“一旦出發(fā)，必須到達(dá)�！�

　　優(yōu)客工場(chǎng)上市這天，毛大慶在朋友圈寫下這句話。

　　寥寥數(shù)字，映射著聯(lián)合辦公這個(gè)尚顯稚嫩的行業(yè)在經(jīng)歷過高光低谷后，終于重新邁出了一大步。

　　美東時(shí)間11年18日，優(yōu)客工場(chǎng)完成與特殊目的收購(gòu)公司Orisu n Acquisition Corp.的業(yè)務(wù)合并，通過SPAC途徑正式登錄納斯達(dá)克美股市場(chǎng)，交易代碼為“UK”。

　　這宣告著，創(chuàng)業(yè)5年零7個(gè)月，毛大慶終于帶著優(yōu)客工場(chǎng)跑完了這場(chǎng)馬拉松，趕超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一躍成為“聯(lián)合辦公第一股”。

　　截止11月18日收盤時(shí)間，UK股價(jià)為每股8.56美元，當(dāng)日漲幅4.77%，總市值4950.45萬美元，預(yù)計(jì)下周二正式敲鐘。

　　第一股的意義，遠(yuǎn)不止于優(yōu)客工場(chǎng)，也振奮了曾經(jīng)因WeWork上市失敗而籠罩在陰影之下的聯(lián)合辦公行業(yè)。

　　一從業(yè)者在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了優(yōu)客工場(chǎng)上市新聞，配文寫道：“這是終點(diǎn)，也是起點(diǎn)。”

　　上市馬拉松

　　五六年前，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”在國(guó)內(nèi)掀起一股浪潮，令不少有商業(yè)嗅覺的人觸摸到了新的風(fēng)口。

　　其中，一種打破原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過資源共享的方式為辦公者降低消費(fèi)成本、提升消費(fèi)者體驗(yàn)感的全新商業(yè)模式誕生，就是聯(lián)合辦公，或稱共享辦公。

　　2015年4月8日，從萬科離職一個(gè)月的毛大慶創(chuàng)立了優(yōu)客工場(chǎng)，這是國(guó)內(nèi)最早一批做聯(lián)合辦公的企業(yè)。

　　這位創(chuàng)始人頭頂不少光環(huán)，建筑師出身，后又在房地產(chǎn)行業(yè)深耕十余年，曾任萬科高級(jí)副總裁，分管集團(tuán)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)任職北京萬科總經(jīng)理，北京萬科物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)。

　　多年房地產(chǎn)經(jīng)歷為毛大慶積攢了大量人脈和資源，加上彼時(shí)政策的扶持、共享經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口，自成立以來，優(yōu)客工場(chǎng)在資本市場(chǎng)備受青睞，2015-2019年間共獲得多達(dá)19輪融資，總籌資金額超過47億美元，投資方包括紅杉資本中國(guó)基金、真格基金等知名風(fēng)投機(jī)構(gòu)。

　　其中，在完成一筆2億美元融資之后，優(yōu)客工場(chǎng)估值曾高達(dá)30億美元。

　　資本加持下，一路高歌的優(yōu)客工場(chǎng)加速擴(kuò)張，2017年開始，通過收并購(gòu)方式擴(kuò)大規(guī)模，先后收購(gòu)無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、洪泰創(chuàng)新空間、愛特眾創(chuàng)等聯(lián)合辦公企業(yè)。

　　上市開始出現(xiàn)在了毛大慶的計(jì)劃中。

　　2018年5月，毛大慶在公開場(chǎng)合表示，公司預(yù)計(jì)將在今年或者明年年初上市；2019年2月，有媒體報(bào)道，優(yōu)客工場(chǎng)希望今年在紐約納斯達(dá)克上市，并尋求30億美元估值。

　　直至2019年11月14日，外媒引述消息人士指，共享工作空間優(yōu)客工場(chǎng)計(jì)劃于12月在美國(guó)上市，傳集資額約1億美元，最快兩星期后提交相關(guān)文件。

　　于美東時(shí)間2019年12月11日，優(yōu)客工場(chǎng)向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交了IPO招股書，計(jì)劃將在紐約證券交易所（NYSE）掛牌上市，股票代碼為“UK”，用作“占位符”的暫定籌資額為1億美元。

　　根據(jù)彼時(shí)招股書披露，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)旗下運(yùn)營(yíng)的聯(lián)合辦公空間數(shù)量為171個(gè)，會(huì)員基礎(chǔ)人數(shù)約60.96萬人，覆蓋包括中國(guó)一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內(nèi)的42個(gè)城市。

　　這是優(yōu)客工場(chǎng)最接近上市的時(shí)候——但對(duì)于共享辦公行業(yè)而言，這或許算不上是一個(gè)上市的好時(shí)機(jī)，WeWork上市折戟給行業(yè)澆了一盆冷水，共享辦公盈利難的問題被暴露在陽光下。

　　據(jù)悉，優(yōu)客工場(chǎng)遞交招股書4個(gè)月前，WeWork也遞交了招股書，盈利數(shù)據(jù)等真實(shí)一面引發(fā)了投資者的強(qiáng)烈質(zhì)疑，本來計(jì)劃以470億美元上市的WeWoek報(bào)價(jià)一跌再跌，250億元、170億元，最終跌至120億美元，WeWork不得不撤回IPO。

　　優(yōu)客工場(chǎng)不可避免也遭受影響，同年12月13日，有媒體報(bào)道稱，因?yàn)楣乐荡嬖诜制�，花旗、瑞士信貸紛紛退出了優(yōu)客工場(chǎng)IPO承銷商行列。

　　隨后，另一個(gè)致使優(yōu)客工場(chǎng)上市遲緩的重要因素出現(xiàn)——2020年初，新冠疫情爆發(fā)，對(duì)于聯(lián)合辦公來說無疑是重挫，不少中小聯(lián)合辦公企業(yè)如We+酷窩選擇離場(chǎng)。

　　毛大慶在今年4月份的時(shí)候稱，正在經(jīng)歷創(chuàng)業(yè)五年來最艱難的時(shí)刻。

　　上市的鐘擺也停了下來。

　　“第一股”與盈利難

　　SPAC的出現(xiàn)，打破了僵局。

　　今年7月6日，納斯達(dá)克上市的特殊目的收購(gòu)公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp.發(fā)布公告稱，公司已與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成合并協(xié)議。

　　根據(jù)合并協(xié)議條款，ORSN全資子公司Ucommune International將收購(gòu)優(yōu)客工場(chǎng)，從而使后者成為納斯達(dá)克上市公司，合并后公司的預(yù)估市值約為7.69億美元。交易完成后，收購(gòu)的新公司將由優(yōu)客工場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)來繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，SPAC出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代美國(guó)，已經(jīng)成為美國(guó)資本市場(chǎng)重要的上市模式。次貸危機(jī)后，為激活金融市場(chǎng)，SPAC上市制度得到了調(diào)整，即SPAC殼公司可以在紐交所或納斯達(dá)克直接登陸。

　　所以，SPAC公司成立的目的是在特定時(shí)間內(nèi)收購(gòu)一所營(yíng)運(yùn)中的公司，資金一般來自投資銀行或私募基金透過首先公開募股組成，而 SPAC在尚未進(jìn)行并購(gòu)前已具備上市公司的身份。

　　因此，被收購(gòu)的優(yōu)客工場(chǎng)無需再進(jìn)行其他操作，直接自動(dòng)成為納斯達(dá)克或者紐交所的上市公司。

　　相較于傳統(tǒng)IPO方式，SPAC有現(xiàn)成的殼公司，具有保障性、時(shí)間短、費(fèi)用低的特點(diǎn)。當(dāng)然，這一方式也存在天然弊端，例如因被收購(gòu)公司不是直接上市企業(yè)，所以上市后只能先在OTC-Markets次板上交易而不是主板交易。

