優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　凈吸納量持續(xù)走低 下半年市場活躍度有望逐步回升

　　2022年上半年，北京寫字樓新增供應(yīng)量同比回落，共計(jì)19萬平方米。其中二季度全市錄得一個(gè)3.9萬平方米的新項(xiàng)目交付使用，該項(xiàng)目毗鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)。

　　本季度受奧密克戎疫情限制，部分租戶原有新租計(jì)劃延后，加上年初開始的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)化、企業(yè)整合搬遷等活動的持續(xù)影響，季內(nèi)新租交易總量環(huán)比下降30%。上半年全市凈吸納量僅錄得6萬平方米，其中二季度亦是自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)的凈吸納量。全市空置率上半年累計(jì)上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中甲級寫字樓更有韌性，空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，而乙級寫字樓則環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。中關(guān)村和望京等科技企業(yè)集中的子市場空置率漲幅靠前。

　　金融和TMT合占新租交易總量的58%，分居前兩大行業(yè)，主要集中在軟件開發(fā)、人工智能、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、證券、保險(xiǎn)以及資產(chǎn)管理等細(xì)分領(lǐng)域，其中金融的擴(kuò)租需求突出。本季度醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)新租需求放量明顯，占比進(jìn)一步攀升。分區(qū)域，CBD和麗澤為新租需求主力釋放區(qū)，CBD行業(yè)結(jié)構(gòu)最均衡，麗澤租戶行業(yè)也日漸多元。此外，麗澤、通州和石景山等新興區(qū)域逐步承接更多的跨區(qū)、升級搬遷需求。

　　全市平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計(jì)下降0.4%。除CBD和新興子市場保持平穩(wěn)外，其它子市場受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

　　CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人張冀蘇表示，下半年，部分新項(xiàng)目受疫情影響將延期交付，預(yù)計(jì)全市寫字樓市場僅有18.1萬平方米新增供應(yīng)入市，且均來自新興區(qū)域，供給側(cè)壓力適度緩解。隨著疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，核心區(qū)域可租面積的增加將吸引租戶升級或回流。近期各區(qū)陸續(xù)出臺的紓困政策和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案都會助力企業(yè)信心和市場情緒的恢復(fù)；上半年政府頒布的《關(guān)于推進(jìn)北京全球財(cái)富管理中心建設(shè)的意見》也將進(jìn)一步推動金融板塊多元發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　空置率維持平穩(wěn) 優(yōu)質(zhì)品牌迎新機(jī)

　　2022年上半年，錄入兩個(gè)新項(xiàng)目均為改造更新后重開的中小型商業(yè)單體，分別為華潤集團(tuán)旗下位于核心商圈西單的雙層地下商業(yè)街，及位于外圍朝青商圈的姚家園萬象匯，帶來共計(jì)7.8萬平方米的新增供應(yīng)。西單更新場首店街區(qū)潮流定位吸引了大批優(yōu)質(zhì)品牌入駐，如備受年輕客群追捧的美妝新零售——HARMAY旗艦店，以及華為MSC旗艦店等。而姚家園萬象匯則從原來超市形態(tài)為主的樂都匯廣場轉(zhuǎn)型成為品牌更多元、定位高品質(zhì)生活和體驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)體。

　　疫情沖擊下，短期內(nèi)消費(fèi)意愿和零售商開店信心恢復(fù)受阻，多數(shù)項(xiàng)目客流量同比顯著下降。截至季末，尚未出現(xiàn)大規(guī)模退店，全市空置率季度環(huán)比僅提升0.9個(gè)百分點(diǎn)至6.7%，和去年底基本持平。關(guān)店現(xiàn)象主要集中在一些前期高速擴(kuò)張、近年業(yè)績下滑的網(wǎng)紅茶飲、韓妝及快時(shí)尚品牌。對租金較敏感的中端餐飲業(yè)態(tài)受疫情影響也相對明顯。但2020年以來由消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變和行業(yè)洗牌引起的業(yè)主品牌調(diào)整，給奢侈品（如GUCCI、BURBERRY）、新能源汽車（如蔚來、福特、凱迪拉克）及定位商務(wù)人群的高端餐飲（如北京宴、乙十六）等優(yōu)質(zhì)品牌在開店、擴(kuò)店或位置調(diào)整上提供更多可選機(jī)會。與2020年首輪疫情后相比，不少業(yè)主此次應(yīng)對更加迅速，已調(diào)整租金策略以維系原有優(yōu)質(zhì)租戶或招募填補(bǔ)潛在騰退面積的替代租戶。個(gè)別項(xiàng)目亦考慮重新調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)，如將業(yè)績下滑的影劇院業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型調(diào)整為其他沉浸式或參與度更高的體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，如脫口秀、小劇場等，以帶動人流量與消費(fèi)活力。在業(yè)主的積極應(yīng)對下，全市購物中心首層平均租金報(bào)價(jià)季度環(huán)比下調(diào)1.4%至每天每平方米35.5元，全市各商圈均有表現(xiàn)，其中次級商圈下降幅度相對更大。

　　CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示，下半年預(yù)計(jì)北京零售物業(yè)市場將迎來約41.9萬平方米的新增供應(yīng)，大部分位于豐臺、大興等外圍區(qū)域，將填補(bǔ)當(dāng)?shù)貐^(qū)域型購物中心空白。為落實(shí)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》，政府近期發(fā)放了122億元消費(fèi)券，覆蓋餐飲、購物、教育、文體娛樂及出行等多個(gè)領(lǐng)域，有助于加快助推復(fù)商復(fù)市，提振消費(fèi)信心，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)回暖。

　　物流倉儲市場

　　疫情下北京韌性穩(wěn)健 環(huán)境需求逐漸回暖

　　2022年第二季度順義空港入市一個(gè)高標(biāo)倉儲項(xiàng)目，帶來9.1萬平方米的新增供應(yīng)，也是上半年唯一新項(xiàng)目。上半年新租需求以第三方物流為主，占新租總量的48%，二季度醫(yī)藥企業(yè)活躍度亦有提升。新租活動集中在兩大機(jī)場所在的順義及大興區(qū)域，同時(shí)租戶以成本為導(dǎo)向的搬遷布局也日漸活躍。疫情管控一定程度上延遲整體需求放量，空置率小幅攀升但仍位于6.1%的低位。

　　全市平均租金上半年同樣本比環(huán)比上漲1.5%至每月每平方米55.3元，其中二季度上漲0.5%略有放緩。本季度通州租金漲幅居各子市場之首，其他子市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　廊坊連續(xù)第五個(gè)季度新增供應(yīng)放量，新入市項(xiàng)目位于安次，上半年新增供應(yīng)總量達(dá)37.8萬平方米；而天津則在北辰新增一處8.8萬平方米的高標(biāo)倉儲設(shè)施，為上半年唯一入市項(xiàng)目。需求方面第三方物流助廊坊本季度去化速度提升，在天津武清疫情管控期間，個(gè)別短租需求轉(zhuǎn)移至廊坊近京片區(qū)，上半年全市凈吸納總量為6.3萬平方米。天津本季度需求環(huán)比穩(wěn)中有升，第三方物流、零售業(yè)及制造業(yè)均有表現(xiàn)，上半年凈吸納量達(dá)6.5萬平方米，其中濱海新區(qū)占比最高，而武清本季度錄得全市上半年最大單筆成交。津廊兩地的租金水平在疫情影響下有不同程度的波動。

　　CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李虹表示，下半年，北京物流設(shè)施市場預(yù)計(jì)將迎來43.8萬平方米的新增供應(yīng)，有望推動更多租賃需求在平谷、經(jīng)開區(qū)及房山等平原新城落地。日前平谷馬坊鎮(zhèn)積極布局并與11家物流頭部企業(yè)及投資方簽訂投資協(xié)議，規(guī)劃占地面積2,900畝，涉及汽車、醫(yī)藥、電商零售、跨境貿(mào)易等諸多領(lǐng)域。日漸充裕的可租面積有望給予北京城配需求更多可選空間。同期廊坊和天津亦將分別迎來44.9萬與48.2萬平方米的新增供應(yīng)入市。隨著環(huán)京市場汽車及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，北京順義、大興及經(jīng)開區(qū)，廊坊臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及廣陽，以及天津?yàn)I海新區(qū)等皆有相關(guān)項(xiàng)目落地或投產(chǎn)，將帶動關(guān)聯(lián)物流需求增長。

　　商務(wù)園區(qū)寫字樓市場

　　生物醫(yī)藥行業(yè)需求強(qiáng)勁 北清路空置率持續(xù)下行

　　2022年上半年北京商務(wù)園區(qū)市場迎來共計(jì)四個(gè)新項(xiàng)目交付使用，共計(jì)體量32.6萬平方米，其中二季度錄得兩個(gè)生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)，分別位于大興和經(jīng)開區(qū)子市場，兩個(gè)新項(xiàng)目均引入了行業(yè)優(yōu)質(zhì)租戶，去化表現(xiàn)突出。

　　上半年整體市場新租需求放緩，錄得凈吸納量約10.9萬平方米，同比下降68%。但二季度貢獻(xiàn)凈吸納量達(dá)8.5萬平方米。上半年生物醫(yī)藥行業(yè)占新租需求35%超過TMT，相關(guān)產(chǎn)業(yè)定位的子市場需求旺盛，大興和經(jīng)開區(qū)子市場具備研發(fā)制造功能的項(xiàng)目出租率可觀，本季度錄得來自醫(yī)藥外包類等租戶的大面積租賃交易。其他區(qū)域中，泛中關(guān)村集群連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量錄得負(fù)值，子市場間表現(xiàn)略有分化：頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的面積整合以及相關(guān)上下游企業(yè)的需求放緩，外加疫情管控影響企業(yè)租賃策略決策和落地，使得上地和中關(guān)村軟件園子市場持續(xù)有面積騰退且去化緩慢，空置率連續(xù)兩個(gè)季度攀升；而北清路子市場憑借租金成本和集成電路、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，空置率連續(xù)第八個(gè)季度下行。而電子城、豐臺科技園等其他子市場上半年去化表現(xiàn)則較為平緩。

　　全市商務(wù)園區(qū)上半年租金緩慢下行，截至二季度末平均租金報(bào)價(jià)每月每平方米161元。由于上半年可租賃面積較以往明顯增多，上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金快速增長，使得泛中關(guān)村集群上半年同樣本比環(huán)比持平；其它區(qū)域中除大興子市場上半年租金小幅上漲，其他子市場均在下降渠道，但經(jīng)開區(qū)租金下降幅度季內(nèi)收窄。

　　CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，2022年下半年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計(jì)還將迎來87.3萬平方米的新增供應(yīng)。近期政府發(fā)布《北京市關(guān)于實(shí)施‘三大工程’進(jìn)一步支持和服務(wù)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干措施》，釋放加大對高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的支持力度，強(qiáng)化融資、人才服務(wù)保障，支持拓展產(chǎn)品市場渠道，完善空間和用地供給，優(yōu)化創(chuàng)新要素配置等利好，將進(jìn)一步促進(jìn)北京國際科技創(chuàng)新中心和中關(guān)村世界領(lǐng)先科技園區(qū)建設(shè)，帶動商務(wù)園區(qū)的區(qū)域環(huán)境完善和產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)入。

　　投資市場

　　多類型物業(yè)持續(xù)吸引投資者 下半年落子布局有望加速

　　2022年上半年，北京物業(yè)投資市場共錄得八筆大宗交易，交易總額為87.5億元，其中二季度完成五筆共68.2億元。盡管市場不確定性事件頻發(fā)，加劇買家觀望情緒，但賣家更積極地尋求處置變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方式，推動本季度交易活躍度小幅回升。大型知名開發(fā)商憑借其在開發(fā)、銷售、融資等方面的經(jīng)驗(yàn)和資源更易達(dá)成交易。如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將麗澤銳中心以50.15億元總價(jià)售予平安人壽，成為上半年單筆金額最高交易；而大悅城控股和招商蛇口則分別為同為一手樓盤的一座位于豐臺的寫字樓和一處位于大興的零售物業(yè)尋得自用買家。

　　上半年整體交易額中近75%來自寫字樓板塊，二季度交易的物業(yè)類型則更趨均衡，除上述兩宗寫字樓和一宗零售物業(yè)交易外，另外兩筆交易標(biāo)的為位于隆福寺和三元橋等核心區(qū)位的酒店。二季度交易也反映越來越多稀缺的核心型或核心增益型資產(chǎn)已釋放到市場，如三元橋CiTiGo酒店由華住運(yùn)營且有穩(wěn)定現(xiàn)金流，而銳中心位于近期發(fā)展迅速的麗澤商務(wù)區(qū)且已達(dá)到逾40%的入駐率。當(dāng)前此類資產(chǎn)充裕的可選度和更有競爭力的價(jià)格對投資者來說意味著絕佳的機(jī)會窗口。

　　CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，近期疫情反復(fù)和寫字樓、零售物業(yè)租賃市場短期波動，是影響投資者信心并延緩交易落地的重要原因。但北京市場長期穩(wěn)健性和資產(chǎn)稀缺性對投資者的吸引力不減，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的出臺和實(shí)施，投資者的落子布局有望在下半年加速。與此同時(shí)，一部分開發(fā)商、地產(chǎn)基金等賣家已率先采取主動，運(yùn)用其在土地開發(fā)、改造更新、物業(yè)運(yùn)營或者不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域的資管核心資源和優(yōu)勢，為交易資產(chǎn)進(jìn)行增值或者信用加持，這些措施都將促進(jìn)交易的達(dá)成，并有利于資產(chǎn)價(jià)值未來的長續(xù)發(fā)展和提升。此外，北京市政府近期出臺多項(xiàng)致力于改善戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性物流設(shè)施發(fā)展環(huán)境的舉措，對其空間載體品質(zhì)提出更高要求（CBRE近期發(fā)布的《北京生命科學(xué)地產(chǎn)指南》對此有詳細(xì)闡述），這將進(jìn)一步提升投資者對商務(wù)園區(qū)、倉儲物流、冷鏈等新基建領(lǐng)域的關(guān)注，并釋放更多的投資機(jī)會。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc