仲量聯(lián)行近日發(fā)布深圳商業(yè)及物流地產(chǎn)市場報(bào)告指出，盡管上半年深圳出現(xiàn)過短暫的疫情反彈，社會經(jīng)濟(jì)活動并未受影響，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，穩(wěn)中向好。甲級辦公樓市場，TMT和金融業(yè)企業(yè)強(qiáng)有力支撐租賃需求大幅增長，空置率回落，全年凈吸納量有望突破百萬平方米；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，首進(jìn)深圳品牌激發(fā)市場新活力，租賃需求活躍，預(yù)計(jì)下半年將迎來集中式供應(yīng)，整體租金維持上升勢頭。物流地產(chǎn)市場，電商企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動對非保稅倉儲空間的需求增加，大灣區(qū)五座主要城市高標(biāo)倉租賃市場供不應(yīng)求，整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，新增的來自生鮮電商和實(shí)即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。
甲級辦公樓市場
2021年上半年，深圳甲級辦公樓市場租賃需求保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。雖然5月份有短暫的疫情反彈，但全市快速響應(yīng)，對源頭追蹤和區(qū)域防控分別采取了有效措施，社會經(jīng)濟(jì)活動并未受到影響。整體而言，上半年深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，穩(wěn)中向好，企業(yè)升級擴(kuò)租需求旺盛，強(qiáng)有力地支撐了甲級辦公樓需求大幅增長。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，上半年甲級辦公樓的凈吸納量約47萬平方米，達(dá)到去年全年水平的72%。
隨著業(yè)務(wù)持續(xù)增長，TMT行業(yè)巨頭的擴(kuò)張需求顯著，上半年租賃成交表現(xiàn)不俗，包括游戲、媒體、電子商務(wù)等在內(nèi)的企業(yè)租賃占租賃成交總面積的近40%。特別是位于南山區(qū)內(nèi)各分級市場近一年新竣工辦公樓由于其設(shè)施和價(jià)格都有競爭優(yōu)勢，備受TMT企業(yè)青睞，二季度租賃熱度持續(xù)升溫。例如，騰訊在南山區(qū)租賃了近3.6萬平方米的辦公空間；京東數(shù)字科技集團(tuán)在進(jìn)駐前海片區(qū)后，本季度擴(kuò)充了近1萬平方米的辦公空間。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對甲級辦公樓的需求仍然穩(wěn)健，隨著大型金融機(jī)構(gòu)的升級換代，金融科技分支機(jī)構(gòu)擴(kuò)張及新設(shè)立的需求持續(xù)活躍。此外，由于金融開放政策的穩(wěn)步實(shí)施，外資金融機(jī)構(gòu)在深設(shè)立獨(dú)立法人企業(yè)的進(jìn)程也在逐步推進(jìn)。受益于各行業(yè)的租賃需求穩(wěn)健上升，二季度甲級辦公樓的供需關(guān)系較上個(gè)季度更為平衡。
上半年供應(yīng)入市放緩，僅有三座甲級辦公樓竣工，分別位于福田區(qū)、南山區(qū)及龍華區(qū)，為市場新增約23萬平方米供應(yīng)，其中一棟為總部自用。整體而言，供應(yīng)壓力暫時(shí)得到緩解，且得益于整體需求強(qiáng)勁支撐，部分優(yōu)質(zhì)樓宇實(shí)現(xiàn)有效去化，使得二季度深圳甲級辦公樓空置率有所降低，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至21.9%。其中，前海片區(qū)降幅尤為突出，環(huán)比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。
深圳甲級辦公樓租金經(jīng)歷連續(xù)下跌后，仍處于歷史低位。上半年新增供應(yīng)有限，原來供過于求的關(guān)系得到了一定程度的緩解，部分業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)好，通過上調(diào)租金進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整。2021年一季度租金開始企穩(wěn)且實(shí)現(xiàn)小幅增長；二季度維持了相同基調(diào)，環(huán)比增長0.6個(gè)百分點(diǎn)。
市場展望
6月，中共深圳市委發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持以創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，包括新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、生物醫(yī)藥和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)。該計(jì)劃首次將數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重納入指標(biāo)，突顯了該產(chǎn)業(yè)成為深圳經(jīng)濟(jì)新動能的重要地位。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表負(fù)責(zé)人蔡志豪表示：“以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)業(yè)，如游戲、媒體、電子商務(wù)和金融科技等行業(yè)，在短期將繼續(xù)受到政策支持，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模及不斷產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)線，進(jìn)一步推動辦公需求增長。這些領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)深圳甲級辦公樓的租賃和擴(kuò)張活動�！�
與此同時(shí)，金融業(yè)作為深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一，未來將繼續(xù)扮演驅(qū)動深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色，我們認(rèn)為該行業(yè)將長期支持深圳核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃需求。受數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融業(yè)的支持，深圳甲級辦公樓全年凈吸納量將突破百萬平方米。
下半年預(yù)計(jì)有150萬平方米甲級供應(yīng)入市。其中，南山區(qū)（包含前海片區(qū)）的新增甲級供應(yīng)占下半年全市總供應(yīng)的62%，福田區(qū)占38%。雖然租賃需求保持強(qiáng)勁勢頭，但大量的新增供應(yīng)仍將帶來較大的去化壓力，整體供過于求的市場現(xiàn)象將持續(xù)。我們預(yù)計(jì)深圳甲級辦公樓整體空置率在經(jīng)歷了上半年的短暫回落后下半年將有機(jī)會再次出現(xiàn)上升，但區(qū)域之間的空置率分化會加大。
租金方面，受大量新增供應(yīng)入市影響，將出現(xiàn)分化現(xiàn)象。部分優(yōu)質(zhì)樓宇上半年已完成大部分全年租賃任務(wù)，其租金受新增供應(yīng)入市的影響較小。我們預(yù)計(jì)租金下降將主要集中在同一區(qū)域樓齡較高、租戶組合不理想的甲級辦公樓。因此，全市租金仍將出現(xiàn)一定幅度的下降。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
今年上半年深圳消費(fèi)市場持續(xù)恢復(fù)，復(fù)蘇態(tài)勢得到進(jìn)一步鞏固。1-5月，深圳社會消費(fèi)品零售總額同比增長28.2%，兩年平均增速為3.5%。雖然深圳在5、6月經(jīng)歷局部疫情，但是目前來看已總體可控，市民消費(fèi)意愿穩(wěn)步回升。
整體而言，在市民積極消費(fèi)的帶動下，上半年深圳零售市場處于一個(gè)快速恢復(fù)階段。隨著“潮流消費(fèi)”逐漸興起，首進(jìn)深圳品牌不斷激發(fā)市場新活力，整體租賃需求也因而呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的局面，其中最具有代表性的是奢侈品牌在深的擴(kuò)張步伐。部分品牌在深圳灣萬象城陸續(xù)開出城市第二家門店，香奈兒亦于二季度正式落戶深圳。與此同時(shí)，羅湖萬象城對現(xiàn)有空間進(jìn)行改造，通過切割大鋪的方式得以在二季度容納更多奢侈品牌。高端消費(fèi)增長同樣促進(jìn)國際美妝在深圳的廣泛布局。例如，眾多一線美妝品牌借著項(xiàng)目戰(zhàn)略升級，齊駐位于梅林商圈的卓悅匯，使其成為福田區(qū)第二座以高端化妝品布局的購物中心。
另一方面，根據(jù)過往三年的租賃成交記錄，我們觀察到不同業(yè)態(tài)租賃需求的流向呈現(xiàn)一定轉(zhuǎn)移的趨勢。以服裝零售為例，不論定位及檔次，越來越多品牌向蔡屋圍、福田CBD、后海、科技園、寶安中心區(qū)這5個(gè)核心商圈聚攏。如果將服飾品牌分為經(jīng)濟(jì)、中端及高端三類（不包含重奢），數(shù)據(jù)顯示今年上半年各分類新開店鋪在核心商圈的聚集程度較2019年至少增長10個(gè)百分點(diǎn)。這一定程度反映零售商愈發(fā)重視樹立品牌影響力及單店收益。與之相對的是，面對服裝零售品牌的聚集度下降，不少非核心商圈的項(xiàng)目加大引進(jìn)兒童、體驗(yàn)及美容護(hù)理等相關(guān)業(yè)態(tài)的租戶。而餐飲作為購物中心吸引客流最主要的業(yè)態(tài)，過去三年其新開店鋪在全市的分布大致均勻，值得一提的是今年上半年餐飲店鋪成交量較2019同期多30%。
上半年市場無新增供應(yīng)，全市空置率小幅攀升。具體而言，位于福田中心區(qū)及科技園的部分項(xiàng)目開展大面積調(diào)整，加之少數(shù)區(qū)域型購物中心出現(xiàn)次主力店撤場，這些因素使得全市空置率明顯承壓，但得益于整體租賃需求日趨活躍，市面上不少原有空置面積得到進(jìn)一步去化，因此上述現(xiàn)象的負(fù)面影響有限。截至今年二季度，全市整體空置率為3.3%，該數(shù)據(jù)仍處一線城市最低水平。
整體租金在上半年呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，較2020年底上升1.3%。在整體租賃需求活躍的背景下，不斷改善的租賃情況有效提振業(yè)主信心，大部分購物中心能維持既有租金水平。租金增長繼續(xù)由核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引領(lǐng)，這主要?dú)w結(jié)于它們強(qiáng)大的需求聚集效應(yīng)，而一些來自非核心商圈但周邊居民消費(fèi)能力突出的項(xiàng)目也憑借著良好的經(jīng)營狀況重拾租金增長動力。
市場展望
預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體租賃需求將大概率延續(xù)上半年的穩(wěn)健走勢。今年5月，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明過去十年深圳常住人口增長近715萬，城市還處于旺盛的“人口紅利期”。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：“年輕人作為深圳最主要的消費(fèi)群體，他們消費(fèi)升級的需求正得到更多商家的重視，同時(shí)也給商家?guī)砘诋a(chǎn)品創(chuàng)新或是打造新業(yè)態(tài)的全新思路。結(jié)合政府提出加快發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)以及建設(shè)購物活動品牌的任務(wù)，我們認(rèn)為這些利好將在中短期內(nèi)驅(qū)使更多品牌通過進(jìn)軍深圳試水華南零售市場�！�
預(yù)計(jì)下半年市場將迎來集中式供應(yīng)，新增供應(yīng)面積或突破100萬平方米。受此影響，全市空置率將繼續(xù)走高。從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的角度來看，我們觀察到線下經(jīng)營實(shí)體正向場景化、體驗(yàn)式消費(fèi)場所轉(zhuǎn)型。以龍崗萬達(dá)廣場及龍華壹方城為例，這兩個(gè)超大體量項(xiàng)目均將引入大量創(chuàng)新體驗(yàn)業(yè)態(tài)，為市民解鎖消費(fèi)新場景。此外，一些區(qū)域型項(xiàng)目的落成也將填補(bǔ)相應(yīng)片區(qū)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)的空白。至于租金，考慮到零售商對進(jìn)入核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目意愿不減，可以預(yù)見下半年將繼續(xù)保持較為活躍的租賃氛圍，整體租金維持穩(wěn)定上升勢頭。
物流地產(chǎn)
2021年上半年，廣州和深圳作為大灣區(qū)城市群內(nèi)的兩大核心城市，整體消費(fèi)需求率先從疫情中恢復(fù)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提升。廣州、深圳社會消費(fèi)品零售總額分別同比增長23.8%和28.2%，恢復(fù)勢頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長13.3%，深圳市限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額同比增長甚至達(dá)到85.6%。上述一線城市各類消費(fèi)需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇惠及東莞、佛山、惠州等大灣區(qū)二線城市。
在線上消費(fèi)需求持續(xù)增長的帶動下，綜合性電商巨頭，以及與其關(guān)系密切的第三方物流配送行業(yè)在上半年保持了穩(wěn)步增長的勢頭。一、二季度消費(fèi)市場的整體恢復(fù)速度高于預(yù)期，鞏固了主要電商平臺對未來市場的樂觀預(yù)期，促使這些企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動對非保稅倉儲空間需求的增加。
經(jīng)歷疫情，消費(fèi)者更習(xí)慣于通過線上消費(fèi)平臺滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅猛。相較于傳統(tǒng)生鮮零售的倉儲需求可以被一些相對低標(biāo)準(zhǔn)的倉儲空間滿足，生鮮電商更加標(biāo)準(zhǔn)化的供應(yīng)鏈產(chǎn)生了更多對高標(biāo)倉的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團(tuán)買菜等企業(yè)在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標(biāo)倉。
