宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響？
在2022年初，國(guó)內(nèi)及國(guó)際機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)中國(guó)2022年GDP增長(zhǎng)率將在5.0%-5.5%范圍，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所降速，但仍穩(wěn)居世界前列�？梢钥吹剑衲曛袊�(guó)政府工作報(bào)告5.5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)的一個(gè)上限，這也印證了政府報(bào)告中所言，這是需要努力作為才能達(dá)到的增長(zhǎng)目標(biāo)。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，短期內(nèi)，中國(guó)的政策方向?qū)⑹窃陟倨浇?jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)注重政策銜接，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中高速增長(zhǎng)，通過(guò)流動(dòng)性提升和政府支出提高等政策工具。這將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多重維度的利好。此外，統(tǒng)觀今年政府工作報(bào)告的內(nèi)容，我們發(fā)現(xiàn)多方面均將利好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)（包括辦公樓、商場(chǎng)等各類(lèi)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）的發(fā)展——尤其是核心城市，我們預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將步入上升周期，增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將快于經(jīng)濟(jì)增速。
今年政府工作報(bào)告中提到：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。有效實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，兩次全面降準(zhǔn)，推動(dòng)降低貸款利率。這是否將為商業(yè)地產(chǎn)投資帶來(lái)利好？
流動(dòng)性合理充裕利好資金面。2021年第四季度開(kāi)始，中國(guó)通過(guò)下調(diào)利率、降準(zhǔn)、降低LPR等多種手段，逐步釋放流動(dòng)性，為符合條件的開(kāi)發(fā)商適度降低資金成本，激活2022年的投資和開(kāi)工意愿，避免房地產(chǎn)硬著陸并穩(wěn)定年初經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
今年政府工作報(bào)告重申“房住不炒”、“三穩(wěn)”等，住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的基調(diào)不變，但是也要房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。當(dāng)前全國(guó)商辦/住宅投資比僅為1:5，隨著住宅開(kāi)發(fā)受限、利潤(rùn)空間壓縮，部分資金將轉(zhuǎn)投商辦領(lǐng)域，構(gòu)成中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)提速契機(jī)。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)我們與投資機(jī)構(gòu)的溝通，已有部分不動(dòng)產(chǎn)投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓等標(biāo)的機(jī)會(huì)。也正由于商辦地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)吸引資金量的差異，原投向住宅開(kāi)發(fā)的資金若有1/5轉(zhuǎn)投商辦市場(chǎng)，即可為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)翻倍的資源和熱度提升。
今年政府工作報(bào)告中提到：增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展平衡性協(xié)調(diào)性。深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)，支持北京城市副中心建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。這將為中國(guó)城市群發(fā)展帶來(lái)那些新契機(jī)?
城市群協(xié)同發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局，通過(guò)頭部城市的引領(lǐng)作用帶動(dòng)區(qū)域社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。2021年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)排名前10的城市合計(jì)GDP總量約為26.4萬(wàn)億元，約占全國(guó)GDP總量的1/4，而排名前20的城市GDP總量為39.5萬(wàn)億元，約占中國(guó)總量約1/3。其中，北上廣深4座一線(xiàn)城市的合計(jì)GDP占全國(guó)總量的12%。
可以預(yù)見(jiàn)，中國(guó)的頭部城市也將在引導(dǎo)和管控的基調(diào)上，迎來(lái)常住人口規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)。根據(jù)各城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，中國(guó)排名前15的城市至2035年常住人口總增量預(yù)計(jì)將達(dá)到4,633萬(wàn)。人口的增長(zhǎng)將體現(xiàn)在對(duì)城市空間、資源和服務(wù)的需求的增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化為空間規(guī)劃和開(kāi)發(fā)機(jī)遇。
米陽(yáng)表示，人口增長(zhǎng)和資源流動(dòng)將為核心城市提供更大的商辦需求和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務(wù)配置基礎(chǔ)設(shè)施水平，將顯著帶動(dòng)周邊的城市群和多城市共建都市圈發(fā)展，形成多圈層的輻射效應(yīng)，為均衡發(fā)展提供有利支點(diǎn)。
今年政府工作報(bào)告中提到：今年深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基。推進(jìn)科技創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，突破供給約束堵點(diǎn)，依靠創(chuàng)新提高發(fā)展質(zhì)量。加大企業(yè)創(chuàng)新激勵(lì)力度。強(qiáng)化企業(yè)創(chuàng)新主體地位。促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。增強(qiáng)制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。著力培育“專(zhuān)精特新”企業(yè)，在資金、人才、孵化平臺(tái)搭建等方面給予大力支持。推進(jìn)質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)。
過(guò)去幾年，互聯(lián)網(wǎng)等科技行業(yè)人員及業(yè)務(wù)的大幅擴(kuò)張，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)需求急速增長(zhǎng)，在全國(guó)大部分主要城市均構(gòu)成辦公樓市場(chǎng)租賃需求的重要支撐。2021年，在北上廣深、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業(yè)全年辦公樓租賃成交面積占比為31%。
此前《“十四五”促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，力爭(zhēng)到2025年推動(dòng)新形成一百萬(wàn)家創(chuàng)新型中小企業(yè)、十萬(wàn)家“專(zhuān)精特新”中小企業(yè)、一萬(wàn)家專(zhuān)精特新“小巨人”企業(yè)，為現(xiàn)有相關(guān)企業(yè)數(shù)量的2-3倍。
米陽(yáng)表示，政府工作報(bào)告中進(jìn)一步提出促進(jìn)科技創(chuàng)新的相關(guān)目標(biāo)，強(qiáng)化企業(yè)的創(chuàng)新主體地位，并再次重申開(kāi)展大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新。這將再一次激發(fā)科創(chuàng)熱潮，強(qiáng)健經(jīng)濟(jì)毛細(xì)血管、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，并為市場(chǎng)提供廣泛且多元的經(jīng)濟(jì)主體及持續(xù)增長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)需求。
政府工作報(bào)告提出，積極擴(kuò)大有效投資重點(diǎn)在基建。圍繞國(guó)家重大戰(zhàn)略部署和“十四五”規(guī)劃，適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資。這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)那些機(jī)遇和和創(chuàng)新空間？
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為，對(duì)于房企而言，國(guó)家支持加大對(duì)于基建的投入將從以下幾個(gè)方面為房企提供間接的機(jī)遇。首先，隨著基建項(xiàng)目的加速推進(jìn)，城市之間的聯(lián)通將更為充分，城市群的建設(shè)和發(fā)展也有望加速，這將推動(dòng)在交通樞紐位置的項(xiàng)目或土地獲得市場(chǎng)更多關(guān)注，對(duì)于擁有這些項(xiàng)目或土地的房企也提供了市場(chǎng)方面的紅利。其次，在城市內(nèi)，地鐵等相關(guān)基建的啟動(dòng)和建設(shè)將帶動(dòng)一些地鐵沿線(xiàn)，或TOD項(xiàng)目的價(jià)值，從而有助于現(xiàn)有項(xiàng)目的去化速度。此外，對(duì)于投資者而言，目前中國(guó)公募REITs產(chǎn)品聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，對(duì)于地產(chǎn)領(lǐng)域中的倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住宅、數(shù)據(jù)中心等新基建的金融支持， 將有利于改善房企的現(xiàn)金流。
政府工作報(bào)告時(shí)提出，完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。各項(xiàng)鼓勵(lì)生育的政策，將如何影響兒童業(yè)態(tài)在商業(yè)中的發(fā)展？
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝表示，在千禧一代陸續(xù)成為父母之后，對(duì)子女投入的消費(fèi)觀也具有80/90后的鮮明特征，更注重子女教育與消費(fèi)品質(zhì)和多元性。兒童消費(fèi)具有強(qiáng)年齡特征，推動(dòng)兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展更需瞄準(zhǔn)細(xì)分年齡群體。鼓勵(lì)生育新政有助于消費(fèi)客群基數(shù)的自然增長(zhǎng)，利好零售消費(fèi)，但同時(shí)也是對(duì)父母經(jīng)濟(jì)能力的考驗(yàn)。整體而言，多子女家庭的消費(fèi)總支出必然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如果國(guó)家能出臺(tái)更多行之有效的政策補(bǔ)貼養(yǎng)育子女的基礎(chǔ)性支出，這也將降低子女基礎(chǔ)性支出對(duì)零售消費(fèi)的擠出效應(yīng)。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
