2021年二季度，重慶經(jīng)濟運行繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，展現(xiàn)出良好的韌性和潛力。辦公樓市場，科技互聯(lián)網(wǎng)擴租需求帶動整體空置率回落，租金降幅不斷收窄；零售物業(yè)市場，后疫情時期重慶優(yōu)質(zhì)商圈邁入消費3.0，消費潛力巨大，加上重慶傳統(tǒng)核心商圈重新定位初見成效、非核心商圈提檔升級，重慶零售行業(yè)將有望在下半年迎來強勁復(fù)蘇。物流地產(chǎn)市場，大面積高性價比倉庫入市為租戶擴租、倉儲升級創(chuàng)造了有利條件。2021年上半年，重慶高標庫需求延續(xù)上年末活躍態(tài)勢。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“在雙循環(huán)的背景下，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)的不斷推進，將激發(fā)重慶市場活力，促進經(jīng)濟社會快速發(fā)展，推動重慶國際性經(jīng)濟中心城市的建設(shè)。把握好‘雙循環(huán)’與‘雙城圈’，將成為重慶經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的重大機遇�！�
甲級辦公樓市場
上半年，重慶甲級辦公樓市場需求保持穩(wěn)定，凈吸納量達13.2萬平方米，其中總部自用需求4.7萬平方米，企業(yè)辦公租賃凈吸納量8.5萬平方米。租賃市場中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴張需求突出，新增成交占比達39.9%。一方面，以字節(jié)跳動、騰訊為代表的頭部高新科技公司持續(xù)青睞三北區(qū)域，對低齡高品質(zhì)樓宇表現(xiàn)出濃厚興趣，拉動江北嘴、照母山區(qū)域空置樓宇去化；另一方面，年初頭部在線教育公司延續(xù)活躍勢頭，于高性價比的商圈樓宇持續(xù)擴租，為部分項目復(fù)蘇展望注入信心。然而，由于近期國家加強教育行業(yè)“雙減政策”監(jiān)管力度，對校外輔導(dǎo)、超前教育進行了規(guī)范。在線教育公司運營進入調(diào)整期，預(yù)計下半年將取消原有擴租計劃，部分樓宇甚至將出現(xiàn)縮租或提前解約風險。
整體空置率回落，租金降幅收窄。過去一到兩年時間里，部分項目業(yè)主通過提高渠道傭金標準、為租戶提供較長的免租期等策略吸引租戶入駐，“以價換量”策略取得一定成效，目前整體空置率已降至25.9%，在全國主要一二線城市中處于較低水平。隨著以江北嘴為代表的核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較高出租水平，項目表現(xiàn)進入穩(wěn)定期，租戶議價空間逐步降低，預(yù)計未來租金降幅將不斷收窄直至進入上行周期。
下半年新增供應(yīng)將以總部自用樓宇為主，西南證券大樓、重慶三峽銀行大樓將迎來交付，甲級辦公樓凈吸納量有望實現(xiàn)進一步回暖，年末空置率預(yù)計將降至歷史新低。仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋表示：“隨著成渝經(jīng)濟圈建設(shè)進入增速期，重慶展現(xiàn)出的經(jīng)濟活力和城市魅力穩(wěn)步提升，投資吸引力逐步增強，為辦公樓市場的可持續(xù)發(fā)展奠定正向基礎(chǔ)。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
核心商圈重心分化，傳統(tǒng)商圈重新定位，新項目填補區(qū)域空缺。上半年，市場情緒逐漸升溫，核心商圈率先復(fù)蘇。觀音橋商圈在上半年引入Loewe、Louis Vuitton、Marc Jacobs、Tod’s等高端國際時尚品牌，進一步鞏固其“本地年輕客群+國際時尚潮流聚集地”的定位，提升區(qū)域消費品質(zhì)；而傳統(tǒng)核心商圈解放碑，積極開展城市更新，在保留傳統(tǒng)空間、肌理和文化的基礎(chǔ)上，對商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)特色化打造，突破旅游客群消費單一的限制，融入更多潮玩、體驗、健康元素，引入如密室逃脫、VR交互、健康輕食品牌等，通過商戶結(jié)構(gòu)換血，重新定位消費客群。
