上半年深圳甲級辦公樓市場需求持續(xù)放緩，凈吸納量較去年同期下降明顯。主要的租賃成交來自金融和TMT行業(yè)，占比超六成，支撐了辦公樓去化。下半年約140萬平方米供應入市，去化壓力仍將延續(xù)，租金或將出現(xiàn)下降。優(yōu)質零售物業(yè)市場，整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)，茶飲咖啡品牌積極拓店，新能源汽車深化市場布局。預計下半年高達80萬平方米的新增供應將小幅推高空置率，消費兩極化的趨勢也將愈發(fā)明顯。

　　甲級辦公樓市場

　　*深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場

　　2022年上半年，深圳甲級辦公樓市場在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續(xù)放緩。大部分行業(yè)面對經(jīng)濟發(fā)展的多重不確定性，對未來預期保持謹慎，不斷調整擴張策略和業(yè)務結構。

　　在3月社會面實現(xiàn)動態(tài)清零后，4-5月地鐵日均客流量快速回升至疫情前水平。隨即政府出臺的一攬子穩(wěn)增長政策措施落地也開始見效，一定程度上舒緩了企業(yè)困難。4月份深圳社會經(jīng)濟活動逐步恢復，宏觀指標隨之好轉。1-4月工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資的同比增長較一季度有所加快，顯示復蘇態(tài)勢并支撐上半年經(jīng)濟平穩(wěn)運行，也為下半年經(jīng)濟加速恢復奠定市場信心。

　　整體而言，企業(yè)的房地產(chǎn)策略趨于保守，使得在供應壓力下的深圳辦公樓市場短期內面臨不小挑戰(zhàn)。加上不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務退出，使市場去化壓力加大并伴隨供應競爭壓力上升。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，上半年甲級辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。

　　雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業(yè)仍然是深圳甲級辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來自這兩個行業(yè)。其中，半導體行業(yè)自今年以來保持穩(wěn)定增長，主要得益于政策的大力扶持和國家的引導投資，推動了相關企業(yè)的新注冊及收并購，帶動新設立和升級搬遷的需求。此外，資本市場波動對大型金融機構的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。

　　上半年共有六座甲級辦公樓竣工，為市場新增約56萬平方米供應。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應主要集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)。盡管需求相對疲軟，得益于總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環(huán)比上漲0.7個百分點至21.3%。

　　隨著新項目如期入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場供需關系在某些子片區(qū)面臨失衡，加劇了樓宇間的競爭。性價比較高的新竣工甲級辦公樓吸納了部分成本集約型企業(yè)的辦公升級需求。因此存量項目的降租壓力加大，導致二季度全市租金由穩(wěn)轉跌，環(huán)比小幅下跌0.7個百分點。另一方面，業(yè)主采用“穩(wěn)企業(yè)”策略，通過靈活調整租賃條款、降低企業(yè)進駐門檻，或是定制裝修交付等手段快速去化新增的空置面積。

　　市場展望

　　在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟層面短期承壓，但深圳堅持高質量發(fā)展大勢不變。政府于6月份出臺《關于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》。文件中提出“20+8”的概念，即20個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點細分領域和8個未來產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展方向。政府期望通過大力發(fā)展高端制造業(yè)及相關高科技企業(yè)為穩(wěn)定經(jīng)濟基本盤發(fā)揮積極和長效作用，增強實體經(jīng)濟發(fā)展后勁。同時，二季度頒布的一系列金融、金融科技和風創(chuàng)投發(fā)展的政策措施也將推進落實，進而加強金融服務實體經(jīng)濟的功能。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“預計在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實體經(jīng)濟不斷升級擴張，加速復蘇，為辦公樓市場的恢復注入動能。”

　　2022年下半年有約140萬平方米甲級供應入市，去化壓力仍將延續(xù)。其中超40%的面積為總部自用，對全年凈吸納量有一定的貢獻。此外，部分直接受益于政策扶持的行業(yè)，如硬科技和率先實現(xiàn)結構化調整的企業(yè)有望在下半年恢復活躍，減緩可租賃供應的壓力。雖然市場供需關系有上述支撐趨于平穩(wěn)，但短期內市場復蘇步伐與供應新增速度難以一致。因此，李文杰預測下半年深圳甲級辦公樓整體空置率仍將進一步推高。再則，面對經(jīng)濟增長不確定因素，租賃需求恢復較緩，預租競爭激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或將出現(xiàn)一定幅度的下降。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　*指深圳優(yōu)質購物中心市場

