在二季度突如其來的疫情之下,市場各方稍顯不知所措,對于未來辦公樓市場走勢的估測更加困難。仲量聯(lián)行根據(jù)以往的經(jīng)驗與研究,從宏觀到項目端梳理出130+個影響租金的因素進行簡析,分享對于未來市場的三種情景預(yù)測。
1、二季度,嚴格的疫情防控政策導致看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動重要環(huán)節(jié)皆受阻礙,部分租戶甚至提出退租等無奈之舉。
2、未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類,其中主觀能動因素約占六成。
3、通過分析市場積極復(fù)蘇、保持基準平穩(wěn)、面臨風險承壓的三種情景,得到租金全年增長率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市場預(yù)期。
上半年市場回顧
回顧2022年上半年,北京辦公樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。一季度全市需求十分活躍,辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負轉(zhuǎn)正,市場情緒高漲,部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預(yù)期。
然而,二季度中北京的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴格的政府管控,看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙,全市辦公樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項目租金的穩(wěn)定,市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象,即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定,但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇,項目租金普遍錄得5-10%的下降。二季度,全市辦公樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負增長,艱難收尾。
在當前紛繁復(fù)雜的環(huán)境中,對于下半年辦公樓租賃市場的預(yù)測顯然需要更加客觀合理的科學判斷。仲量聯(lián)行研究部從宏觀到項目層面分別梳理了130+項影響辦公樓市場租金的指標進行簡析,并對未來租金走勢進行的積極、基準、承壓的情景分析。我們將從專業(yè)角度出發(fā)與市場各方分享關(guān)于未來租金的預(yù)測,同時也歡迎各方關(guān)注者的積極討論。
未來預(yù)測情景分析
在正常市場環(huán)境下,我們一般會對未來市場做出單一情況預(yù)測。此輪疫情為市場帶來較大不確定性,尤其體現(xiàn)在疫情防控與經(jīng)濟刺激方面。因此,我們通過對下半年不同客觀環(huán)境的分析做出三種不同的未來租金情景預(yù)測。
辦公樓市場的租金趨勢分析是對樓宇項目一段時間內(nèi)整體的運行方向及租金走勢做整體把握。然而,租金走勢的不確定性會通過宏觀經(jīng)濟、政策、租賃環(huán)境等條件變動觸發(fā),造成不同的租金走勢預(yù)期。
如下圖所示,我們通過市場積極復(fù)蘇、保持基準平穩(wěn)、面臨風險承壓的三種情景,對比不同情景在包括宏觀經(jīng)濟、租賃活躍度、凈吸納量等方面的表現(xiàn)。
在三種情景下,北京甲級辦公樓市場平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢:
積極復(fù)蘇情景:2022年全年租金漲幅為5.4%:
1、5月突發(fā)的疫情得到控制,并未出現(xiàn)反彈。
2、對于辦公樓市場來說,除了疫情發(fā)生當下受到的短暫影響,中長期看影響近似于無。市場直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標表現(xiàn),同時,因5月疫情市場短暫停滯導致的積壓而出現(xiàn)需求反彈。整體市場延續(xù)活躍勢頭,租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項目再度提漲租金,帶領(lǐng)全市租金小幅上升。
基準平穩(wěn)情景:2022年全年租金漲幅為2.3%:
1、全市約70%甲級辦公面積在5月因疫情防控,受到了短暫影響。零星的疫情案例仍有發(fā)生,全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求控制其租戶到崗率。
2、甲級辦公樓市場整體空置率維穩(wěn)的情況下,業(yè)主方對市場的情緒穩(wěn)定,預(yù)計不會對其全年租賃策略做出大幅調(diào)整。
3、盡管整體市場租金在二季度有所下滑,但空置率維持穩(wěn)步小幅下降,租金在三、四季度恢復(fù)小幅上漲的趨勢。
風險承壓情景:2022年全年租金增長率為-3.1%:
1、疫情多有反復(fù),全市仍然面臨大規(guī)模管控。疫情深刻影響著中長期的整體經(jīng)濟,同時直接影響辦公樓市場。
2、租賃活動嚴重受阻,整體市場新租活動大幅減少,租戶偏向保守續(xù)租。整體市場空置率小幅提升,全市租金出現(xiàn)下降趨勢。
什么影響未來租金走勢?
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部的經(jīng)驗與研究,未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類,其中主觀能動因素約占六成。我們從宏觀端、市場端及項目端梳理出共130+個影響辦公樓市場租金的因素,若積極把握,將此類可主觀調(diào)整的因素影響發(fā)揮最大化,未來租金走勢將會趨好。
宏觀端
宏觀層面的因素對于辦公樓市場的影響作用是間接傳導而至,尤其通過影響市場各方參與者的心理預(yù)期對辦公樓市場活動產(chǎn)生作用。例如,在2020年疫情大范圍爆發(fā)期間,GDP的下行導致的結(jié)果為消極的辦公樓市場表現(xiàn)。主要原因分析為GDP等宏觀層面因素的下行傳遞給樓宇業(yè)主、租戶較為悲觀的市場情緒,直接影響其對辦公樓市場的心理預(yù)期。
市場端
市場層面因素對于項目租金走勢的影響更加直觀。此處不僅指全市場的指標,還包括子市場區(qū)域內(nèi)甚至周邊項目情況。例如,區(qū)域空置率會對項目租金走勢產(chǎn)生顯著影響。2021年初,朝陽區(qū)某項目由于自身空置面積較大,在周邊高品質(zhì)項目入駐率皆超過95%的情況下,不得已改變租賃策略,大幅下調(diào)本項目租金以吸引需求。
項目端
項目層面的因素主要與項目現(xiàn)狀、樓宇硬件條件與配套設(shè)施有關(guān),其對于租金走勢的影響一般在中長期體現(xiàn)。北京作為存量市場,此類因素產(chǎn)生的影響在活躍的市場環(huán)境下較難凸顯,主要由于需求旺盛導致的供不應(yīng)求使項目品質(zhì)成為租戶方的次要考慮方面,無暇細致甄別。然而,在遭遇市場風險時,區(qū)域內(nèi)的標桿項目得益于其優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu),明顯具備更高的抵御能力。例如,CBD區(qū)域某地標項目在退租現(xiàn)象頻發(fā)的當下市場環(huán)境中,延續(xù)長期以來的穩(wěn)定表現(xiàn),入駐率仍保持在高位,接近滿租。
總結(jié)
2022年五月初的疫情影響導致北京辦公樓市場在2022年上半年的整體表現(xiàn)分為兩個階段,從各項指標表現(xiàn)優(yōu)異,到租賃活動受阻、需求回落。我們提煉出宏觀、市場及樓宇端的租金影響因素,面對千變?nèi)f化的市場環(huán)境下做不同的情景分析,為未來的市場走勢做到整體掌握。市場各方通過最大化把控間接和直接的租金影響因素,達到趨好未來租金走勢的目標。
來源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc