優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
產(chǎn)業(yè)重構(gòu)孕育新機遇 金融城將迎甲級供應(yīng)
2022年上半年，向榮中心及高新創(chuàng)合中心交付為成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來11.7萬平方米的新增供應(yīng)。受春節(jié)后疫情零星反復(fù)、宏觀環(huán)境不明確及持續(xù)性行業(yè)調(diào)整的影響，上半年凈吸納量僅錄得約4.7萬平方米，較2021下半年顯著下降64.6%。分季度看，一季度受影響最大，科技、房地產(chǎn)等行業(yè)調(diào)整所帶來的大面積退租風(fēng)波過后，凈吸納量僅錄得1.1萬平方米；二季度，新增供應(yīng)的良好預(yù)租以及退租接近尾聲共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約3.6萬平方米，甲級樓吸納量由負轉(zhuǎn)正。因此，寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.6個百分點至18.2%。
租金方面，金融城及大源的區(qū)域價值及持續(xù)的低空置率使得租金在市場波動中保持韌性；但著眼市中心，由于商貿(mào)業(yè)、餐飲等受疫情影響較為嚴重的行業(yè)多聚集于此，且區(qū)域持續(xù)高空置率，部分業(yè)主以價換量，帶動全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金較去年底下跌0.3%至人民幣83.8元每平方米每月。
著眼新增租賃需求，TMT、專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)為上半年前三大需求來源，分別占比24.8%、18.9%、11.3%；TMT占比進一步收縮，金融業(yè)增長顯著，同比上升9.1個百分點。
具體而言，科技行業(yè)中，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的租賃需求跨越式增長，較去年同期顯著增長16.8個百分點；其中大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)的辦公需求均實現(xiàn)快速增長；按需求來源看，良好的營商環(huán)境培育更多本土企業(yè)入局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道，需求占比近2/3；此外，更多內(nèi)資優(yōu)質(zhì)工業(yè)制造業(yè)入蓉發(fā)展，需求占比42.6%，如精密儀器、化工及自動化等；產(chǎn)業(yè)集聚和成本控制是區(qū)域選址的重要考量，引導(dǎo)上半年企業(yè)選址集中在大源、金融城和傳統(tǒng)CBD。
金融業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)集聚力吸引外省優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極進駐，上半年約70%的傳統(tǒng)金融需求為內(nèi)資，其中銀行、證券、保險尤為活躍；而非傳統(tǒng)金融多為本土企業(yè)，如股權(quán)投資、融資租賃等；金融行業(yè)整體承租能力較強，超過50%的企業(yè)選擇1,000平方米以上的大面積段；按區(qū)域看，金融城板塊的產(chǎn)業(yè)集聚最強，吸引超60%的非傳統(tǒng)金融業(yè)和超40%的傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)落戶于此。
2022年5月，《成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)行動計劃（2021-2025年）》發(fā)布，明確成都將著力打造城市人民宜業(yè)的示范區(qū)，并提出八大重點任務(wù)，為“數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費中心”等領(lǐng)域帶來發(fā)展新機遇，從而激活城市經(jīng)濟新活力。
展望2022年下半年，市場預(yù)計迎來約26萬平方米的新增供應(yīng)，成都再添招商引資的重要載體，進而有望吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉發(fā)展。新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應(yīng)。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責(zé)人黃璐表示，成都建設(shè)公園城市示范區(qū)，將落實開展‘建圈強鏈’行動、建設(shè)西部金融中心、建設(shè)國際消費中心城市等八個重點任務(wù)，塑造‘成都+’品牌，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展續(xù)以動能；其中，數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融及消費相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展契機，繼而在未來中長期衍生辦公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結(jié)構(gòu)重塑。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
運營商持續(xù)加碼 物業(yè)進階社交場
2022年上半年，攀成鋼區(qū)域首個購物中心環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，為成都零售物業(yè)市場帶來約12萬平方米的新增供應(yīng)。著眼需求端，宏觀環(huán)境不明確導(dǎo)致消費走低，以及疫情零星反復(fù)障礙跨城市旅游，品牌的擴張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌，市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點至8%。分區(qū)域看，次級、近郊商圈此番受影響較大，空置率較去年底分別上升1.4、0.4個百分點；而核心商圈的空置率微漲0.2個百分點則主要是因為業(yè)主主動性的大規(guī)模調(diào)整所致。相應(yīng)地，全市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌0.4%；其中次級、近郊商圈的均下跌0.7%；以春鹽為代表的核心商圈強者恒強，租金逆勢中微漲0.2%。
盡管如此，投資者對成都市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極，頭部運營商持續(xù)加碼，或輕、重資產(chǎn)落地新項目，或項目開工建設(shè)，且物業(yè)形態(tài)亦不斷多元，如西南首個萬象天地、成都第三座大悅城（金牛）等。
按品牌新增店鋪數(shù)量看，零售業(yè)態(tài)占比42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)，沙龍香氛成繼美妝護膚后又一新寵品類，運動戶外品牌愈發(fā)聚焦如滑雪、跑步等細分專業(yè)領(lǐng)域，本土潮牌崛起等；餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，新一輪外來餐飲入蓉擴張，咖啡茶飲多點多店布局，中式國潮點心孵化創(chuàng)意門店等；體驗業(yè)態(tài)占比15.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細分場景；主力店占比4.9%，新能源汽車品牌擴張最為活躍，上半年錄得新設(shè)門店逾20家。
展望2022年下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來約64.3萬平方米的新增供應(yīng)，屆時市場總存量將突破1,000萬平方米；其中，71.5%的新增供應(yīng)將落于城南，包括備受矚目的成都SKP、大魔方等優(yōu)質(zhì)項目，繼而有望推動交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
此輪疫情后，消費者訴求再次演變，消費愈發(fā)回歸街頭、走向社區(qū)，零售物業(yè)或?qū)摹扒馈边M階成“社交休閑場”；同時，眾多消費新趨勢已站上風(fēng)口，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進一步玩轉(zhuǎn)跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。運營商方面，自持型“盒子+街區(qū)”和大型公共區(qū)域成為物業(yè)開發(fā)或改造的新趨勢，旨在從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面實現(xiàn)增值效應(yīng)，從而提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性，借此也或?qū)⒁龑?dǎo)業(yè)主在業(yè)態(tài)及品牌組合上探索新的排布規(guī)律，深度銜接空間與品牌以打造全新生態(tài)。
品牌方面，零售和餐飲休閑品類互補，增強消費者到訪及駐足，這也衍生零售業(yè)態(tài)更大的店鋪面積需求；餐飲品牌對店鋪的休閑區(qū)域也愈發(fā)看重，特別是外擺或公區(qū)的戶外空間，“不止于鋪”的趨勢對店鋪規(guī)劃提出新要求，且對物業(yè)運營時間亦可能有延長的要求。最后，從品牌孵化的角度看，構(gòu)建無數(shù)個生活方式及消費群體的“社群導(dǎo)向”趨勢愈發(fā)明顯。
CBRE西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責(zé)人鄒麗娟表示，毋庸置疑，上半年頭部運營商攜優(yōu)質(zhì)零售項目持續(xù)加碼成都的舉動折射出市場各參與者對本地消費市場的積極信心。依托成都發(fā)展公園城市示范區(qū)，零售物業(yè)市場的地理和物業(yè)空間迎變革；同期，存量物業(yè)緊追時代風(fēng)潮作改造升級，重新定位及重構(gòu)空間，創(chuàng)休閑、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消費等將不斷引領(lǐng)趨勢。
物流倉儲市場
供應(yīng)鏈韌性增強 全渠道助需求增長
2022年上半年，成都倉儲物流市場迎來四個新項目交付，新增供應(yīng)約16萬平方米，主要集中在青白江、龍泉園區(qū)。著眼需求端，年初季節(jié)性波動引發(fā)的退租，及消費因宏觀環(huán)境不明確而走低，使得上半年凈吸納量僅錄得負值，但二季度市場初現(xiàn)回暖跡象，需求轉(zhuǎn)正。因此，全市高標(biāo)庫整體空置率較去年底上升3.5個百分點至9.9%；但核心園區(qū)雙流、新都仍維持低空置率，分別為3.6%、2.7%，愈發(fā)緊俏的可租賃面積帶動租金穩(wěn)中有升，較去年底分別上漲0.7%、0.8%，繼而帶動全市平均租金較去年底上漲0.6%，至人民幣22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市場還將迎來約30萬平方米的新增供應(yīng)，特別是天府機場空港園區(qū)將拉開序幕。值得注意的是，本季度錄的一筆里程碑性的中西部物流資產(chǎn)包大宗交易，折射出投資者對市場的持續(xù)信心。
著眼需求端，電商需求仍為主導(dǎo)，占比37.8%；制造業(yè)占比較去年增長5.6個百分點至17.6%。結(jié)合倉儲需求的四大核心驅(qū)動力，全渠道零售、高效率運營、供應(yīng)鏈韌性和上下鏈增長，未來供應(yīng)鏈韌性及電商消費或?qū)⑹浅啥急镜貍}儲需求增長的重要驅(qū)動因素。
首先，不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施和“雙循環(huán)”的推進共同增強西部供應(yīng)鏈的韌性。目前，中歐班列（成渝）開行量突破2萬列，占全國中歐班列累計開行量約40%，成為全國開行量最多、開行最均衡、運輸貨值最高、貨源結(jié)構(gòu)最優(yōu)的中歐班列，在“一帶一路”建設(shè)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。加之“雙循環(huán)”的積極推進，成渝兩地將更加緊密合作，保持班列多路徑、多通道安全穩(wěn)定運行，持續(xù)打造外向型產(chǎn)業(yè)集聚地。特別值得注意的是，貨品結(jié)構(gòu)也不斷升級，班列貨物類型已逐步升級到如今的汽車、家電、新能源產(chǎn)品等高附加值貨物。
其次，疫情零星反復(fù)及消費創(chuàng)新模式激發(fā)電商需求。一方面，疫情催生的新一輪在線消費需求推動相關(guān)交易活動在上半年增長，特別是生鮮電商衍生更多的冷庫需求；另一方面，2022年首要的需求驅(qū)動力之一可能是租戶將會保持較高的庫存水平，而臨近交通樞紐及人口稠密區(qū)域的零售商及第三方物流商將會持有這一部分庫存。與此同時，此輪疫情推動零售商全渠道戰(zhàn)略創(chuàng)新，線上消費普及率或?qū)⑦M一步攀升。如零售商加大全渠道科技的投資，為不斷增長的在線購買和可能出現(xiàn)的需求高峰做準(zhǔn)備等。
CBRE顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人王蒙豪表示，未來，產(chǎn)業(yè)鏈資源重塑，先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥、新經(jīng)濟將積極發(fā)展；依托中歐班列（成渝）、西部陸海新通道、雙機場等基礎(chǔ)設(shè)施，供應(yīng)鏈韌性不斷增強；得益于全渠道發(fā)展、消費規(guī)模及新型創(chuàng)意模式，電商需求將穩(wěn)定增長，中西部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新機遇。
投資市場
存量新生愈發(fā)關(guān)鍵 重資產(chǎn)投資引關(guān)注
2022年上半年，成都投資市場錄得六筆大宗投資交易，成交量創(chuàng)近三年同期新高。按標(biāo)的物看，50%為寫字樓。
5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，就盤活存量重點領(lǐng)域、盤活方式、政策支持、資金保障、風(fēng)險防控舉措、組織保障等提出具體意見。歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前成都優(yōu)質(zhì)寫字樓規(guī)模已居全國第五位，僅次于一線城市。然而，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力。目前樓齡十年以上的樓宇數(shù)量達到36棟，成都已逐步邁入存量時代。另一方面，隨著成都的城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷提速，到2022年末，預(yù)計成都的城鎮(zhèn)化率將突破80%。城鎮(zhèn)化及工業(yè)化進程將極大地推動城市產(chǎn)業(yè)能級提升，繼而衍生對產(chǎn)業(yè)載體更為迫切的需求，尤其是“十四五”期間，發(fā)展高能級總部經(jīng)濟是成都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點工作之一。
因此，不斷增長的產(chǎn)業(yè)落地需求與存量物業(yè)老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下一階段的重點工作。老舊物業(yè)亟待重塑二次生命以繼續(xù)承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，其面臨的硬件老舊、運營不應(yīng)時及業(yè)態(tài)錯位等問題制約其吸引企業(yè)落地，繼而抬升城市產(chǎn)城分離及中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化風(fēng)險。比如，部分物業(yè)早期定位與當(dāng)下市場需求錯位，亟待重新改造及規(guī)劃定位，如老舊商業(yè)、廠房改造成辦公空間等，以重塑載體的經(jīng)濟效應(yīng)。有鑒于此，中、輕資產(chǎn)投資、硬件升級、完善商務(wù)及商業(yè)配套及多樣化辦公產(chǎn)品組合均是盤活存量資產(chǎn)的重點方向。
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“成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)下，成都城鎮(zhèn)化率將持續(xù)上升，隨著時間推移與空間擴容，更多存量樓宇將產(chǎn)生。同時，產(chǎn)城人融合發(fā)展的迫切需求也推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下階段的重點工作，存量物業(yè)有望通過中、輕資產(chǎn)投資或硬件升級等措施置換承載新能�！�
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