　　自三月末復工復產(chǎn)以來，深圳市通過發(fā)放多輪消費券擴大新能源汽車、消費電子、家電數(shù)碼等市場的消費，不少購物中心也積極推出各類活動激發(fā)市民消費潛力。在此背景下，深圳優(yōu)質零售物業(yè)市場于二季度有序恢復，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場面對的宏觀環(huán)境和行業(yè)影響因素復雜多變，上半年全國疫情多點散發(fā)、各種刺激政策出臺、零售消費趨勢變化以及零售商的全國零售網(wǎng)點戰(zhàn)略調整，導致深圳優(yōu)質零售市場不同業(yè)態(tài)呈現(xiàn)差異性發(fā)展。目前消費市場雖有好轉，但仍處恢復階段。

　　聚焦各業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)在新一輪融資下涌現(xiàn)出不少新興品牌，更多來自茶飲咖啡與面包甜點的細分品類開始進入大眾視野。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質購物中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年茶飲咖啡的新增店鋪較去年同期增長50%，占整體餐飲業(yè)新增租賃的40%以上。此外，部分地方特色餐飲也紛紛將眼光瞄準到深圳這座外來人口云集的城市，并出現(xiàn)一定的擴張勢頭。

　　在消費信心有所下降和電商沖擊的大環(huán)境下，上半年服裝零售業(yè)的租賃需求略顯疲軟，品牌間的表現(xiàn)存在較大差異。具體而言，奢侈品和潮流時尚等細分業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴張其線下零售業(yè)務。例如，多個奢侈品牌在深進行店鋪調整，打造全新的多層專柜，而部分國內外潮牌與設計師買手店也乘勢加速拓展市場。反觀國內知名度較低或缺乏品牌建設的時裝商戶，由于線上客群分流以及自身產(chǎn)品競爭力不足，線下銷售持續(xù)承壓。因此，他們不得不調整零售布點的戰(zhàn)略，即在頭部零售地產(chǎn)開發(fā)商旗下的購物中心中積極擴充門店，同時縮減經(jīng)營不佳的線下門店。

　　值得注意的是，美妝/個人護理業(yè)態(tài)在上半年積極尋求突破口，香氛類品牌以嶄新的感官體驗攏獲消費者的青睞。例如，Creed華南首店成功落戶萬象天地，并攜手21家香氛品牌共同打造香氛長廊。另一方面，新能源汽車繼續(xù)成為市場復蘇中的強勁動力，持續(xù)性政策扶持疊加全球燃油價格飆升促使品牌方繼續(xù)深化其在全市購物中心的布局，同時一些國外燃油車品牌也熱衷于入駐中高端購物中心。

　　上述積極因素，抵消了因深圳疫情和個別業(yè)態(tài)自身經(jīng)營因素對于空置率造成的負面影響，例如抗風險能力較弱的租戶因銷售額急劇下降，不得不從地理位置欠佳的項目撤出。深圳三月發(fā)生的疫情以及相應的防控政策要求，培訓機構、健身等個別業(yè)態(tài)受到較為顯著的沖擊，對整體空置率造成影響。中大型餐飲租戶經(jīng)營壓力驟增，高企的租金和人力成本成為他們調整租賃策略的原因。

　　綜上所述，上半年市場無新增供應，截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個百分點，同比持平�？紤]到零售商普遍看好深圳零售市場的長期發(fā)展，表現(xiàn)出較為積極的入市意愿，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)。除極個別經(jīng)營每況愈下的項目，大多數(shù)項目得以維持既有的租金水平。而憑借著項目定位與品牌效應，位于核心商圈的中高端項目議價能力不減，租金仍保持一定程度的增長。

　　市場展望

　　下半年深圳仍需面對宏觀經(jīng)濟下行和疫情多點散發(fā)的挑戰(zhàn)，但科學精準的防疫政策將有利于市民消費信心與整體租賃需求的恢復。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“深圳零售市場將繼續(xù)成為眾多品牌開拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國多地疫情的影響，不少零售商開始調整其短期內的擴張計劃，考慮將開店指標設在那些能迅速回到生活常態(tài)的城市當中。此外，消費兩極化的趨勢將愈發(fā)明顯。高端消費需求的長足旺盛將為更多國內外知名品牌進入深圳市場提供堅實的市場基礎。另一方面，剛需消費比例的逐漸提升也預示著更多優(yōu)質購物中心將順應市場需求的變化，進一步開放接納年輕化的大眾品牌�！�

　　預計下半年新增供應將高達80萬平方米，其中多個以青年文化為定位的項目有望通過全新消費場景的構建激發(fā)市場活力，而整體空置率將小幅上揚。至于租金，疫情反復為整體租賃需求的復蘇帶來不確定性，項目的平穩(wěn)經(jīng)營成為業(yè)主的首要任務，因此他們上漲租金的預期或將轉弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc