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世樺嘉潤:北京寫字樓市場2021年回顧與2022年展望
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2022/2/17 16:24:00
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[提要]2022年北京寫字樓整體市場預(yù)計(jì)將有近85萬平方米新增供應(yīng)入市,除去未來新增項(xiàng)目施加的影響外,甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低,2022年甲級寫字樓市場平均租金預(yù)計(jì)將持續(xù)回調(diào),2022年政策雙重利好催生市場需求持續(xù)回暖。

  2021年北京寫字樓市場回顧

  1.北京寫字樓市場今年供給穩(wěn)中有升,全年甲級寫字樓市場迎來九個(gè)項(xiàng)目合計(jì)近67.5萬平方米的體量交付入市。乙級寫字樓市場共有超13.5萬平方米新體量入市新項(xiàng)目竣工入市。

  2.北京甲級寫字樓市場租賃需求出現(xiàn)井噴式增長,全年凈吸納量錄得約95.7萬。新租及擴(kuò)租主要需求來源仍集中在互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)。

  3.甲、乙級寫字樓市場平均租金雖同比下降,但全年看已進(jìn)入回調(diào)通道。

  4.多項(xiàng)目入市難抵市場大宗租賃需求,全市存量去化明顯,甲、乙級寫字樓市場空置率均同比下降。

  5.商圈功能及基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善的亞奧、上地/北清路及麗澤商圈愈發(fā)受到頭部企業(yè)的需求青睞。

  據(jù)世樺嘉潤執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹,2021年全年北京甲級寫字樓市場共有九個(gè)新項(xiàng)目竣工入市,合計(jì)帶來約67.5萬平方米的高品質(zhì)可租賃寫字樓建筑面積,相較2020年北京全市甲級項(xiàng)目新增供應(yīng)量增長超過32%。北京乙級寫字樓市場迎來兩宗新項(xiàng)目交付入市分別位于望京/酒仙橋和上地/北清路商圈、體量共計(jì)約13.5萬平方米。

北京寫字樓市場概覽

  在需求端,李芳月女士表示,在平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及寫字樓租賃市場的強(qiáng)勁需求下,2021年北京甲級寫字樓市場需求出現(xiàn)井噴式增長,凈吸納量錄得近95.7萬平方米,同比增加約77.3萬平方米,超2020年全年凈吸納量數(shù)值的五倍。雖然受到國家“雙減”政策及教育培訓(xùn)等行業(yè)調(diào)整的影響,但全市乙級寫字樓市場需求依然旺盛,全年凈吸納量錄得29.8萬平方米,環(huán)比同樣出現(xiàn)大幅提升。

  在需求來源方面,CCRA世樺嘉潤數(shù)據(jù)顯示,科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租需求的持續(xù)引導(dǎo)者,合計(jì)占北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租總面積的77%。專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積較往年小幅下降,但仍穩(wěn)居全市需求來源前三名。

各行業(yè)成交面積占比

  就商圈成交而言,中概股企業(yè)在國內(nèi)反壟斷和美國《問責(zé)法案》出臺的背景下,衍生的業(yè)務(wù)調(diào)整和辦公空間整合需求,促生了亞奧商圈兩單年度TOP級成交。亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的16%,僅次于位于第一位的中央商務(wù)區(qū)。得益于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在上地/北清路商圈的迅猛擴(kuò)張,上地/北清路商圈成交面積居全市第三位,成交占比近16%。望京/酒仙橋、三元橋及麗澤商圈分別位居第四、五、六位,占比分別為11%、10%和8%。商圈成交占比變化充分反映出科技與金融行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)北京新租及擴(kuò)租市場需求,并且頭部企業(yè)開始出現(xiàn)向配套逐漸完善的亞奧及麗澤等商圈轉(zhuǎn)移的趨勢。

各商圈成交面積占比

  在空置率方面,除部分商圈因新增入市體量影響空置率有所升高外,整體市場依舊維持火熱行情。北京甲級寫字樓市場的空置面積不斷縮減,整體空置率再降1.1個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。乙級寫字樓市場租戶搬遷和退租空置面積得到迅速去化,空置率季度環(huán)比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。就北京甲級寫字樓市場各商圈而言,因外資科技企業(yè)和保險(xiǎn)行業(yè)在麗澤商圈的擴(kuò)張布局及本季度多宗大面積成交的達(dá)成,麗澤商圈甲級寫字樓市場空置率持續(xù)大幅下降12.8個(gè)百分點(diǎn)至35.1%,連續(xù)兩個(gè)季度成為甲級寫字樓市場空置率降幅最大的商圈。值得一提的是亞洲金融大廈和鼎城時(shí)代廣場的兩單大宗成交深刻影響了亞奧商圈存量面積的爭奪格局,商圈空置率降低6.6個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。另一方面,望京/酒仙橋、中關(guān)村商圈受新增入市合計(jì)近16萬㎡的項(xiàng)目影響,空置率分別回升至18.8%和9.3%。

甲級寫字樓市場各商圈空置率

  年關(guān)將至,部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價(jià)攬租,但并未改變整體租金回暖趨勢。北京全市甲級寫字樓市場平均租金本季度環(huán)比微升0.8個(gè)百分點(diǎn)至人民幣350.3元㎡/月。相較甲級寫字樓市場,北京乙級寫字樓市場平均租金亦同步回暖,環(huán)比升高0.9%至人民幣212.5元㎡/月。在全市甲級寫字樓市場中,各大商圈均迎來不同程度的普漲。亞奧商圈的平均租金環(huán)比漲幅居首位,達(dá)到約1.7%。長安街商圈緊隨其后,本季度平均租金漲幅達(dá)到1.3%。

甲級寫字樓市場各商圈平均租金

  2022年北京寫字樓市場展望

  明年整體市場預(yù)計(jì)將有近85萬平方米新增供應(yīng)入市,除去未來新增項(xiàng)目施加的影響外,甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低,2022年甲級寫字樓市場平均租金預(yù)計(jì)將持續(xù)回調(diào),2022年政策雙重利好催生市場需求持續(xù)回暖。

  2022年北京寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來近85萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自三元橋/亮馬河、亞奧及中關(guān)村商圈,其中甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為67萬平方米。雖然北京租賃市場需求出現(xiàn)明顯復(fù)蘇,但大量新項(xiàng)目集中交付入市預(yù)計(jì)將會小幅提高全市甲級寫字樓市場空置率。隨著新入市項(xiàng)目的積極去化,北京寫字樓市場將進(jìn)入去化階段,空置率或?qū)⒅鹉昊芈洹?/P>

  良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及不斷擴(kuò)張的市場需求預(yù)計(jì)將使北京甲級寫字樓市場平均租金將持續(xù)穩(wěn)步上調(diào)。一些備受租戶關(guān)注的商圈如亞奧與麗澤商圈將獲益于積極的項(xiàng)目去化情況及商圈的不斷發(fā)展成熟,平均租金上漲幅度或?qū)㈩I(lǐng)跑全市其他商圈。

  自2022年起,隨著市場供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的苗頭初現(xiàn),北京甲級寫字樓市場的空置率預(yù)計(jì)仍將逐年回落,平均租金也將進(jìn)入持續(xù)回調(diào)通道。因此,CCRA世樺嘉潤建議有成本節(jié)約與辦公環(huán)境優(yōu)化升級需求的租戶,應(yīng)積極把握當(dāng)前近十年一遇的談判機(jī)會窗口,以理想的租金價(jià)格鎖定長期的租約合同。

  來源:世樺嘉潤

編輯:wangdc

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