優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
升級搬遷需求活躍 租金跌幅進(jìn)一步收緩
2022年第一季度，南京寫字樓市場錄得一個新項目入市，南京中海廣場，體量逾10.9萬平方米，推升全市總存量至326.4萬平方米。季內(nèi)搬遷置換主導(dǎo)租賃需求，凈吸納量約2萬平方米，而較大體量供應(yīng)推升空置率水平高位運(yùn)行，環(huán)比上調(diào)1.9個百分點(diǎn)至25.7%。
需求方面，保險行業(yè)引領(lǐng)傳統(tǒng)金融需求穩(wěn)居首位，季內(nèi)新街口錄得整合及擴(kuò)租需求落位，此外，來自證券、基金等行業(yè)的搬遷需求持續(xù)向河西聚集。專業(yè)服務(wù)業(yè)位居次席，律所、咨詢及廣告等細(xì)分行業(yè)多點(diǎn)布局，進(jìn)一步提升各板塊現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級。建材與基建類公司普遍擇址河西板塊，推動房地產(chǎn)建筑行業(yè)需求表現(xiàn)穩(wěn)健。此外，來自TMT行業(yè)的需求中，新街口板塊對外資軟件公司吸引力不減，而河西則錄得內(nèi)資企業(yè)跨境電商、云計算、物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的新設(shè)企業(yè)承租。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營品質(zhì)升級趨勢凸顯，季內(nèi)錄得外資商務(wù)中心品牌首進(jìn)河西板塊。
細(xì)觀成交類型，新設(shè)類成交占比較上個季度有大幅提升，而搬遷需求仍舊主導(dǎo)季內(nèi)租賃活動，除少數(shù)需求由湖南路升級置換至新街口板塊外，其余跨板塊搬遷需求均落位河西；而新街口內(nèi)個別樓宇以價換量帶動板塊內(nèi)部搬遷表現(xiàn)活躍。市場調(diào)整臨近尾聲，需求端預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)強(qiáng)，推動升級搬遷需求占比超過七成。受此影響，甲級樓宇去化表現(xiàn)優(yōu)于乙級，后者租金走勢持續(xù)承壓，致使全市整體租金水平繼續(xù)下行，跌幅進(jìn)一步放緩至環(huán)比下降0.1%，平均租金報價每月每平方米116.3元。
CBRE南京顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人劉承陽表示，南京構(gòu)建“一核引領(lǐng)、多板塊聯(lián)動”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間格局，第三產(chǎn)業(yè)增加值總量已于去年突破萬億大關(guān)，以金融與科技為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)主導(dǎo)格局不斷強(qiáng)化。未來六個月，南京將迎來22.5萬平方米的新增供應(yīng)入駐河西板塊，優(yōu)質(zhì)項目有望提升板塊商務(wù)氛圍，或?qū)⑦M(jìn)一步激發(fā)板塊間競爭，預(yù)計年內(nèi)升級搬遷需求將持續(xù)活躍。此供需作用下，建議業(yè)主通過靈活的租賃策略盡早鎖定優(yōu)質(zhì)租戶；與此同時，業(yè)主可在關(guān)注傳統(tǒng)金融及專業(yè)服務(wù)等穩(wěn)健需求的基礎(chǔ)上，迎合當(dāng)下創(chuàng)新驅(qū)動浪潮，擇機(jī)積累具有高成長潛力的新興行業(yè)租戶，優(yōu)化租戶組合以增強(qiáng)自身韌性。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
餐飲品類表現(xiàn)亮眼 首店經(jīng)濟(jì)影響力持續(xù)擴(kuò)大
2022年第一季度，南京零售物業(yè)市場無新項目開業(yè)。各板塊內(nèi)存量項目品牌調(diào)整成為季度市場主旋律，江寧板塊的景楓中心迎合年輕化消費(fèi)需求完成品牌升級，有望由區(qū)域商業(yè)逐步躍升為城市地標(biāo)；夫子廟板塊的水游城調(diào)整步伐持續(xù)，通過首店引進(jìn)與場景打造等差異化手段提早應(yīng)對未來商圈內(nèi)部競爭。季內(nèi)凈吸納量約0.7萬平方米，空置率小幅下降0.1個百分點(diǎn)至3.2%。
需求方面，餐飲品類表現(xiàn)特別亮眼，網(wǎng)紅餐廳鎖定核心板塊精準(zhǔn)發(fā)力，季內(nèi)新街口德基廣場與金鷹A座相繼開出美式快餐Shake Shack與韓式料理男妹之家南京首店；頗受資本青睞的咖啡品牌擴(kuò)張勢頭持續(xù)加碼，M Stand及Seesaw等國內(nèi)品牌于傳統(tǒng)商圈標(biāo)桿項目加速布局，Peet‘s Coffee則選址非核心商圈擴(kuò)大版圖。服飾品類緊隨其后，景楓中心引入UOOYAA及Eah Chanie等國內(nèi)輕奢女裝品牌，德基廣場尋求更加多元的新鮮勢能，開出輕奢國潮品牌密特?fù)P與韓國潮牌No One Else，更有線上女裝品牌Chic Joc于此布局線下市場開出首家實體店鋪，運(yùn)動品牌在新街口板塊穩(wěn)健擴(kuò)張，阿迪達(dá)斯選址艾尚天地，鴻星爾克在南京新百開出江蘇首家星創(chuàng)店。季內(nèi)美妝品類以新晉香氛品牌表現(xiàn)尤為活躍，德基廣場開出Maison Margiela香氛南京首店及羅意威香氛全球首店。首店經(jīng)濟(jì)影響力持續(xù)擴(kuò)大，日本生活方式類品牌Niko and...在夫子廟水游城開出南京首店。服務(wù)業(yè)態(tài)方面，特斯拉、理想等多家新能源汽車品牌入駐景楓中心，寵物互動類體驗業(yè)態(tài)季內(nèi)多點(diǎn)開花，貓咪博物館與白日夢擼豬社分別入駐弘陽廣場與建鄴吾悅廣場。品牌迭代升級，在旺盛的需求之下，全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.6%至每天每平方米18.6元。
CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛表示，南京憑借本土優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍虹吸南京都市圈消費(fèi)需求，位列中國消費(fèi)能力十強(qiáng)城市，并躍居人均消費(fèi)第一城。盡管季末受到疫情短暫波及，整體消費(fèi)動能走強(qiáng)趨勢不改。未來六個月，南京將有21.9萬平方米新增供應(yīng)入市，其中金象城購物中心的開業(yè)有望帶動浦口板塊橋北商圈加速崛起，在引入屋顏Homearch與盒馬鮮生Plus雙阿里主力店以迎合新興中產(chǎn)階級精致生活方式的同時，項目通過Meland Club與大眾書局等體驗業(yè)態(tài)打造多元互動購物空間。伴隨新興商圈逐漸成熟與傳統(tǒng)商圈煥新升級，南京的消費(fèi)能級有望迎來進(jìn)一步躍升。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
