2022年第一季度，鄭州寫字樓市場新增高鐵站東廣場的正商國際大廈項目，錄得新增供應8萬平方米，市場總量近443萬平方米。其中甲級寫字樓體量步入200萬平方米大關，達到206萬平方米。在宏觀經(jīng)濟及疫情等不穩(wěn)定因素影響下，全市寫字樓市場活力減弱，租賃市場遇冷。需求方面，本季度建筑類、金融類租戶較為活躍。整體來看，一季度甲級寫字樓市場活躍度較乙級寫字樓市場稍顯遜色，市場整體空置率錄得19.64%，繼續(xù)承壓上升，甲級寫字樓市場空置率上升2.37個百分點，至21.97%；乙級寫字樓空置率上升1個百分點，至18.07%。租金方面，自2021年四季度乙級寫字樓租金大幅下調(diào)之后，本季度錄得更多甲級樓宇加入降租行列。由于反復疫情影響下的經(jīng)濟勢能減弱，租賃客戶更加趨于保守，成交周期加長，致使本季度甲級賬面租金環(huán)比下降7.95%，乙級樓宇租金環(huán)比下降3.85%。
租戶方占市場主導，租賃市場更加靈活多變。由于鄭州寫字樓市場仍為租戶市場，隨著租戶轉(zhuǎn)向愈加靈活的租賃策略，倒逼業(yè)主方推出更加靈活的租賃方案，以迎合租戶需求，吸引租戶進駐，降低自身空置率。
未來預測方面，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應將進入緩慢增長期，主要供應仍集中在北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場片區(qū)。在宏觀經(jīng)濟面臨較大下行壓力影響下，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來更多的機遇與挑戰(zhàn)。甲級寫字樓租金將出現(xiàn)回調(diào)，并出現(xiàn)更加靈活多元的租賃策略，以促進需求活躍度。以民生、市政為主的基建工程、新能源及能源類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化升級、類金融研究中心等相關企業(yè)將成為短期寫字樓市場的主導需求，為租賃市場增加新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人曲皓琳表示，2022年第一季度，因疫情的不穩(wěn)定性及傳統(tǒng)節(jié)假日的影響，導致租戶選址周期拉長。在此背景下，業(yè)主方應對租戶方升級的選址需求，順勢而為，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)租賃模式，積極探索新賽道，添加或改造樓宇健康設施和適用于靈活辦公的配置，從而創(chuàng)造價值，向靈活性和多樣化調(diào)整。
2022年第一季度鄭州零售市場無新項目入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量仍維持在636萬平方米（含市內(nèi)9區(qū)、1縣及5個代管縣級市）。受疫情影響，第一季度鄭州零售物業(yè)市場空置率進一步推升，截止到季末上升四個百分點至15.8%，為近年來新高。此外，截止到本季度末，雖然全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金下滑至每天每平方米19.7元，但核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目首層平均租金仍穩(wěn)中有升，彰顯出作為核心優(yōu)質(zhì)項目的韌性。其中，作為城市商業(yè)地標的丹尼斯大衛(wèi)城，通過引進河南首家愛馬仕專賣店，進一步夯實了其在區(qū)域市場的領先地位；位于另一城市核心商圈的正弘城，則通過首店引進、創(chuàng)新的營銷方式和推廣策略持續(xù)收獲追求生活品質(zhì)及時尚潮流客群的青睞。與此同時，本季度龍湖對外宣布了在鄭州的首個“天街系”購物中心簽約，亦是該公司在河南商業(yè)市場的首個落地項目。
需求方面，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，一方面是全國性連鎖品牌的有序擴張及店鋪形象升級，另一方面源自本土原創(chuàng)品牌主理人的創(chuàng)新與落地呈現(xiàn)。如山茶SHAN-CHA、鹽野七生omakase、留白西餐廳·碳烤牛排、白石·Yakitori燒鳥專門店、Hi Five百分五咖啡等本地主理人品牌的相繼開業(yè)進一步提升了餐飲消費體驗；風靡全國的中式國潮點心鋪也延續(xù)了積極的拓展態(tài)勢，包括瀘溪河、詹記、東更道點心行等品牌陸續(xù)簽約開業(yè)。
一直以來都表現(xiàn)搶眼的新能源汽車，在本季度繼續(xù)加大在鄭州市場的拓展開店。尤其是在此前經(jīng)歷了一輪市場開店布局后，伴隨著訂單和車輛交付的提升、新款車型的陸續(xù)推出，使得初期布局市場時的“一城一店”策略也相應做出調(diào)整。一方面是除早期布局的核心商圈店鋪外，也開始向優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型商圈邁進；另一方面隨著新款車型的入市，相比此前150-200平方米的標準店鋪（大都只能放置1-2臺車），也開始向300-400平方米的中大型店鋪進行選址規(guī)劃，便于放置旗下更多款新產(chǎn)品的同時，進一步提升用戶服務和到店體驗。而隨著城市私家車保有量的逐步提升和新能源汽車銷售滲透率的擴大，本季度包括寶馬、奧迪、大眾、比亞迪等傳統(tǒng)車企開始積極擴張旗下新能源汽車專營店。
展望未來，2022年鄭州零售物業(yè)市場保守估計將迎來約60萬平方米的新增供應，并主要集中在下半年。其中包括備受矚目的正弘?yún)R、錦藝CCD Park等項目。優(yōu)質(zhì)新增項目的入市也勢必會為租戶帶來更多開店選擇，進一步提升顧客消費體驗。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問及交易服務部|商業(yè)董事張桐表示，越來越多優(yōu)質(zhì)新增供應的入市，將會進一步完善鄭州商業(yè)生態(tài)圈的體系建設。近期鄭州市人民政府正式印發(fā)的“創(chuàng)建國際消費中心城市實施方案”，明確了到2025年，成為彰顯時尚的時尚之都，打造傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文明交相輝映的全球旅游目的地、引領創(chuàng)新生態(tài)的數(shù)字消費和新型消費標桿城市。意味著鄭州在接下來的發(fā)展過程中將會圍繞國際知名度、城市繁榮度、商業(yè)活躍度、到達便利度和政策引領度五個方面發(fā)力并深耕同時，首店經(jīng)濟、首發(fā)經(jīng)濟、首展經(jīng)濟、夜經(jīng)濟的滲透與發(fā)展，也將是鄭州創(chuàng)建國際消費中心城市的重要組成部分。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示雖然2022年宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但基于鄭州得天獨厚的地緣、人口、產(chǎn)業(yè)等多方面優(yōu)勢， 鄭州正在積極發(fā)揮國家中心城市內(nèi)核作用，強化科技創(chuàng)新、樞紐開放、教育文化、金融服務等功能，持續(xù)協(xié)同鄭州都市圈城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化營商環(huán)境， 加速構建融聚全球視野的中原城市群龍頭。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