快時尚品牌退租仍在繼續(xù)，本地特色品牌填補空缺。從業(yè)態(tài)上，上半年新能源汽車、娛樂潮玩、健康生活類新興業(yè)態(tài)和品牌展現(xiàn)出較強的承租能力。但另一方面，國際大型快時尚品牌如Zara、GAP、H&M等的退租趨勢在上半年延續(xù)，給市場尤其是非核心區(qū)域造成一定的空置壓力。在此背景下，部分非核心商圈項目積極調(diào)整戰(zhàn)略，采用多元化策略吸引本地服飾品牌、買手店、臨時奧萊店以填補空缺。除此之外，隨著“消費3.0”時代的到來，無界性消費體驗將成為商圈拉動內(nèi)需的發(fā)力點。二季度入市的香港置地全新商業(yè)品牌“光環(huán)”系列項目光環(huán)中心，從購物場景和顧客交互切入，打造出網(wǎng)紅室內(nèi)植物園，以及虎撲路人王IP球場等文化和運動設(shè)施，在觸點、內(nèi)容、場景上拉動近郊商圈提檔升級。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負責人鄧耀華表示：“上半年，市場見證解放碑、觀音橋等核心商圈發(fā)展重心出現(xiàn)分化，金沙天街、來福士等優(yōu)質(zhì)地標項目帶動傳統(tǒng)區(qū)域煥新升級，光環(huán)中心、大渡口萬象匯等新項目填補區(qū)域市場空白，促進區(qū)域消費提檔。疫后重慶零售市場復(fù)蘇與調(diào)整并行，隨著下半年零售項目密集開業(yè)，重慶零售市場提檔升級的趨勢將更加明顯，帶動成熟商業(yè)組團區(qū)域租金上行�！�
物流地產(chǎn)市場
自2020年起，重慶進入高標庫集中供應(yīng)期，大面積高性價比倉庫入市為租戶擴租、倉儲升級，以及業(yè)主吸引新租戶創(chuàng)造了有利條件。2021年上半年，重慶高標庫市場需求延續(xù)2020年第四季度活躍態(tài)勢�？爝f快運、社區(qū)團購企業(yè)持續(xù)錄得擴租；同時部分非高標庫租戶（如大宗商品交易市場商戶）在高標庫業(yè)主以價換量的租賃策略影響下，倉儲設(shè)施升級需求得以釋放。此外，重慶市場較低的租金水平帶動高標庫租戶下沉，租戶行業(yè)更趨多元。期內(nèi)，更多制造業(yè)企業(yè)利用市場化高標庫項目拓展存儲空間，彈性應(yīng)對銷售淡旺季。例如在銷售旺季將貨品從廠區(qū)轉(zhuǎn)移至外部倉庫，以提升整體貨品周轉(zhuǎn)規(guī)模�；钴S的市場需求帶動全市整體空置率從2020年第三季度41.4%的高位快速回落9.1個百分點至32.3%。
從高標庫子市場來看，作為重慶市快速路二橫線西段重要節(jié)點工程的禮嘉嘉陵江大橋和蔡家嘉陵江大橋工程主橋均于上半年順利合龍，有望在年內(nèi)正式通車。快速路二橫線東聯(lián)兩江新區(qū)以及渝北區(qū)，西接沙坪壩區(qū)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“屆時西部物流園子市場、北碚蔡家物流子市場與其他中心城區(qū)的通達性將大幅提升，城配業(yè)務(wù)區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯。在此利好背景下，西部物流園在2021年上半年已吸引了城配物流企業(yè)、商貿(mào)零售企業(yè)入駐�！�
仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋進一步表示：“重慶作為長江上游地區(qū)的經(jīng)濟、金融、科創(chuàng)、航運和商貿(mào)物流中心，依托西部陸海新通道的建立，已經(jīng)成為新格局下的開放新高地�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
