仲量聯(lián)行近日發(fā)布《2022年第三季度重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，三季度，重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)抬升空置率，增量需求疲軟，市場(chǎng)持續(xù)承壓，第三方辦公擴(kuò)張導(dǎo)致核心商務(wù)區(qū)租金下行。零售物業(yè)市場(chǎng)，雖面臨疫情和高溫限電的雙重壓力，但國(guó)慶良好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為市場(chǎng)反彈注入了信心，消費(fèi)市場(chǎng)正逐步恢復(fù)。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，制造業(yè)與零售商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)需求動(dòng)能轉(zhuǎn)化，制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求潛力釋放。
仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理兼重慶商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人劉洋表示：“三季度，極端高溫天氣疊加疫情反復(fù)，電力供應(yīng)缺口較大，令經(jīng)濟(jì)承壓，城市商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)面臨極大挑戰(zhàn)。季末，城市逐步恢復(fù)常態(tài)，商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，加上中西部首個(gè)跨省都市圈重慶都市圈獲批，市場(chǎng)韌性疊加政策利好，我們對(duì)重慶市場(chǎng)基本面仍持樂(lè)觀謹(jǐn)慎的預(yù)期�！�
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
2022年第三季度重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)及環(huán)比變化
甲級(jí)辦公樓年內(nèi)首次供應(yīng)，部分項(xiàng)目尋求交易機(jī)會(huì)持續(xù)延緩交付
三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)年內(nèi)首次供應(yīng)，新牌坊及江北嘴子市場(chǎng)分別錄得國(guó)信金融中心以及科技金融中心3號(hào)樓入市，新增供應(yīng)共計(jì)13.6萬(wàn)平方米。其中約9.3萬(wàn)平方米的國(guó)信金融中心將作為重慶國(guó)際信托及重慶三峽銀行的總部辦公使用并去化大部分面積，因此目前市場(chǎng)供應(yīng)端壓力并不顯著。至季末，全市甲級(jí)辦公樓平均空置率環(huán)比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)27.0%。
部分在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為緩解流動(dòng)性壓力，積極尋求大宗交易契機(jī)，建成后繼續(xù)延遲交付。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，重慶達(dá)到竣備標(biāo)準(zhǔn)但未及時(shí)交付的甲級(jí)辦公樓存量已突破30萬(wàn)平方米，大宗投資市場(chǎng)供應(yīng)端存量明顯增加。
極端高溫天氣疊加疫情短期復(fù)發(fā)，雙重不利因素影響辦公需求復(fù)蘇
自八月中旬開(kāi)始，重慶連續(xù)經(jīng)歷極端高溫天氣誘發(fā)山火、電力供應(yīng)短缺等城市災(zāi)害，政府為保證民生用電，開(kāi)始對(duì)辦公樓及商場(chǎng)用電進(jìn)行約束。至8月末，疫情短期復(fù)發(fā)再次阻礙線下實(shí)體活動(dòng)，兩方面因素共同導(dǎo)致三季度甲級(jí)辦公樓新增需求仍未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。部分企業(yè)的房地產(chǎn)策略趨于審慎，市場(chǎng)錄得多宗地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)及新興金融等領(lǐng)域企業(yè)的縮租、退租案例。季內(nèi)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量接近正負(fù)零，不足1,000平方米。
增量需求方面，以德勤為代表的全球領(lǐng)先會(huì)計(jì)師事務(wù)所及律所在渝繼續(xù)擴(kuò)張，金融業(yè)需求相對(duì)穩(wěn)健。隨著6月《重慶市擴(kuò)大有效投資若干措施的通知》的印發(fā)，基建工程類(lèi)企業(yè)辦公需求活躍度相對(duì)亮眼。三季度，甲寫(xiě)增量需求主要來(lái)自專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（22.5%）、金融業(yè)（16.0%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（14.0%）以及地產(chǎn)建筑（12.3%）。