　　經(jīng)過一段時(shí)間達(dá)到一定條件后，被收購(gòu)公司才可以轉(zhuǎn)成主板交易，這要求后續(xù)公司的經(jīng)營(yíng)狀況達(dá)到一定要求。

　　不管如何，這或許已是當(dāng)前資本市場(chǎng)和行業(yè)情況下，毛大慶為優(yōu)客工場(chǎng)尋找到的最優(yōu)道路。

　　曲線上市也許也是為了完成對(duì)PE的對(duì)賭，“企業(yè)在融資的時(shí)候會(huì)有很多承諾，必須上市才能兌現(xiàn)，也會(huì)有一定的時(shí)限。”

　　從上市公告看，此次上市后優(yōu)客工場(chǎng)預(yù)計(jì)將從19位投資者中獲得不少于6650萬美元投資，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及陽光100中國(guó)。

　　另從更新了2020年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的招股書中獲悉，截至2020年6月30日，優(yōu)客工場(chǎng)在全球運(yùn)營(yíng)超過300個(gè)場(chǎng)地、覆蓋城市達(dá)到47個(gè)，擁有185個(gè)聯(lián)合辦公空間，其中153個(gè)正在運(yùn)營(yíng)，另有32個(gè)正在建設(shè)或正在籌建過程中。

　　成熟場(chǎng)地（運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過24個(gè)月的場(chǎng)地）出租率為77%，全部場(chǎng)地出租率為70%。

　　會(huì)員量方面，截至2020年6月30日，優(yōu)客工場(chǎng)會(huì)員數(shù)量達(dá)到85萬人，較2018年底的25.2萬增長(zhǎng)238%。

　　這一數(shù)據(jù)對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)來說意義不小，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前優(yōu)客工場(chǎng)收入主要包括空間會(huì)員、市場(chǎng)和品牌服務(wù)、其他服務(wù)三個(gè)來源，其中會(huì)員收入便是最大的收入來源。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2020年上半年，因疫情影響營(yíng)業(yè)收入從2019年同期4.86億元減少18.1%至3.98億元；2018年、2019年?duì)I收分別為4.49億元、11.67億元。

　　至關(guān)重要的盈利問題，則與WeWork一般無二。

　　過往數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年優(yōu)客工場(chǎng)凈虧損分別為3.73億元、4.45億元、8.07億元，不到三年時(shí)間虧損近16億元。

　　截至2020年上半年，優(yōu)客工場(chǎng)仍舊錄得凈虧損為1.89億元。雖同樣為虧損狀態(tài)，不過可以看出虧損有大幅收窄趨勢(shì)，相比去年同期下降56%。

　　此外，優(yōu)客工場(chǎng)在2020年上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流回正。招股書數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)2020年上半年為凈流入242萬元，2018-2019年則表現(xiàn)為全年凈流出0.52億元、2.23億元。

　　“從數(shù)據(jù)來看有轉(zhuǎn)好跡象，加上第一股上市，有一些正向效應(yīng)，也更利于后面的擴(kuò)張與租金收入水平溢價(jià)。”一為業(yè)內(nèi)人士指出，若要扭轉(zhuǎn)優(yōu)客工場(chǎng)目前盈利難的困境，還是需要做好輕資產(chǎn)。

　　事實(shí)上，加大輕資產(chǎn)占比，已是優(yōu)客工場(chǎng)2019年開始著手進(jìn)行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　今年4月，在優(yōu)客工場(chǎng)成立五周年的發(fā)布會(huì)上，毛大慶宣布優(yōu)客工場(chǎng)將進(jìn)行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場(chǎng)主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造、以及管理服務(wù)，而物業(yè)主承擔(dān)大部分的前期投入。

　　毛大慶稱，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，輕資產(chǎn)模式更具有規(guī)模效應(yīng)，運(yùn)營(yíng)效率也更高。根據(jù)毛大慶的目標(biāo)，至2020年底，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)到100個(gè)，輕重比例配比1：1。

　　“聯(lián)合辦公第一股”優(yōu)客工場(chǎng)，可以在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之下成為行業(yè)盈利范本嗎？

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong