第一太平戴維斯2022年第三季度廣州媒體見面會(huì)于廣州聚龍灣舉行，權(quán)威發(fā)布《2022年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，從寫字樓、零售、住宅等方面精準(zhǔn)及深入地剖析了2022年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，并展望未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)政策對(duì)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了深入剖析。
寫字樓 —— 租賃需求未見顯著增長(zhǎng)，租金指數(shù)環(huán)比再降0.8%
據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局，受國(guó)內(nèi)外及4月以來(lái)本地疫情反復(fù)的影響，廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，上半年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為13,433.80億元，同比增速放緩至1.0%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值為9,537.68億元，同比增長(zhǎng)0.9%。盡管如此，但隨著本地疫情防控工作的有效開展，至第三季度，全市生產(chǎn)、需求相關(guān)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)改善，月度同比增速已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)為正。
2022年第三季度，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，全市總存量仍為647.1萬(wàn)平方米。
季內(nèi)，全市寫字樓租賃需求未見顯著增長(zhǎng)，季度凈吸納量年內(nèi)連續(xù)第二季度錄得負(fù)值。受此影響，除琶洲空置率維穩(wěn)以外，其余各子市場(chǎng)空置率均繼續(xù)環(huán)比上升0.2至0.5個(gè)百分點(diǎn)，全市平均空置率因此環(huán)比再升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至15.1%。全市平均空置率也自2017年第二季度以來(lái)再次突破15%。
鑒于嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及相對(duì)遲滯的租賃市場(chǎng)，業(yè)主去化壓力持續(xù)增加。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，眾業(yè)主多繼續(xù)降租以期實(shí)現(xiàn)去化。在此影響下，全市平均租金降至人民幣每平方米每月153.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.8%。
展望
年內(nèi)增量仍將充沛。2022年第四季度，全市預(yù)計(jì)迎來(lái)9個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)約54.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。
第四季度，嚴(yán)峻的全球貿(mào)易環(huán)境對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的負(fù)面沖擊預(yù)計(jì)延續(xù)，眾企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的成本預(yù)算預(yù)計(jì)持續(xù)收緊。整體而言，市場(chǎng)租賃需求或持續(xù)傾軟，業(yè)主的去化壓力將持續(xù)增加。
未來(lái)，盡管市場(chǎng)政策預(yù)期將保持積極，但面對(duì)大量新增供應(yīng)入市、企業(yè)租賃需求放緩等諸多客觀因素的挑戰(zhàn)，采取降租以應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)操作仍將更為普遍，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢(shì)。
零售 —— 個(gè)別項(xiàng)目啟動(dòng)新一輪品牌調(diào)整活動(dòng)，空置率因此環(huán)比再升0.3個(gè)百分點(diǎn)
2022年1-8月，本地消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回暖，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣6,812.67億元，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-7月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月當(dāng)月社零總額增速比7月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。
第三季度，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新購(gòu)物中心開業(yè)，全市總存量仍為683.2萬(wàn)平方米。
季內(nèi)，多數(shù)商圈空置率維穩(wěn)，但鑒于個(gè)別項(xiàng)目執(zhí)行新一輪業(yè)態(tài)及品牌升級(jí)調(diào)整，全市凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)。在此影響下，全市空置率亦再度環(huán)比小幅升高0.3個(gè)百分點(diǎn)，至14.4%。
本季，珠江新城片區(qū)品牌組合的持續(xù)優(yōu)化賦能該商圈租金水平提升，其租金指數(shù)自2021年第二季度以來(lái)首次環(huán)比上升1.1%，全市租金指數(shù)亦受此推動(dòng)環(huán)比微升0.1%。期末，平均租金錄得人民幣每平方米每月661.7元。
展望
2022年第四季度，全市預(yù)計(jì)迎來(lái)五個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)零售建筑面積約為43.3萬(wàn)平方米。五個(gè)項(xiàng)目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。
本地的防疫措施將有助于本地消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，中高端品牌亦持續(xù)表現(xiàn)出在本地的擴(kuò)張意愿。盡管大體量新增供應(yīng)預(yù)將集中入市，但得益于部分新項(xiàng)目招商表現(xiàn)良好，全市空置率預(yù)計(jì)維穩(wěn)。
雖然優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)將保持增長(zhǎng)，但因次核心商圈將有多個(gè)新增供應(yīng)集中開業(yè)，且其租金預(yù)計(jì)尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預(yù)將因此結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅 —— 購(gòu)房者情緒仍保持謹(jǐn)慎，成交量環(huán)比下降29.7%
第三季度（截至2022年9月23日），全市一手住宅供應(yīng)面積為216.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.6%。
季內(nèi)，一系列政策相繼頒布以支持購(gòu)房需求釋放，加上開發(fā)商加大營(yíng)銷及優(yōu)惠力度以促去化，但購(gòu)房情緒仍保持謹(jǐn)慎。除天河外，各區(qū)成交量均呈下降趨勢(shì)。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降29.7%，至120.5萬(wàn)平方米。
本季度，中心城區(qū)成交占比環(huán)比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，但開發(fā)商以價(jià)換量的舉措也致使全市成交均價(jià)有所下降。截至季末，廣州一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降0.5%，至人民幣每平方米43,877元。
展望
第四季度，數(shù)個(gè)一手住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)于10月份推盤入市，市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步增長(zhǎng)。
受一系列利好政策出臺(tái)的推動(dòng)，疊加開發(fā)商優(yōu)惠促銷力度的加大，部分剛需購(gòu)房需求或得到釋放。但整體購(gòu)房情緒仍將保持謹(jǐn)慎。
預(yù)計(jì)四季度一手住宅成交均價(jià)將有所下降，但核心區(qū)域的成交價(jià)格仍將保持高位。
來(lái)源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
