“疫情反復和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷為青島的商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)和機遇。辦公樓市場方面，新興的數(shù)字經(jīng)濟正成為引領(lǐng)市場需求增長的主要驅(qū)動力�！� 仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，疫情防控短暫升級阻斷客流到訪，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的提前部署助力實體商業(yè)平穩(wěn)過渡。

　　辦公樓市場

　　TMT行業(yè)發(fā)展韌性和活力增強，推動辦公市場需求擴容提質(zhì)。2022年第一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4.3萬平方米，高于過去十年一季度凈吸納量均值的12%。新興商務區(qū)新項目交付帶來的增量需求成為推高凈吸納量的主要原因。從行業(yè)表現(xiàn)來看，TMT行業(yè)正引領(lǐng)辦公市場需求的穩(wěn)步增長，但是在宏觀經(jīng)濟放緩以及政策監(jiān)管趨嚴的影響下，行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整加劇、風口持續(xù)轉(zhuǎn)換。例如，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)下的在線教育、社區(qū)團購等細分領(lǐng)域加速退場，而應用軟件、IT服務、通訊設(shè)備等傳統(tǒng)的科技企業(yè)，以及跨境電商、人工智能、社交網(wǎng)絡等新興的數(shù)字經(jīng)濟正表現(xiàn)出較強的增長動力，在不同商務區(qū)的甲級和乙級辦公樓市場中均有積極布局。

　　一季度兩個新項目交付，為市場帶來約7萬平方米的新增供應。位于金家?guī)X金融區(qū)的青鐵華潤城2號樓，以及位于李滄區(qū)的信聯(lián)天地5號樓于一季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至548萬平方米，并小幅推高市場整體空置率至31.0%。青鐵華潤城項目依托便利的交通資源，具備了高效互聯(lián)、可持續(xù)發(fā)展的辦公產(chǎn)品特征；信聯(lián)天地項目作為李滄區(qū)目前優(yōu)質(zhì)辦公產(chǎn)品的代表，極大地提升了區(qū)域整體商務氛圍及辦公環(huán)境，帶動周邊中小型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公升級需求。

　　疫情反復暫緩市場成交，租金水平穩(wěn)中看跌。一季度整體市場平均有效租金為81元/平方米/月，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.7%。甲級市場平均有效租金為116元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降4.4%。3月份青島疫情升級，使得短期內(nèi)租賃問詢量受到影響，市場成交下滑引發(fā)風險擔憂情緒上升，市場預期對租金反彈的信心仍不足。

　　多數(shù)未來供應分布于非核心商務區(qū)。2022-2023年青島非核心商務區(qū)的新增供應量超過50萬平方米，占這兩年供應總量的76%，主要分布于嶗山、市北、李滄的新興商務板塊。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“越來越多生活空間、商務空間等不同功能業(yè)態(tài)的融合交錯，在小生態(tài)圈中達成都市資源的高效集約，將帶來城市多中心發(fā)展機遇�！�

　　零售地產(chǎn)市場

　　疫情防控短暫升級阻斷客流到訪，或成實體商業(yè)分水嶺。3月中旬暫停堂食的限制政策一經(jīng)發(fā)布，青島實體商業(yè)再次受到短暫沖擊，以餐飲、兒童和體驗類業(yè)態(tài)首當其沖。相較于2020年首次疫情爆發(fā)，青島實體商業(yè)此次經(jīng)驗更加豐富，多數(shù)餐飲品牌和超市迅速將業(yè)務重心轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，積極有效地降低了客流下滑帶來的負面影響。同時，在過去兩年加速房地產(chǎn)科技和數(shù)據(jù)化布局的實體商業(yè)在本輪疫情中顯得更加應對有力，通過線上直播、社群營銷等多種渠道保證其項目平穩(wěn)過渡。然而沒有及時轉(zhuǎn)型的商業(yè)項目則出現(xiàn)明顯退租閉店情況。

　　西海岸新區(qū)迎來一個新增供應入市。位于西海岸辛安板塊的西海岸萬達廣場（總建筑面積62,600平方米）于近期交付運營，引入多個首進山東及青島的餐飲品牌，極大地輻射了周邊的年輕居住客群。由于較高開業(yè)率，市場整體空置率并未受到波動，維持于7.6%，環(huán)比持平。全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量升至482萬平方米。

　　市場租金保持穩(wěn)定，但全年回彈預期下降。一季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為227元/平方米/月，環(huán)比持平，同比僅微降0.1%。盡管疫情反復對租金的負面影響在一季度尚未全面顯現(xiàn)，但部分經(jīng)營受挫的項目業(yè)主明顯對市場信心不足，影響全年租金預期下調(diào)1.2個百分點，預計全年整體租金水平將大概率維持平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)科技將持續(xù)推動實體商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。疫情防控帶來的全民居家隔離再度引發(fā)市場對商業(yè)地產(chǎn)科技迭代的關(guān)注。線上商場、社群配送等手段可以短期彌補傳統(tǒng)消費場景被阻隔的損失，通過房地產(chǎn)科技全維度賦能于硬件、運營、服務、設(shè)計等各個領(lǐng)域，并將消費者在疫情后重新拉回購物中心才是未來實體商業(yè)的長遠之計，我們預計已在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面做好部署的項目將引領(lǐng)青島零售物業(yè)市場蝶變更新。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc