2021年，在疫情爆發(fā)一年多后，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)連續(xù)第七年創(chuàng)下百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)扶搖直上，需求加倍反彈，全年凈吸納量反超新增供應(yīng)直逼158萬(wàn)平方米，締造有數(shù)據(jù)以來(lái)的最高紀(jì)錄。兩年平均凈吸納量錄得高于歷史平均水平的115萬(wàn)平方米，當(dāng)中除了疫情后整體市場(chǎng)逐步復(fù)蘇等客觀因素推動(dòng)，亦彰顯了深圳寫字樓市場(chǎng)多元的活力及強(qiáng)大的韌性。整體市場(chǎng)空置率同比改善明顯，降低了近6個(gè)百分點(diǎn)至16.6%。

　　著眼需求板塊，科技和金融板塊為深圳寫字樓市場(chǎng)提供“雙輪驅(qū)動(dòng)”。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。頭部科技企業(yè)需求引領(lǐng)效應(yīng)明顯，多個(gè)頭部企業(yè)于年內(nèi)均錄得數(shù)萬(wàn)平方米以上的租賃成交，其中某頭部企業(yè)以全年累計(jì)25萬(wàn)平方米的租賃成交遙遙領(lǐng)先。與此同時(shí)，深圳科技產(chǎn)業(yè)完善的生態(tài)鏈和產(chǎn)業(yè)聚集亦帶動(dòng)部分本地科技企業(yè)快速成長(zhǎng)，年內(nèi)數(shù)宗萬(wàn)平方米以上的租賃案例均來(lái)自本地科技企業(yè)，涉及領(lǐng)域包括云存儲(chǔ)、軟件開發(fā)和生態(tài)科技等。

　　金融板塊需求以19.1%占比排名第二，其中銀行和證券機(jī)構(gòu)升級(jí)搬遷帶來(lái)的傳統(tǒng)金融需求表現(xiàn)更為活躍，而非傳統(tǒng)金融則聚焦財(cái)富管理和投資理財(cái)兩類業(yè)態(tài)。以法律和咨詢?yōu)橹鞯膶�業(yè)服務(wù)業(yè)板塊貢獻(xiàn)了近6.0%的需求，全年共錄得40家律所的新租賃成交，除傳統(tǒng)福田CBD外，高新科技園片區(qū)也吸引了不少律所進(jìn)駐。多家來(lái)自北京、廣東省其它城市及海外的律所在年內(nèi)均落地深圳，進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。此外，疫情后出現(xiàn)的“芯片荒”及出境購(gòu)物受阻催生了寫字樓市場(chǎng)的新需求，包括電子元器件的零售貿(mào)易及跨境電商的需求開始凸顯。

　　科技企業(yè)快速發(fā)展刺激過(guò)渡期辦公需求的增加，再加上疫情后市場(chǎng)對(duì)于靈活辦公的接受度逐步提高，推動(dòng)共享辦公空間重返優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)并出現(xiàn)一定的擴(kuò)張勢(shì)頭。新增供應(yīng)壓力下，政府招商助力個(gè)別樓宇快速去化的效果顯著。前海板塊年內(nèi)表現(xiàn)尤為突出，受益于政策推動(dòng)和片區(qū)配套改善帶來(lái)的需求提升，前海的空置率在下半年錄得超20個(gè)百分點(diǎn)的改善降至25.7%，片區(qū)的租金也因此實(shí)現(xiàn)微增。

　　租賃類型方面，新項(xiàng)目不斷涌入帶動(dòng)搬遷熱潮，搬遷需求占比過(guò)半，約為52.4%，其中升級(jí)搬遷表現(xiàn)活躍。而新設(shè)立需求占比超過(guò)10.0%，主要來(lái)自北京、上海和廣東省其他城市的公司。

　　在高供應(yīng)的市場(chǎng)格局中，大部分業(yè)主依然在積極調(diào)整租賃策略以吸引優(yōu)質(zhì)租戶進(jìn)駐。與此同時(shí)，強(qiáng)勁的需求反彈推動(dòng)下，市場(chǎng)分化也開始顯現(xiàn)，招商運(yùn)營(yíng)較優(yōu)良的寫字樓項(xiàng)目在低空置率的情況下開始主動(dòng)進(jìn)行客戶甄選并實(shí)現(xiàn)了租金的小幅上漲。整體市場(chǎng)平均租金跌幅繼續(xù)收窄，全年租金僅下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米187.7元， 且市場(chǎng)平均租金在第四季度開始止跌回穩(wěn)。

　　CBRE深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人吳洋表示，未來(lái)一年，深圳寫字樓市場(chǎng)依然將迎來(lái)百萬(wàn)平方米以上的新增供應(yīng)，且高度聚集在前海片區(qū)。多重政策利好下，強(qiáng)勁需求增長(zhǎng)潛力將帶動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)前行，預(yù)計(jì)來(lái)自科技和金融行業(yè)的需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，雖相比2021年將有所回落，但依然保持在較高水平。受新增供應(yīng)累積及政策調(diào)整帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)收縮等影響，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率將有所升高，但得益于科技需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，市場(chǎng)平均租金將進(jìn)一步止跌回穩(wěn)。新項(xiàng)目的不斷涌入一方面為企業(yè)提供了眾多選擇，在供應(yīng)高位下，極具性價(jià)比的租金為企業(yè)提供了改善辦公條件的窗口，預(yù)計(jì)升級(jí)搬遷需求將依然為市場(chǎng)主流。另一方面，為了保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力并締造差異化優(yōu)勢(shì)，業(yè)主應(yīng)更加關(guān)注項(xiàng)目的軟硬件維護(hù)、更新以及招商運(yùn)營(yíng)綜合能力的提升，特別是加大投入實(shí)現(xiàn)原有優(yōu)質(zhì)租戶的留存以及新租戶的鎖定。

　　2021年全年錄得7個(gè)新項(xiàng)目共97.4萬(wàn)平方米入市，主要分布在非核心區(qū)。新增供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)至疫情前年均90萬(wàn)平方米以上的規(guī)模，前海迎來(lái)了首個(gè)購(gòu)物中心——萬(wàn)象前海入市，深圳也迎來(lái)了最大單體規(guī)模的購(gòu)物中心——龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入市，新項(xiàng)目均錄得了85%以上良好入駐率。

　　市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，全年新增吸納反超新增供應(yīng)，錄得了98.6萬(wàn)平方米，帶動(dòng)空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至3.9%的市場(chǎng)低位。

　　疫情新常態(tài)下，市場(chǎng)需求熱點(diǎn)頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費(fèi)需求的引導(dǎo)以及消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動(dòng)市場(chǎng)繁榮。品牌煥新與打造場(chǎng)景式消費(fèi)體驗(yàn)成為購(gòu)物中心保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要舉措，2021年深圳城市新晉品牌超50家，同比增長(zhǎng)明顯。場(chǎng)景打造方面，龍崗萬(wàn)達(dá)依托重體驗(yàn)元素，吸引了眾多客流。各類展覽也成為增加購(gòu)物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環(huán)球探險(xiǎn)之旅”華南首展落地金光華，POP MART全國(guó)首展和THE MONSTERS TOYS全國(guó)首展落地卓悅匯。

　　疫情后人們對(duì)于黃金等保值品的追求以及對(duì)健康的關(guān)注度持續(xù)提高，年內(nèi)中高端購(gòu)物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運(yùn)動(dòng)品牌開業(yè)。相比2020年，年內(nèi)的運(yùn)動(dòng)品牌豐富度進(jìn)一步提升，國(guó)內(nèi)外均有新品牌在深圳市場(chǎng)開啟擴(kuò)張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內(nèi)的國(guó)內(nèi)品牌，以及首次進(jìn)入深圳的美國(guó)戶外品牌Chums、法國(guó)品牌HOKA等。

　　顏值經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)文化帶動(dòng)美妝品牌繼續(xù)擴(kuò)張，成為購(gòu)物中心提升品質(zhì)以及進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)的重要選擇，成為零售細(xì)分品類需求第二主力，其中國(guó)際一線品牌格外受到業(yè)主青睞。2021年有3家購(gòu)物中心進(jìn)行了美妝專區(qū)的打造。

　　汽車品牌積極拓店，已然成為購(gòu)物中心的標(biāo)配業(yè)態(tài)。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統(tǒng)汽車在內(nèi)有更多的品牌加入購(gòu)物中心中心開店之列，小鵬、蔚來(lái)和理想汽車依然在持續(xù)擴(kuò)張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、寶馬和路虎等高端品牌也紛紛有所布局。

　　受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續(xù)深耕深圳市場(chǎng)，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動(dòng)首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區(qū)，令市場(chǎng)奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。而對(duì)于無(wú)法引入奢侈品牌的購(gòu)物中心來(lái)講，潮牌就成為其進(jìn)行租戶組合調(diào)整以吸引人氣的法寶。

　　餐飲方面，特色餐飲、簡(jiǎn)餐與茶飲依然是擴(kuò)張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點(diǎn)心類的港式餐飲擴(kuò)張較為明顯。簡(jiǎn)餐和茶飲方面，以資本推動(dòng)的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴(kuò)張較為積極。

　　優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心得益于良好的招商運(yùn)營(yíng)，品牌調(diào)改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網(wǎng)紅品牌等，由此帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)不斷向好，租金得以增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)平均租金全年增長(zhǎng)2.0%。個(gè)別購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，“華潤(rùn)系”和寶安中心區(qū)及周邊區(qū)域的購(gòu)物中心表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　CBRE中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，2022年，深圳將邁入第六個(gè)供應(yīng)高位年，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)100萬(wàn)平方米，主要分布在非核心區(qū)。K11和天河城均將首入深圳，前海也將迎來(lái)第二個(gè)購(gòu)物中心入市。新項(xiàng)目的地理位置分布較為分散，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)項(xiàng)目間不會(huì)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。隨著疫情控制措施的更加科學(xué)化，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將帶動(dòng)新增供應(yīng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的預(yù)招商結(jié)果，整體市場(chǎng)空置率在業(yè)主前置招商策略的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)會(huì)小幅上升，但依然保持低位，市場(chǎng)平均租金亦將繼續(xù)回升。從需求端來(lái)看，在政策激勵(lì)及車企自身營(yíng)收的不斷增長(zhǎng)等因素的推動(dòng)下，新能源汽車的開店潮將得以繼續(xù)。得益于汽車、餐飲等新細(xì)分品類的擴(kuò)張帶動(dòng)，再加上眾多知名開發(fā)商和購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商強(qiáng)大的招商能力，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)將穩(wěn)步向前。與此同時(shí)，位于核心區(qū)的實(shí)體商業(yè)也將在宏觀環(huán)境變好的情況下實(shí)現(xiàn)客流的進(jìn)一步提升。

　　2021深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)持續(xù)第三年未錄得新增供應(yīng)，供應(yīng)緊缺狀況仍在持續(xù)。

　　需求方面，2021年1至11月，深圳進(jìn)出口總額兩年平均增長(zhǎng)8.6%。進(jìn)口與出口兩年平均增長(zhǎng)率均超過(guò)6.0%。與此同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)類商品保持較快增長(zhǎng)，網(wǎng)上零售延續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，限額以上單位通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額兩年平均增長(zhǎng)28.6%。進(jìn)出口新路徑探索帶來(lái)貿(mào)易需求日益增加。同時(shí)出境購(gòu)物限制催生跨境電商需求快速增長(zhǎng)，疊加疫情之下業(yè)已形成的來(lái)自社區(qū)電商、網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)需求，進(jìn)出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然為深圳高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)主要的需求來(lái)源。此外，來(lái)自電商、外資制造業(yè)以及本地通訊企業(yè)的尋租需求不斷增加，在無(wú)法尋得合適空間落位的情況下，只能轉(zhuǎn)向平倉(cāng)和樓倉(cāng)，甚至外溢至深圳周邊城市。高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率不斷下行，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至年末0.4%的市場(chǎng)低位，幾近滿租，全年共錄得6.9萬(wàn)平方米的新增吸納�？v觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅(qū)動(dòng)下，高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)快速去化，空置率也保持在較低水平。

　　市場(chǎng)空置率逐季走低帶動(dòng)市場(chǎng)平均租金上漲，特別是第三季度由國(guó)內(nèi)外節(jié)假日因素驅(qū)動(dòng)的物流旺季期間，單季租金水平也達(dá)到了年度最高點(diǎn)。全年來(lái)看，市場(chǎng)平均租金同比增長(zhǎng)2.0%至每月每平方米47.4元。

　　CBRE深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示，2022年，高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)依然匱乏，供不應(yīng)求為市場(chǎng)常態(tài)。而需求方面，深圳擁有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模以及中國(guó)重要進(jìn)出口門戶的地位，進(jìn)出口貿(mào)易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續(xù)維持在高位。在缺少高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)的情況下，亟待承載的需求只能轉(zhuǎn)向樓倉(cāng)和平倉(cāng)，或者外溢至周邊城市。預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率將保持在極低水平，市場(chǎng)平均租金也將穩(wěn)步上漲。而在高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)中，供應(yīng)量稀缺的非保稅倉(cāng)租金增長(zhǎng)率將高于整體市場(chǎng)平均水平。

　　2021年深圳大宗交易市場(chǎng)交易規(guī)模已經(jīng)基本恢復(fù)至疫情前水平，全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計(jì)219.4億元，同比上升31.0%。

　　寫字樓交易占絕對(duì)主導(dǎo)，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過(guò)人民幣140億元，其中最大的單宗成交額高達(dá)人民幣32億元。核心區(qū)的新寫字樓項(xiàng)目是成交的主要來(lái)源，南山區(qū)因?yàn)樾略鲰?xiàng)目較多且租賃市場(chǎng)表現(xiàn)向好，受到很多企業(yè)買家青睞。寫字樓成交大多以資產(chǎn)交易的方式達(dá)成，買家多來(lái)自科技企業(yè)，購(gòu)買目的以自用需求為主，此外也錄得個(gè)別本地和境外投資買家的零星成交。

　　受單宗大額交易帶動(dòng)，綜合體交易成為年內(nèi)第二大需求成交類型，該綜合體物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)和酒店在內(nèi)，成交金額高達(dá)人民幣66億元。

　　市場(chǎng)參與主體方面，企業(yè)是整體市場(chǎng)的主要買家來(lái)源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內(nèi)的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)成交的買家也以企業(yè)為主。而從賣方來(lái)看，開發(fā)商為主要的賣方構(gòu)成。與此同時(shí)，受自用型購(gòu)買的帶動(dòng)，資產(chǎn)型交易占主流，占比為60.9%

　　CBRE深圳投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人古振鵬表示，受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對(duì)部分開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一年市場(chǎng)整體出售的寫字樓項(xiàng)目會(huì)增加。從需求端來(lái)看，一方面，投資者一直在積極關(guān)注深圳寫字樓市場(chǎng)以尋求價(jià)格合適的項(xiàng)目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的城市發(fā)展平臺(tái)以及良好的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來(lái)投資。隨著市場(chǎng)上可售物業(yè)的增多，預(yù)計(jì)寫字樓成交價(jià)格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內(nèi)的購(gòu)買需求。除寫字樓外，包括倉(cāng)儲(chǔ)在內(nèi)的工業(yè)物業(yè)得益于其良好的租賃表現(xiàn)、單體投資額較小以及部分項(xiàng)目可以通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，將依然受到投資者的熱捧。2021年出臺(tái)的城市更新條例對(duì)于舊改類項(xiàng)目的推動(dòng)，將進(jìn)一步提升工業(yè)類城市更新項(xiàng)目的成交熱度。而倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施方面，因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)項(xiàng)目可得性較小，因此更多成交將發(fā)生在深圳周邊的東莞及惠州等地，甚至粵港澳大灣區(qū)的其他城市。

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc