召開了公司內(nèi)部高管會(huì)議，決定為防疫工作捐贈(zèng)520余萬元。特別是全國防疫物資十分緊缺，我們整合資源的能力充分發(fā)揮出作用，變"有錢買不到"為"全世界找物資"。航空板塊、國際板塊和駐境外聯(lián)絡(luò)辦等各平臺(tái)、各分公司調(diào)動(dòng)一切資源，接洽了河南、湖南、上海、江蘇以及德國、韓國、意大利、日本、法國等國家的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，緊急采購一次性防護(hù)服、護(hù)目鏡、醫(yī)用防護(hù)口罩等共計(jì)12余萬件（套）的急需醫(yī)療物資。為了支援湖北戰(zhàn)"疫"保供，我們緊急采購30噸蔬菜、35000斤大米以及額溫槍等物資運(yùn)達(dá)武漢、鄂州等地。這些都體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營企業(yè)的擔(dān)當(dāng)與責(zé)任。
古語說：殷憂啟圣、多難興邦。意思就是多災(zāi)多難，往往能夠啟發(fā)人的心智，深入思考，成為一名圣人；激起克服困難的決心，而使國勢(shì)興盛起來。由于疫情防控，很多工作都按下了暫停鍵，晴耕雨讀，利用靜下來的這段時(shí)間，可以冷靜地做做功課，深刻思考。不管外部環(huán)境怎樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商都要認(rèn)認(rèn)真真做好自己的事。
第一，保持保護(hù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流比經(jīng)營業(yè)績、利潤更重要。支持企業(yè)長期、長遠(yuǎn)發(fā)展的，不是利潤，而是經(jīng)營現(xiàn)金流是否為正數(shù)，現(xiàn)金是企業(yè)的血液和硬核，只有流動(dòng)起來才能產(chǎn)生效益，推動(dòng)發(fā)展。從企業(yè)自身來說，除了爭(zhēng)取更好的營收，還要有更好的成本控制才行。宏泰發(fā)展在資金使用上要堅(jiān)持一項(xiàng)最基本的原則，做自己熟悉的事情，投自己熟悉的項(xiàng)目，資金投出去知道怎么回來。
第二，注重良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)。未來園區(qū)運(yùn)營商不再是單一、固化的結(jié)構(gòu)，而是以復(fù)式結(jié)構(gòu)形式嵌入到整個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中，類似一個(gè)大平臺(tái)、大樞紐或超級(jí)孵化器，特點(diǎn)是專注、共生、服務(wù)，組織共生與超級(jí)個(gè)體之間相互交叉、融合、覆蓋。因?yàn)橐粋�(gè)好的生態(tài)不能只靠一棵大樹來維持，還需要小樹、小草、水源。要審視政府、客戶和市場(chǎng)的關(guān)鍵需求，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)和創(chuàng)新生態(tài)，通過市場(chǎng)主體之間的多元合作、產(chǎn)業(yè)與資本的跨界融合、產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的共享創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等來實(shí)現(xiàn)。
第三，重點(diǎn)做好高端智慧產(chǎn)業(yè)招商。宏泰發(fā)展這幾年致力于整合大文旅、大健康、航空經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上，我們要以打造智慧園區(qū)、智慧交通、智慧醫(yī)療、智慧安防為目標(biāo)，瞄準(zhǔn)5G、數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，特別是衛(wèi)生救援產(chǎn)業(yè)將得到高度重視，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)萬億元。
第四，積極探索輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。憑借園區(qū)運(yùn)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，與國內(nèi)外知名資產(chǎn)運(yùn)營管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、IP運(yùn)營、招商服務(wù)等公司通過并購、合資、合作等形式，賦予園區(qū)運(yùn)營和資本的屬性，借助REITs、ABS等金融工具成立定向基金，探討從傳統(tǒng)的"重資產(chǎn)持有"向"輕資產(chǎn)運(yùn)管"轉(zhuǎn)換，變過去的"基地+基金"為"產(chǎn)業(yè)+基金+運(yùn)營"，打造新的概念和利潤增長點(diǎn)。
下一步，宏泰發(fā)展的戰(zhàn)略是堅(jiān)定不移依托京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等重大機(jī)遇，向長三角、粵港澳大灣區(qū)以及北上廣深等生態(tài)服務(wù)良好、醫(yī)療配套健全的成熟片區(qū)進(jìn)軍，嘗試做微園區(qū)。同時(shí)，繼續(xù)加快國際化，用資本杠桿撬動(dòng)全球資源，做好重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)板塊的精準(zhǔn)招商，抓住調(diào)整的機(jī)會(huì)把企業(yè)轉(zhuǎn)型做扎實(shí)。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？
王建軍：世界正在經(jīng)歷百年未有的大變局，新興產(chǎn)業(yè)在加速，智慧城市在探索，新的模式在形成，與此同時(shí)，整體環(huán)境的確又很嚴(yán)峻，即便沒有疫情，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)下一步怎么走？大家都很關(guān)心、很焦慮。這次疫情后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面對(duì)的市場(chǎng)和環(huán)境今后將迎來幾個(gè)重要的變化：
一是數(shù)字化新基建取代傳統(tǒng)的鐵公基。過去在城市和產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中，鐵路、公路、橋梁、機(jī)場(chǎng)及水、電、熱、氣等七通一平被統(tǒng)稱為"鐵公基"，這種穩(wěn)投資的傳統(tǒng)方式投入產(chǎn)出比越來越低，副作用也越來越大。最近已有13個(gè)省市推出10000多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目、34萬億的龐大投資計(jì)劃，這里面有很多都是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新項(xiàng)目，包括5G、大數(shù)據(jù)、智慧城市以及中央新提出的生態(tài)保護(hù)修復(fù)等新型基建。尤其是數(shù)字化新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在短期內(nèi)有助于擴(kuò)大需求、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期看有助于釋放中國經(jīng)濟(jì)增長潛力，提升競(jìng)爭(zhēng)力。另外，最近財(cái)政部連發(fā)3個(gè)關(guān)于PPP的政策文件，近期PPP獲得批復(fù)開工的項(xiàng)目明顯變多，基建板塊一片大漲，疫情下PPP開始回暖。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)該重點(diǎn)把握這一輪5G網(wǎng)絡(luò)、IT基礎(chǔ)設(shè)施（IDC）、醫(yī)療信息化、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)（IOT）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等建設(shè)領(lǐng)域，這也將成為未來園區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
第二，產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營迎來新風(fēng)口。每一次危機(jī)和變革都會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展新機(jī)遇，人工智能、數(shù)字網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療、康養(yǎng)、體育、在線教育等行業(yè)將滿足市場(chǎng)需求進(jìn)一步爆發(fā)。雖然文旅產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊很大，但未來的文旅項(xiàng)目可以考慮優(yōu)先為生態(tài)保健旅游、康養(yǎng)度假旅游做準(zhǔn)備，探索"康養(yǎng)+醫(yī)療+游學(xué)"模式。通過疫情，群眾更加認(rèn)識(shí)到健康的重要性，提高對(duì)健康的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，預(yù)防前置，也是一次前所未有的全民健康教育。未來人們會(huì)在健康上花更多的時(shí)間和金錢，可以預(yù)見，大健康產(chǎn)業(yè)已現(xiàn)拐點(diǎn)，將出現(xiàn)新的商業(yè)態(tài)勢(shì)和增長勢(shì)頭。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)總額達(dá)8萬億元，到2030年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到14萬億左右。另外，"非接觸經(jīng)濟(jì)"推動(dòng)無人機(jī)、機(jī)器人的普及，"宅家經(jīng)濟(jì)"讓2億人同時(shí)"云開工""云上課""云購物"，導(dǎo)致移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)使用激增，這些新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資前景看好。
第三，園區(qū)發(fā)展下一階段是智慧城市。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心特征和經(jīng)營模式從1.0、2.0、3.0不斷演進(jìn)，我認(rèn)為下一步進(jìn)化到4.0階段的特征就是打造智慧城市。智慧城市是把新一代信息技術(shù)(包括大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等)充分運(yùn)用在城市的主要功能中，基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新城市智能化的高級(jí)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)信息化、工業(yè)化、精細(xì)化與城鎮(zhèn)化深度融合，提升城市管理和市民生活質(zhì)量。除了硬件智能化以外，還有要一套綜合的智慧體系，園區(qū)借助"互聯(lián)網(wǎng)+"智能信息平臺(tái)幫助企業(yè)第一時(shí)間獲取市場(chǎng)動(dòng)向和投融資動(dòng)態(tài)，促進(jìn)園區(qū)與企業(yè)之間溝通合作，互利互贏。未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會(huì)是通過"大數(shù)據(jù)""云計(jì)算""移動(dòng)互聯(lián)"等技術(shù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源共享、高效辦公、業(yè)務(wù)管理、合理決策以及智能出行、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、智慧社區(qū)管理等功能的一體化。
總之，中國經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段、體量規(guī)模、結(jié)構(gòu)模式、增長速度、人口資源、用工成本、通脹率、信貸規(guī)模、杠桿水平，甚至社會(huì)心態(tài)、外部國際環(huán)境等等都發(fā)生了極大變化，疫情實(shí)際上是一個(gè)暫時(shí)的黑天鵝事件，但它給宏觀經(jīng)濟(jì)層面帶來的風(fēng)險(xiǎn)甚至比中美貿(mào)易戰(zhàn)還要大，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年國內(nèi)GDP增長有可能低于5%，比2019年下降至少1.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)損失以10萬億計(jì)。2020年上半年主要是加快復(fù)元、回血，盡快恢復(fù)正常的經(jīng)濟(jì)和秩序。不確定的是環(huán)境，確定的是自己。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展到今天，挑戰(zhàn)越來越多，但機(jī)遇也不少，很多新思維、新經(jīng)濟(jì)、新領(lǐng)域促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷迭代，與時(shí)俱進(jìn)，仍然還是一片藍(lán)海。
來源：房訊網(wǎng)
