近年來我國經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級進(jìn)入關(guān)鍵時期，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的去庫存和轉(zhuǎn)型壓力也不斷加大。2020年突如其來的“新冠肺炎疫情”對宏觀經(jīng)濟(jì)造成明顯沖擊，短期居民生產(chǎn)、生活受限，線下消費市場首當(dāng)其沖，商業(yè)地產(chǎn)市場也因此面臨困境。但隨著疫情防控工作常態(tài)化，以及疫苗接種工作的穩(wěn)步推進(jìn)，社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，居民的消費信心逐漸回升，商業(yè)地產(chǎn)也隨之逐步恢復(fù)。
市場表現(xiàn)：需求回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇
▌商業(yè)地產(chǎn)新房市場：1-5月全國商辦新房開發(fā)投資額同比增長6.1%，銷售面積同比增長8.8%，新開工面積同比下降11.2%
圖：2016-2021年前5個月全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)
本報告中所指的商業(yè)地產(chǎn)包含商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓兩部分。
供應(yīng)：2021年1-5月，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為6799億元，同比增長6.1%，全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%；需求：2021年1-5月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%。
商業(yè)營業(yè)用房：新開工面積同比下降，銷售面積同比增長
供應(yīng)：2021年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為5160萬平方米，同比下降7.7%；需求：2021年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2789萬平方米，同比增長8.2%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正主要受去年同期基數(shù)較低影響，較2019年同期下降15.3%。
辦公樓：新開工面積同比下降，銷售面積受低基數(shù)影響同比增長
供應(yīng)：2021年1-5月，全國辦公樓新開工面積為1733萬平方米，同比下降20.2%，較2019年同期下降29.3%；需求：2021年1-5月全國辦公樓銷售面積為1013萬平方米，受去年同期基數(shù)較低的影響，同比增長10.5%，較2019年同期下降19.0%。
▌商業(yè)地產(chǎn)大宗交易：經(jīng)濟(jì)向好，需求釋放，大宗交易市場升溫
2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸回暖，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所升溫。市場主要通過股權(quán)交易和資產(chǎn)交易的方式完成大宗交易。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年上半年，CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版共監(jiān)測到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元。按成交金額統(tǒng)計，股權(quán)交易金額占比為63.7%，資產(chǎn)交易金額占比為27.7%�？傮w來看，隨著疫情可防可控，主要城市的辦公租賃市場回暖，需求增加，社會消費品零售額穩(wěn)定增長，買家對于中國市場的信心增強(qiáng)，預(yù)計2021年全年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大宗市場有望實現(xiàn)增長。
▌商業(yè)地產(chǎn)租賃市場：需求回暖帶動百MALL商鋪租金環(huán)比上漲0.31%，寫字樓租金環(huán)比微跌0.10%，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)寫字樓租賃需求
從當(dāng)前商業(yè)租賃市場表現(xiàn)來看，2021年上半年，國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)較快恢復(fù)，同時消費需求多樣化、線上消費沖擊等給商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級帶來了較大的壓力。從商鋪租賃市場表現(xiàn)看，購物中心的恢復(fù)水平要略優(yōu)于商業(yè)街，但總體來看2021年上半年的百街百MALL商鋪租金仍未恢復(fù)到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商業(yè)街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。
從當(dāng)前寫字樓租賃市場表現(xiàn)來看，進(jìn)入二季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)依舊保持穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢，寫字樓市場需求繼續(xù)有序釋放，新增供應(yīng)加速入市，租金基本保持平穩(wěn)。根據(jù)全國15個重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米·天，環(huán)比穩(wěn)中微跌0.10%。從商圈來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占45.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金環(huán)比持平。
圖：2020年二季度-2021年一季度代表城市寫字樓空置率
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)
寫字樓市場整體有所恢復(fù)，需求加速釋放，短期供應(yīng)充足，部分城市寫字樓空置率有所回落。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)?寫字樓版，2021年一季度，九個代表城市寫字樓空置率四升五降。一線城市中，上海、北京寫字樓空置率均超12%，相比上年四季度空置率小幅上升；深圳、廣州寫字樓空置率均在9%以內(nèi)，且隨著租賃需求回暖，空置率已經(jīng)出現(xiàn)回落。二線代表城市中，蘇州寫字樓空置率仍處高位，為19.1%，較上季度上升2.4個百分點，市場承壓；鄭州寫字樓空置率亦在10%以上，但較上季度有所下降；杭州、西安、南京空置率在10%以內(nèi)，其中杭州、西安較上季度下降，南京較上季度上升。
▌商辦土地市場：上半年推出成交面積同比均下降，樓面價同比上漲9.0%
圖：2016年-2021年6月全國300城商辦用地推出及成交面積
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)
本報告中的商辦土地是指純商辦類用地，不包含綜合用地和其他用地。
2021年1-6月，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為9870萬平方米，同比下降15.3%。全國300城商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為8587萬平方米，同比下降10.8%；2021年1-6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率為6.9%，較2020年同期小幅提升0.67個百分點。從各等級城市來看，一線城市量降價漲，較二、三四線城市成交樓面均價差距依然較大；二線城市量量降價漲，部分城市成交規(guī)模下降較多；三四線城市量降價漲，市場分化，價值洼地受企業(yè)關(guān)注。
企業(yè)表現(xiàn)：聚焦核心城市，加快輕資產(chǎn)與數(shù)字化運營，融資渠道有望拓寬
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市布局、運營升級、科技賦能、融資拓展等方面積極拓展業(yè)務(wù)。在城市布局方面，企業(yè)聚焦城市群一二線核心城市，關(guān)注具有消費需求空間的三四線城市。在運營升級方面，企業(yè)加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型步伐，科技引領(lǐng)運營升維。在融資拓展方面，商業(yè)地產(chǎn)類REITs發(fā)行量增長，核心城市底層資產(chǎn)受關(guān)注。整體來看，后疫情時代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)尋找新動能，頭部企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
▌企業(yè)投資聚焦城市群核心一二線城市，并密切關(guān)注具備消費需求空間的三四線城市
近年來，城市群與都市圈政策利好不斷，核心城市經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，人口持續(xù)流入帶動消費市場空間廣闊，商業(yè)地產(chǎn)市場潛力突出，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持此類城市的投資力度。
《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出，“以促進(jìn)城市群發(fā)展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群……”未來，城市群將成為我國新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，五大核心城市群戰(zhàn)略地位凸顯，區(qū)域集聚和規(guī)模效應(yīng)顯著，為商業(yè)地產(chǎn)需求的加速釋放創(chuàng)造了便利條件，是企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資和運營的核心區(qū)域。
從拿地來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展特點，在市場不斷變化的環(huán)境下，仍表現(xiàn)出較為理性的布局偏好。2021年1-6月，二線城市商辦用地成交建面占比為46%，三四線城市占比為50%，主要集中在重點城市群的核心二線城市與重點都市圈外圍的三四線城市，例如位于長三角城市群的杭州成交規(guī)模最高為593.76萬平方米，占300城總量的6.9%。長三角城市群的湖州、嘉興等三四線城市成交規(guī)模同樣較高，分別占比為3.2%與2.3%�？梢�，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點布局城市群的核心一二線城市，并密切關(guān)注城市群內(nèi)消費能力不斷提升的三四線城市。從企業(yè)布局來看，商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃也大多聚焦于中國的核心城市群，并以此為基礎(chǔ)布局核心區(qū)域，同時向具有消費需求的三四線城市拓展。
▌輕資產(chǎn)及數(shù)字化成為企業(yè)商業(yè)運營轉(zhuǎn)型的重要方向
隨著存量市場競爭日趨激烈，高效率、高回報輕資產(chǎn)運營模式逐漸受到重視。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化實質(zhì)是企業(yè)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。輕資產(chǎn)運營模式不以擁有土地資產(chǎn)為核心，而是重視運營管理服務(wù)帶來的收入增長。輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)儲備優(yōu)質(zhì)項目、實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。未來，輕資產(chǎn)運營將成為行業(yè)趨勢，將會有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，接受市場的監(jiān)督，更快獨立成長。商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、辦公領(lǐng)域科技創(chuàng)新的孵化載體，企業(yè)主動承接數(shù)字技術(shù)將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。
▌資產(chǎn)證券化拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)REITs備受關(guān)注
多項政策推動REITs發(fā)展，公募基建REITs落地。
截至目前，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目共9單已上市。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，此次通過的9單項目底層資產(chǎn)涵蓋了收費公路、污水處理、垃圾發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流五大類主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，資產(chǎn)分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等一二線城市，底層資產(chǎn)均在重點城市群中。
商業(yè)地產(chǎn)類REITs，2021年1-6月發(fā)行金額同比增長42%，重點關(guān)注底層資產(chǎn)多位于核心城市核心商圈。
總體來看，REITs越來越受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，通過金融手段打通資金循環(huán)鏈，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，將有助于推動商業(yè)地產(chǎn)市場良性發(fā)展。
預(yù)計未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運營和不依賴主體信用進(jìn)行增級為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。預(yù)計未來，在重點城市群與都市圈核心城市以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項目，在不久的將來有望推出。
趨勢展望：體驗式商業(yè)與數(shù)字化賦能，尋找商業(yè)地產(chǎn)運營價值新范式
2021年是“十四五”開局之年，商業(yè)地產(chǎn)市場需主動迎合時代變革�！癦時代”消費群體的崛起將極大地影響未來商業(yè)市場格局，體驗式商業(yè)成為購物中心發(fā)展變革的熱點，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)寫字樓租賃需求，數(shù)字化不斷催生商業(yè)地產(chǎn)運營新范式。
▌圍繞“Z世代”消費需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式不斷涌現(xiàn)
在國家擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀背景下，消費升級與國潮形成了相輔相成的整體。伴隨著國貨、國潮概念的興起，國潮品牌成為項目招商的重心之一，以國潮為基調(diào)的全新營銷模式已成為眾品牌與新一代年輕人溝通的橋梁，借勢“國潮”拉近與年輕“Z世代”的距離。抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結(jié)合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機(jī)遇。各大品牌在線下開設(shè)體驗消費店，線下實體店鋪的體驗感可以更加直觀的傳遞品牌信息，展示品牌形象。預(yù)計未來，越來越多的品牌會以“潮玩”等概念開設(shè)體驗館或快閃店，這些新穎的體驗式消費館將著力打造更具魅力的商業(yè)空間，為消費者帶來更潮流時尚消費體驗。
▌體驗式商業(yè)成為購物中心發(fā)展熱點，賦能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新變革
近年來，“體驗式商業(yè)”成為購物中心發(fā)展變革的熱點。與零售業(yè)態(tài)占比相對較高的傳統(tǒng)購物中心有所不同，“體驗式商業(yè)”以提供服務(wù)為出發(fā)點，更加關(guān)注消費者在消費過程中的參與度與體驗感；從建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、主題空間、特色營銷等方面打造從生活情境出發(fā)、與消費者價值感相契合、有參與度和感染力的購物中心項目。
圖：體驗式商業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素
資料來源：中指研究院綜合整理
區(qū)別于零售業(yè)態(tài)為絕對主力的傳統(tǒng)百貨，購物中心在業(yè)態(tài)上具有復(fù)合性、多元化的特征，而體驗式商業(yè)打造理念之一就是進(jìn)一步加大體驗業(yè)態(tài)的比重�！傲闶郏翰惋嫞簥蕵�=52:18:30”的分配模式是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的購物中心業(yè)態(tài)“黃金比例”，但如今部分體驗式商業(yè)的零售業(yè)態(tài)的占比已降至30%-40%。
體驗式商業(yè)與傳統(tǒng)購物中心不同之處在于把為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為出發(fā)點，以消費者體驗為導(dǎo)向。無論是通過合理的業(yè)態(tài)配比為消費者提供與時俱進(jìn)的消費內(nèi)容，還是通過優(yōu)質(zhì)的空間打造給消費者帶來沉浸式的消費體驗，都是吸引客流的手段。要想實現(xiàn)從引流到變現(xiàn)的轉(zhuǎn)化，穩(wěn)定提升經(jīng)營績效，關(guān)鍵在于如何提高消費者黏性和忠誠度，而提升服務(wù)質(zhì)量則是實現(xiàn)這一關(guān)鍵要素的重要途徑。
未來，在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的帶動下，消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，消費需求升級將帶動消費新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，促進(jìn)體驗式消費市場發(fā)展，從而培育出更多優(yōu)秀的體驗式商業(yè)品牌。從體驗式商業(yè)的未來發(fā)展趨勢上看，空間方面，盒子與情景街區(qū)的結(jié)合將更加緊密；營銷上，“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”、“種草經(jīng)濟(jì)”等新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展將促使購物中心強(qiáng)化與KOL合作，實現(xiàn)從線上到線下的引流；科技運用方面，將通過智能硬件應(yīng)用實現(xiàn)人機(jī)互動式管理，并通過“智能商圈”提升消費便捷性。
▌數(shù)字化賦能商業(yè)地產(chǎn)，催生數(shù)字時代商業(yè)地產(chǎn)的運營新范式
數(shù)字時代的到來，給以經(jīng)驗導(dǎo)向的商業(yè)賦予了更多的技術(shù)元素，使得滿足各方需求變得更加精準(zhǔn)有力。以賦能商業(yè)地產(chǎn)各方參與者為目標(biāo)，各類技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用正在重塑商業(yè)地產(chǎn)投資、設(shè)計、建設(shè)、招商、運營、資管等產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，一場商業(yè)地產(chǎn)運營領(lǐng)域的全面革新正在加速推進(jìn)。
作為創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用的重要場景發(fā)生地，商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、地產(chǎn)、金融和共享等科技創(chuàng)新的孵化載體。同時以數(shù)字科技被代表的新技術(shù)正在重塑商業(yè)地產(chǎn)投資和運營各環(huán)節(jié)的效率和模式。
圖：數(shù)字化下購物中心的場景細(xì)分
資料來源：中指研究院綜合整理
在疫情的影響下，實體商業(yè)被迫推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，越來越多的購物中心開始推開了數(shù)字化的大門。縱觀當(dāng)前實體商業(yè)數(shù)字化進(jìn)程，頭部企業(yè)在數(shù)字化上的探索實踐相對更主動，更具探索精神和戰(zhàn)略意識，但對更多實體商業(yè)企業(yè)而言，數(shù)字化轉(zhuǎn)型還停留在淺層意義上，即單純的開通了線上商城、打通會員系統(tǒng)、停車服務(wù)等功能。
當(dāng)前，商業(yè)數(shù)字化已經(jīng)大致形成了渠道數(shù)字化和會員數(shù)字化等體系，通過數(shù)字化體系，整合人、貨、場，從而實現(xiàn)突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。從某種程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)運營已到全新賽道，未來將更加強(qiáng)調(diào)打通線上線下全域的數(shù)字化運營能力。
商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型完全可以幫助企業(yè)提升自身的專業(yè)運營能力，提升商業(yè)的運營效率和營銷坪效，真正既滿足消費者需求又帶來商戶的收入提升從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈共贏。
結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入4.0時代，而疫情后的新常態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的新應(yīng)用，將加速商業(yè)地產(chǎn)形成新的行業(yè)發(fā)展格局。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更多思考如何構(gòu)建全渠道運營模式，實現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口，并實現(xiàn)自身價值的提升。
▌2021商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)和項目
“十四五”開局之年，在構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的背景下，消費升級促使新模式、新業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生，數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代到來推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營方式變革和管理思維創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。因此，把握未來發(fā)展趨勢、監(jiān)測行業(yè)發(fā)展動態(tài)、深化企業(yè)運營研究，將有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身優(yōu)勢，挖掘業(yè)務(wù)新增長點，提升商業(yè)地產(chǎn)項目運營水平。
▌2021寫字樓運營標(biāo)桿企業(yè)與聯(lián)合辦公運營標(biāo)桿企業(yè)
面對激烈的市場競爭，隨著各種新建成的寫字樓不斷涌現(xiàn)，企業(yè)的需求也在發(fā)生著不斷的變化。寫字樓必須通過不斷加深運營管理，提升服務(wù)質(zhì)量，完善增值服務(wù)，方能保持在市場中自身的競爭力。疫情下加速了企業(yè)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，科技智慧元素更多的融入寫字樓領(lǐng)域，通過前端的時刻觸及新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)和新模式的變化，通過大數(shù)據(jù)的分析，不斷優(yōu)化和提供企業(yè)與用戶的需求服務(wù)，形成不同項目間不同業(yè)態(tài)共生、共贏、共享的生態(tài)系統(tǒng)，這將逐漸形成寫字樓運營不可復(fù)制的核心競爭力。
