2022年第一季度，鄭州寫字樓市場新增高鐵站東廣場的正商國際大廈項目，錄得新增供應(yīng)8萬平方米，市場總量近443萬平方米。其中甲級寫字樓體量步入200萬平方米大關(guān)，達(dá)到206萬平方米。在宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情等不穩(wěn)定因素影響下，全市寫字樓市場活力減弱，租賃市場遇冷。需求方面，本季度建筑類、金融類租戶較為活躍。整體來看，一季度甲級寫字樓市場活躍度較乙級寫字樓市場稍顯遜色，市場整體空置率錄得19.64%，繼續(xù)承壓上升，甲級寫字樓市場空置率上升2.37個百分點(diǎn)，至21.97%；乙級寫字樓空置率上升1個百分點(diǎn)，至18.07%。租金方面，自2021年四季度乙級寫字樓租金大幅下調(diào)之后，本季度錄得更多甲級樓宇加入降租行列。由于反復(fù)疫情影響下的經(jīng)濟(jì)勢能減弱，租賃客戶更加趨于保守，成交周期加長，致使本季度甲級賬面租金環(huán)比下降7.95%，乙級樓宇租金環(huán)比下降3.85%。
租戶方占市場主導(dǎo)，租賃市場更加靈活多變。由于鄭州寫字樓市場仍為租戶市場，隨著租戶轉(zhuǎn)向愈加靈活的租賃策略，倒逼業(yè)主方推出更加靈活的租賃方案，以迎合租戶需求，吸引租戶進(jìn)駐，降低自身空置率。
未來預(yù)測方面，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)將進(jìn)入緩慢增長期，主要供應(yīng)仍集中在北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場片區(qū)。在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力影響下，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。甲級寫字樓租金將出現(xiàn)回調(diào)，并出現(xiàn)更加靈活多元的租賃策略，以促進(jìn)需求活躍度。以民生、市政為主的基建工程、新能源及能源類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化升級、類金融研究中心等相關(guān)企業(yè)將成為短期寫字樓市場的主導(dǎo)需求，為租賃市場增加新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人曲皓琳表示，2022年第一季度，因疫情的不穩(wěn)定性及傳統(tǒng)節(jié)假日的影響，導(dǎo)致租戶選址周期拉長。在此背景下，業(yè)主方應(yīng)對租戶方升級的選址需求，順勢而為，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)租賃模式，積極探索新賽道，添加或改造樓宇健康設(shè)施和適用于靈活辦公的配置，從而創(chuàng)造價值，向靈活性和多樣化調(diào)整。
2022年第一季度鄭州零售市場無新項目入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量仍維持在636萬平方米（含市內(nèi)9區(qū)、1縣及5個代管縣級市）。受疫情影響，第一季度鄭州零售物業(yè)市場空置率進(jìn)一步推升，截止到季末上升四個百分點(diǎn)至15.8%，為近年來新高。此外，截止到本季度末，雖然全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金下滑至每天每平方米19.7元，但核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目首層平均租金仍穩(wěn)中有升，彰顯出作為核心優(yōu)質(zhì)項目的韌性。其中，作為城市商業(yè)地標(biāo)的丹尼斯大衛(wèi)城，通過引進(jìn)河南首家愛馬仕專賣店，進(jìn)一步夯實(shí)了其在區(qū)域市場的領(lǐng)先地位；位于另一城市核心商圈的正弘城，則通過首店引進(jìn)、創(chuàng)新的營銷方式和推廣策略持續(xù)收獲追求生活品質(zhì)及時尚潮流客群的青睞。與此同時，本季度龍湖對外宣布了在鄭州的首個“天街系”購物中心簽約，亦是該公司在河南商業(yè)市場的首個落地項目。
需求方面，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，一方面是全國性連鎖品牌的有序擴(kuò)張及店鋪形象升級，另一方面源自本土原創(chuàng)品牌主理人的創(chuàng)新與落地呈現(xiàn)。如山茶SHAN-CHA、鹽野七生omakase、留白西餐廳·碳烤牛排、白石·Yakitori燒鳥專門店、Hi Five百分五咖啡等本地主理人品牌的相繼開業(yè)進(jìn)一步提升了餐飲消費(fèi)體驗(yàn)；風(fēng)靡全國的中式國潮點(diǎn)心鋪也延續(xù)了積極的拓展態(tài)勢，包括瀘溪河、詹記、東更道點(diǎn)心行等品牌陸續(xù)簽約開業(yè)。
一直以來都表現(xiàn)搶眼的新能源汽車，在本季度繼續(xù)加大在鄭州市場的拓展開店。尤其是在此前經(jīng)歷了一輪市場開店布局后，伴隨著訂單和車輛交付的提升、新款車型的陸續(xù)推出，使得初期布局市場時的“一城一店”策略也相應(yīng)做出調(diào)整。一方面是除早期布局的核心商圈店鋪外，也開始向優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型商圈邁進(jìn)；另一方面隨著新款車型的入市，相比此前150-200平方米的標(biāo)準(zhǔn)店鋪（大都只能放置1-2臺車），也開始向300-400平方米的中大型店鋪進(jìn)行選址規(guī)劃，便于放置旗下更多款新產(chǎn)品的同時，進(jìn)一步提升用戶服務(wù)和到店體驗(yàn)。而隨著城市私家車保有量的逐步提升和新能源汽車銷售滲透率的擴(kuò)大，本季度包括寶馬、奧迪、大眾、比亞迪等傳統(tǒng)車企開始積極擴(kuò)張旗下新能源汽車專營店。
展望未來，2022年鄭州零售物業(yè)市場保守估計將迎來約60萬平方米的新增供應(yīng)，并主要集中在下半年。其中包括備受矚目的正弘?yún)R、錦藝CCD Park等項目。優(yōu)質(zhì)新增項目的入市也勢必會為租戶帶來更多開店選擇，進(jìn)一步提升顧客消費(fèi)體驗(yàn)。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問及交易服務(wù)部|商業(yè)董事張桐表示，越來越多優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的入市，將會進(jìn)一步完善鄭州商業(yè)生態(tài)圈的體系建設(shè)。近期鄭州市人民政府正式印發(fā)的“創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案”，明確了到2025年，成為彰顯時尚的時尚之都，打造傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文明交相輝映的全球旅游目的地、引領(lǐng)創(chuàng)新生態(tài)的數(shù)字消費(fèi)和新型消費(fèi)標(biāo)桿城市。意味著鄭州在接下來的發(fā)展過程中將會圍繞國際知名度、城市繁榮度、商業(yè)活躍度、到達(dá)便利度和政策引領(lǐng)度五個方面發(fā)力并深耕同時，首店經(jīng)濟(jì)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)、首展經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)的滲透與發(fā)展，也將是鄭州創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市的重要組成部分。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示雖然2022年宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但基于鄭州得天獨(dú)厚的地緣、人口、產(chǎn)業(yè)等多方面優(yōu)勢， 鄭州正在積極發(fā)揮國家中心城市內(nèi)核作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新、樞紐開放、教育文化、金融服務(wù)等功能，持續(xù)協(xié)同鄭州都市圈城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化營商環(huán)境， 加速構(gòu)建融聚全球視野的中原城市群龍頭。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