此外，隨著大灣區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型日益滲透到經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和社會生活中，愈發(fā)普及的大數(shù)據(jù)應(yīng)用為各類依托消費(fèi)大數(shù)據(jù)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的即時(shí)零售平臺提供了適宜的發(fā)展環(huán)境。其商業(yè)模式相較于傳統(tǒng)競爭對手優(yōu)勢明顯，其市場份額的快速擴(kuò)張帶動了上游產(chǎn)業(yè)鏈及第三方物流配送倉儲需求的增加。例如，一主要面向海外市場的服裝類即時(shí)零售平臺及其供應(yīng)鏈相關(guān)企業(yè)上半年在廣州、佛山及周邊市場租賃面積約60萬平方米，引起了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見新增倉儲面積入市；高標(biāo)倉市場新增供應(yīng)較少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉儲面積為31萬平方米，東莞僅為6萬平方米，這五座大灣區(qū)城市的整體倉儲供應(yīng)量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處于低位供應(yīng)和強(qiáng)勁市場需求的雙重作用下，上述五座城市的高標(biāo)倉儲市場整體空置率繼續(xù)走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬平方米倉儲面積在入市后全部租出，大部分由即時(shí)零售相關(guān)行業(yè)吸納。即時(shí)零售行業(yè)對倉儲空間旺盛的需求明顯高于市場普遍的預(yù)期，發(fā)展前景看好。而此前空置率相對較高的廣州市場在二季度凈吸納量超過15萬平方米，全市空置率降至1.7%，為八年來最低水平。
今年上半年，高標(biāo)倉租賃市場整體“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀導(dǎo)致大灣區(qū)五座城市高標(biāo)倉整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中，由于東莞擁有同時(shí)輻射廣州和深圳兩個(gè)核心城市的良好區(qū)位和相對完備的倉庫硬件設(shè)施配套，市場對其轄區(qū)內(nèi)的倉儲空間需求更大，當(dāng)?shù)刈饨鹕习肽甑臐q幅達(dá)到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區(qū)高標(biāo)倉租金上漲幅度相近。
市場展望
未來六個(gè)月，我們認(rèn)為各類電商、即時(shí)零售等企業(yè)增長預(yù)期依然積極，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張將繼續(xù)拉高這些企業(yè)對高標(biāo)倉的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產(chǎn)端為主的市場。雖然今年下半年五座城市新增倉儲供應(yīng)將超過120萬平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項(xiàng)目的市場反應(yīng)十分良好，預(yù)租情況理想。因此，我們預(yù)期今年下半年市場需求將有助消化新增供應(yīng)，五座城市整體空置率水平不會有大幅增加。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧表示：“考慮到來自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長，加之新增的來自生鮮電商和即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。特別是即時(shí)零售平臺短期內(nèi)擴(kuò)充的巨大需求極大地強(qiáng)化了業(yè)主的信心，他們還提前預(yù)租了不少空間，緩解未來供應(yīng)集中上市的壓力。”
長期來看，大灣區(qū)城市強(qiáng)大的人口吸納能力有力支撐了本地消費(fèi)和倉儲需求的“基本盤”；根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年凈增人口數(shù)量超過1,764萬人，是全國人口流入最多的地區(qū)。持續(xù)的人口流入為未來大灣區(qū)消費(fèi)市場的長期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而消費(fèi)市場延續(xù)強(qiáng)勢表現(xiàn)也將顯著增強(qiáng)電商、物流以及機(jī)構(gòu)投資者的信心；但是，長期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統(tǒng)核心倉儲區(qū)域內(nèi)用地供應(yīng)仍相當(dāng)有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉儲市場的重要性將隨著深中通道等重大區(qū)域性工程的推進(jìn)逐漸提高。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