季內(nèi)第三方辦公加速擴(kuò)張，江北嘴CBD租金年內(nèi)首跌
近期第三方辦公在渝積極需求擴(kuò)張機(jī)會(huì)，江北嘴和大石化子市場(chǎng)均錄得大面積（預(yù)）租賃成交。持續(xù)承壓下行的市場(chǎng)讓更多辦公樓業(yè)主接受與第三方辦公運(yùn)營(yíng)商合作，快速出清庫(kù)存面積。預(yù)計(jì)憑借第三方辦公帶裝修、租賃期靈活的特點(diǎn)將在后市帶動(dòng)兩大區(qū)域進(jìn)行快速去化。
受季內(nèi)第三方辦公大肆擴(kuò)張影響，多年來(lái)重慶辦公樓一二級(jí)租賃市場(chǎng)形成的平衡格局被悄然打破。第三方辦公的低價(jià)策略加速周邊競(jìng)品項(xiàng)目租金加速下行，江北嘴CBD租金年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比跌幅為0.7%。受此影響，全市甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.6%，跌幅較上半年有所擴(kuò)大，平均租金報(bào)82.9元/平方米/月。
重慶核心商務(wù)區(qū)租金走勢(shì)
母城煥新，渝中半島調(diào)整升級(jí)步伐提速
作為重慶母城，渝中半島是重慶商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)源地。但因物業(yè)老舊等問(wèn)題，曾一度出現(xiàn)辦公物業(yè)轉(zhuǎn)向酒店，住宅塔樓轉(zhuǎn)做民宿等現(xiàn)象，造成商務(wù)及商業(yè)氛圍減淡，甚至出現(xiàn)企業(yè)外遷現(xiàn)象。近年來(lái)，渝中作為“國(guó)際消費(fèi)中心城市”建設(shè)的核心區(qū)，正聚焦城市更新與招商引資，提升區(qū)域吸引力。近期，全國(guó)首個(gè)跨省域管轄的法院——成渝金融法院正式揭牌，化龍橋在建地標(biāo)性項(xiàng)目陸海國(guó)際中心正式封頂，解放碑在建地標(biāo)項(xiàng)目新華時(shí)尚城引入華潤(rùn)萬(wàn)象生活，伴隨重慶二十余載的大都會(huì)東方廣場(chǎng)“蝴蝶計(jì)劃”在政企合作下共同推進(jìn)。渝中區(qū)的調(diào)整升級(jí)步伐正逐步加快，讓市場(chǎng)重新審視渝中母城作為傳統(tǒng)核心商務(wù)商業(yè)區(qū)的破局之路。
市場(chǎng)短期承壓，全年辦公增量需求將低于年初預(yù)期
由于目前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗，企業(yè)活躍度短期難有顯著復(fù)蘇，辦公樓市場(chǎng)全年需求明顯低于年初預(yù)期。但隨著三季度末多城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，外來(lái)企業(yè)的租賃活動(dòng)出現(xiàn)恢復(fù)跡象，四季度市場(chǎng)的活躍度有望實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升。仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理兼重慶商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人劉洋表示：“前三季度市場(chǎng)退租較多，市場(chǎng)承壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著城市逐步恢復(fù)常態(tài)，疫情受控，重慶都市圈的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)仍將支撐重慶辦公樓需求增長(zhǎng)，律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)仍是辦公樓產(chǎn)業(yè)招引的重點(diǎn)�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
2022年三季度重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)及環(huán)比變化
季內(nèi)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)放緩，疫情反彈和高溫限電致空置率攀升
三季度，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。雖然暑期旅游旺季來(lái)臨，但受疫情反彈影響，局部地區(qū)旅游活動(dòng)受限，商業(yè)活力有待進(jìn)一步釋放。同時(shí)，8月以來(lái)重慶持續(xù)高溫，步行街、街區(qū)等室外消費(fèi)活躍度明顯下降，居民更偏好周邊及軌交上蓋的購(gòu)物中心作為消費(fèi)目的地。極端天氣下，供電缺口不斷擴(kuò)大，為保障民生用電，重慶出臺(tái)限電令，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間受到擠壓。在此背景下，全市零售物業(yè)平均空置率較上季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15.2%。租金方面，品牌方在疫情和高溫限電的雙重壓力下減緩了擴(kuò)店節(jié)奏，退租增加，需求減弱，本季度重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為375.3元/平方米/月，租金環(huán)比承壓下跌0.5%。
雙重壓力下業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化，商業(yè)配套和政策出臺(tái)有助消費(fèi)環(huán)境改善
· 疫情下大面積正餐承壓，小店餐飲穩(wěn)健擴(kuò)張�？土鳒p少、高溫限電和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間縮短等多重限制，導(dǎo)致餐飲業(yè)態(tài)物料成本上升，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。部分頭部品牌也在同步調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，關(guān)停業(yè)績(jī)和區(qū)位不具備優(yōu)勢(shì)的門(mén)店，優(yōu)化布局。相較而言，“小店經(jīng)濟(jì)”以較低成本、高敏捷度的擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)依舊保持熱度。咖啡飲品、烘培甜品等品類(lèi)成長(zhǎng)較快。從品牌端來(lái)看，三季度，重慶茅臺(tái)冰淇淋首店落地解放碑，多家茶顏悅色繼續(xù)在季內(nèi)開(kāi)業(yè)，小面積餐飲擴(kuò)張相對(duì)穩(wěn)健。
· 時(shí)尚品牌表現(xiàn)分化，新能源汽車(chē)品牌繼續(xù)擴(kuò)軍。連續(xù)高溫下，傳統(tǒng)女裝品牌秋季上新的庫(kù)存壓力加大，疊加疫情影響，本地化或規(guī)模較小的女裝品牌退租現(xiàn)象有所增加。值得一提的是，國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)品牌依舊保持一定擴(kuò)張勢(shì)頭，例如李寧九代形象旗艦店全國(guó)首店落地解放碑八一廣場(chǎng)。季內(nèi)，新能源汽車(chē)品牌較為活躍，小牛電動(dòng)旗下的新能源品牌自游家Niutron布局多家展廳，高端新能源品牌高合HiPhi在國(guó)金中心圍擋，一汽大眾純電系列、埃安、阿維塔等背靠傳統(tǒng)車(chē)企的新能源品牌均有所擴(kuò)張。
· 重慶第二家山姆會(huì)員店開(kāi)業(yè)，城西消費(fèi)環(huán)境持續(xù)改善。三季度，重慶山姆會(huì)員店二店在九龍坡開(kāi)業(yè)，自此山姆實(shí)現(xiàn)重慶南北布局，預(yù)計(jì)將對(duì)整座城市的營(yíng)商環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境以及服務(wù)水平等有一定提升。除此之外，成渝發(fā)布《重慶都市圈規(guī)劃》，提出擴(kuò)大重慶品牌影響力，集聚發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，這將有助于重慶打造國(guó)際品牌西部首選地和國(guó)內(nèi)品牌的聚集地。
年底大石化商圈迎來(lái)供應(yīng)高峰，重慶消費(fèi)市場(chǎng)韌性猶存
進(jìn)入年底，預(yù)計(jì)將有43萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。隨著時(shí)代天街E館、重慶100 Mall等地標(biāo)型的重點(diǎn)項(xiàng)目亮相市場(chǎng)，大石化商圈的輻射范圍將進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)國(guó)慶假期間，主要商圈和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商貿(mào)企業(yè)零售額同比增長(zhǎng)4.8%，良好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也將幫助市場(chǎng)企穩(wěn)。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“三季度，疫情反彈和高溫限電讓重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受到一定沖擊，但消費(fèi)市場(chǎng)仍具韌性。重慶社零總額躍居全國(guó)第二，國(guó)慶銷(xiāo)售成績(jī)?nèi)杂辛咙c(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將有所回暖。此外，在疫情防控常態(tài)化的商業(yè)環(huán)境中，品牌資源的爭(zhēng)奪將更加激烈，商場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中想要更進(jìn)一步，運(yùn)營(yíng)能力的打造尤為重要，地產(chǎn)商或許可以從能力輸出方面有所突破。”
物流地產(chǎn)市場(chǎng)
2022年第三季度重慶高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)表現(xiàn)及環(huán)比變化
三季度，位于空港子市場(chǎng)的萬(wàn)緯渝北臨空物流園交付使用。受快遞快運(yùn)搬遷退租活動(dòng)增加，以及大面積倉(cāng)儲(chǔ)需求客戶(hù)減少影響，全市凈吸納量錄得較明顯下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)平均空置率環(huán)比微漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，至25.0%。
快遞快運(yùn)企業(yè)自建庫(kù)投用分流高標(biāo)庫(kù)租賃需求，全市租金持續(xù)下行
隨著德邦、順豐、韻達(dá)等快遞快運(yùn)龍頭企業(yè)的自建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施相繼投入使用，以空港為代表的快遞快運(yùn)企業(yè)租賃集聚區(qū)遭遇較大沖擊，季內(nèi)相關(guān)行業(yè)企業(yè)搬遷至自建庫(kù)帶來(lái)的退租活動(dòng)，導(dǎo)致部分子市場(chǎng)錄得負(fù)凈吸納量，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間，快遞行業(yè)的大面積新租需求也將受到抑制。受此影響，重慶全市平均凈有效租金再次錄得下滑，環(huán)比下跌1.9%至20.5元/平方米/月。
制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求潛力釋放，制造業(yè)與零售商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)需求動(dòng)能轉(zhuǎn)化
2022年，全國(guó)多地受疫情影響，傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)面臨極大挑戰(zhàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年3-5月，全國(guó)社零消費(fèi)同比負(fù)增長(zhǎng)；雖然下半年同比增速有所回升，但截至8月，全國(guó)公路貨物運(yùn)輸量卻仍處于下降區(qū)間，實(shí)體貨品的商貿(mào)流通仍未恢復(fù)至去年同期水平。與傳統(tǒng)零售相對(duì)，工業(yè)制造受疫情管控帶來(lái)的出行限制、人口流動(dòng)下降的影響較小。2022年，全國(guó)工業(yè)增加值的波動(dòng)顯著低于社零消費(fèi)，由此反映在倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，區(qū)別于零售商貿(mào)企業(yè)的新增倉(cāng)儲(chǔ)需求有所放緩，制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增長(zhǎng)。這一趨勢(shì)在重慶這個(gè)重點(diǎn)制造業(yè)城市表現(xiàn)更為突出。2022年上半年，重慶市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.3%，增速持續(xù)高于社零消費(fèi)。汽摩、電子、裝備、材料和消費(fèi)品五大支柱產(chǎn)業(yè)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中汽車(chē)同比增長(zhǎng)9.1%，對(duì)規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到20.8%。年內(nèi)汽車(chē)零配件、電子信息類(lèi)工業(yè)品的存儲(chǔ)需求保持增長(zhǎng)；同時(shí)受益于重慶高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)較低的租金水平，材料、裝備制造相關(guān)的制造業(yè)企業(yè)逐步將產(chǎn)品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移至高標(biāo)庫(kù)，成為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的重要去化來(lái)源。
汽車(chē)產(chǎn)業(yè)重拾發(fā)展動(dòng)能，制造業(yè)有望再次成為高標(biāo)庫(kù)需求主力
2022年前8月，在疫情影響下，重慶新能源汽車(chē)產(chǎn)量仍達(dá)到19.47萬(wàn)量，同比保持150%的高增長(zhǎng)。以金康賽力斯為代表的新能源汽車(chē)品牌逐步在市場(chǎng)嶄露頭角。乘聯(lián)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，8月至9月，賽力斯問(wèn)界新能源車(chē)型市場(chǎng)反應(yīng)良好，兩月合計(jì)交付量超過(guò)2萬(wàn)輛。而根據(jù)重慶市政府印發(fā)的《重慶市建設(shè)世界級(jí)智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃（2022—2030年）》，到2025年，重慶新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)比重將達(dá)到10%以上。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“依托過(guò)去傳統(tǒng)燃油汽車(chē)的工業(yè)基礎(chǔ)，重慶正在全力建設(shè)具有全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群，未來(lái)新能源汽車(chē)相關(guān)制造業(yè)企業(yè)有望重拾過(guò)去增長(zhǎng)勢(shì)頭，回到高標(biāo)庫(kù)主力需求客戶(hù)行列。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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