在二季度突如其來的疫情之下，市場各方稍顯不知所措，對于未來辦公樓市場走勢的估測更加困難。仲量聯(lián)行根據(jù)以往的經(jīng)驗與研究，從宏觀到項目端梳理出130+個影響租金的因素進行簡析，分享對于未來市場的三種情景預測。
1、二季度，嚴格的疫情防控政策導致看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動重要環(huán)節(jié)皆受阻礙，部分租戶甚至提出退租等無奈之舉。
2、未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。
3、通過分析市場積極復蘇、保持基準平穩(wěn)、面臨風險承壓的三種情景，得到租金全年增長率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市場預期。
上半年市場回顧
回顧2022年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預期。
然而，二季度中北京的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴格的政府管控，看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙，全市辦公樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項目租金的穩(wěn)定，市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍錄得5-10%的下降。二季度，全市辦公樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負增長，艱難收尾。
在當前紛繁復雜的環(huán)境中，對于下半年辦公樓租賃市場的預測顯然需要更加客觀合理的科學判斷。仲量聯(lián)行研究部從宏觀到項目層面分別梳理了130+項影響辦公樓市場租金的指標進行簡析，并對未來租金走勢進行的積極、基準、承壓的情景分析。我們將從專業(yè)角度出發(fā)與市場各方分享關(guān)于未來租金的預測，同時也歡迎各方關(guān)注者的積極討論。
未來預測情景分析
在正常市場環(huán)境下，我們一般會對未來市場做出單一情況預測。此輪疫情為市場帶來較大不確定性，尤其體現(xiàn)在疫情防控與經(jīng)濟刺激方面。因此，我們通過對下半年不同客觀環(huán)境的分析做出三種不同的未來租金情景預測。
辦公樓市場的租金趨勢分析是對樓宇項目一段時間內(nèi)整體的運行方向及租金走勢做整體把握。然而，租金走勢的不確定性會通過宏觀經(jīng)濟、政策、租賃環(huán)境等條件變動觸發(fā)，造成不同的租金走勢預期。
如下圖所示，我們通過市場積極復蘇、保持基準平穩(wěn)、面臨風險承壓的三種情景，對比不同情景在包括宏觀經(jīng)濟、租賃活躍度、凈吸納量等方面的表現(xiàn)。
在三種情景下，北京甲級辦公樓市場平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢：
積極復蘇情景：2022年全年租金漲幅為5.4%：
1、5月突發(fā)的疫情得到控制，并未出現(xiàn)反彈。
2、對于辦公樓市場來說，除了疫情發(fā)生當下受到的短暫影響，中長期看影響近似于無。市場直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標表現(xiàn)，同時，因5月疫情市場短暫停滯導致的積壓而出現(xiàn)需求反彈。整體市場延續(xù)活躍勢頭，租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項目再度提漲租金，帶領(lǐng)全市租金小幅上升。
基準平穩(wěn)情景：2022年全年租金漲幅為2.3%：
1、全市約70%甲級辦公面積在5月因疫情防控，受到了短暫影響。零星的疫情案例仍有發(fā)生，全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求控制其租戶到崗率。
2、甲級辦公樓市場整體空置率維穩(wěn)的情況下，業(yè)主方對市場的情緒穩(wěn)定，預計不會對其全年租賃策略做出大幅調(diào)整。
3、盡管整體市場租金在二季度有所下滑，但空置率維持穩(wěn)步小幅下降，租金在三、四季度恢復小幅上漲的趨勢。
風險承壓情景：2022年全年租金增長率為-3.1%：
1、疫情多有反復，全市仍然面臨大規(guī)模管控。疫情深刻影響著中長期的整體經(jīng)濟，同時直接影響辦公樓市場。
2、租賃活動嚴重受阻，整體市場新租活動大幅減少，租戶偏向保守續(xù)租。整體市場空置率小幅提升，全市租金出現(xiàn)下降趨勢。
什么影響未來租金走勢？
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部的經(jīng)驗與研究，未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。我們從宏觀端、市場端及項目端梳理出共130+個影響辦公樓市場租金的因素，若積極把握，將此類可主觀調(diào)整的因素影響發(fā)揮最大化，未來租金走勢將會趨好。
宏觀端
宏觀層面的因素對于辦公樓市場的影響作用是間接傳導而至，尤其通過影響市場各方參與者的心理預期對辦公樓市場活動產(chǎn)生作用。例如，在2020年疫情大范圍爆發(fā)期間，GDP的下行導致的結(jié)果為消極的辦公樓市場表現(xiàn)。主要原因分析為GDP等宏觀層面因素的下行傳遞給樓宇業(yè)主、租戶較為悲觀的市場情緒，直接影響其對辦公樓市場的心理預期。
市場端
市場層面因素對于項目租金走勢的影響更加直觀。此處不僅指全市場的指標，還包括子市場區(qū)域內(nèi)甚至周邊項目情況。例如，區(qū)域空置率會對項目租金走勢產(chǎn)生顯著影響。2021年初，朝陽區(qū)某項目由于自身空置面積較大，在周邊高品質(zhì)項目入駐率皆超過95%的情況下，不得已改變租賃策略，大幅下調(diào)本項目租金以吸引需求。
項目端
項目層面的因素主要與項目現(xiàn)狀、樓宇硬件條件與配套設施有關(guān)，其對于租金走勢的影響一般在中長期體現(xiàn)。北京作為存量市場，此類因素產(chǎn)生的影響在活躍的市場環(huán)境下較難凸顯，主要由于需求旺盛導致的供不應求使項目品質(zhì)成為租戶方的次要考慮方面，無暇細致甄別。然而，在遭遇市場風險時，區(qū)域內(nèi)的標桿項目得益于其優(yōu)質(zhì)硬件設施和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)，明顯具備更高的抵御能力。例如，CBD區(qū)域某地標項目在退租現(xiàn)象頻發(fā)的當下市場環(huán)境中，延續(xù)長期以來的穩(wěn)定表現(xiàn)，入駐率仍保持在高位，接近滿租。
總結(jié)
2022年五月初的疫情影響導致北京辦公樓市場在2022年上半年的整體表現(xiàn)分為兩個階段，從各項指標表現(xiàn)優(yōu)異，到租賃活動受阻、需求回落。我們提煉出宏觀、市場及樓宇端的租金影響因素，面對千變?nèi)f化的市場環(huán)境下做不同的情景分析，為未來的市場走勢做到整體掌握。市場各方通過最大化把控間接和直接的租金影響因素，達到趨好未來租金走勢的目標。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
