近日，第一太平戴維斯在上海舉行了2021半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析的媒體分享會指出，上海地區(qū)半年度房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，基本面走勢向好。

　　中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場介紹：地產(chǎn)增長新引擎

　　盡管貿(mào)易緊張局勢疊加疫情影響，但中國作為生產(chǎn)能力全面復蘇的國家，出口量持續(xù)穩(wěn)步的增長，并保持了巨額的貿(mào)易順差。而隨著網(wǎng)上零售市場份額占比的逐步擴張，在線平臺（例如社交電子商務、直播等）、以及更廣泛的產(chǎn)品類別（例如快消品、跨境電商等）正在以更為迅速便捷的方式擴張，促使物流倉儲市場蓬勃發(fā)展。

　　電子商務、先進制造業(yè)、房地產(chǎn)信托投資基金及其它政府扶持力度驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)物流市場的增長，但另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、稅收要求、專業(yè)操作團隊、土地使用年限等也是存在的挑戰(zhàn)。

　　近一年以來，市場發(fā)生多宗涉及物流資產(chǎn)的資產(chǎn)包或股權(quán)交易；投資人活躍的關(guān)注度一定程度上壓低了一線城市的資產(chǎn)收益率，目前維持在5.0%至5.5%之間。

　　在產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部分，數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及生命科學產(chǎn)業(yè)正日益成為投資者關(guān)注的投資熱點。

　　國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設施公募REITs于今年6月21日在滬深交易所正式上市，其中倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類REITs占到了5只。

　　目前公募REITs主要聚焦在基礎(chǔ)設施領(lǐng)域，除廣義基礎(chǔ)設施外，還包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、IDC數(shù)據(jù)中心等，一方面降低了個人投資門檻，另一方面為工業(yè)地產(chǎn)提供了新的退出渠道。

　　上海甲級寫字樓市場

　　二季度，上海甲級寫字樓市場迎來四個新項目入市，共計為市場增加約25.8萬平方米寫字樓面積，截至季末，全市甲級寫字樓總存量達1,430萬平方米。季內(nèi)新入市項目包括：錦滄文華廣場，南京西路；恒基旭輝天地，南黃浦；國際傳媒港（F1&L1），徐匯濱江；SK大廈，后灘。

　　二季度，甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比翻一番，共計41.1萬平方米，為過去三年以來最高季均水平，因疫情被擱置的市場需求于本季度得到充分釋放。其中值得一提的是，占比全市存量約1/3的非核心商務區(qū)貢獻了51%的吸納量。

　　受益于成交顯著回暖，盡管有新項目入市，本季度全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降1.3個百分點至14.5%。排除新供應因素，大部分商務區(qū)空置水平均有不同程度下降。

　　隨著項目出租率改善，業(yè)主對未來市場重拾信心，進而上調(diào)租金或減少優(yōu)惠舉措。二季度，全市甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比上調(diào)0.8%，至每平方米每天人民幣7.3元。租金上調(diào)主要由浦西板塊（環(huán)比上調(diào)2.0%）帶動。

　　展望

　　2021年前5個月，上海實到外資金額同比增長21.5%，印證上海對于外商投資的吸引力持續(xù)加強。近期更多跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心獲證，包括ABB集團、沙特基礎(chǔ)工業(yè)公司、百事食品等。

　　下半年市場計劃還將迎來100萬平方米新增供應，其中超過75%將集中于非核心商務區(qū)。新項目愈加注重可持續(xù)化和健康舉措，包括防疫措施。

　　隨著國內(nèi)加大對在線教育行業(yè)的監(jiān)管力度，一些業(yè)內(nèi)公司取消了原本寫字樓擴張計劃或不得不減租。預計該行業(yè)將于一段時間內(nèi)進行洗牌和整合，以保證行業(yè)健康有序發(fā)展。近期有關(guān)部門還陸續(xù)針對一些金融科技和其它壟斷平臺作出處罰，敲響數(shù)據(jù)安全警鐘。

　　市場積極面猶存，包括上海金融業(yè)開放持續(xù)。在獲批開展中國公募基金業(yè)務后，貝萊德的首支公募產(chǎn)品已正式上報。

　　上海零售市場

　　2021年前五個月，上海零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月零售總額較去年同月增長15.7%。

　　上海零售市場在第二季度迎來四個新項目開業(yè)，項目包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場和漕河涇印象城。共為市場帶來32萬平方米新增供應，推升外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨存量至1,400萬平方米。

　　全市購物中心首層租金較上季度增長0.3%，為每平方米每天人民幣26.3元，較去年同期上漲0.2%。

　　全市購物中心空置率環(huán)比下跌0.4個百分點至9.2%，較去年同期下跌2.5個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.8個百分點至7.6%，非核心商圈下降0.3個百分點至9.6%。

　　2021年上半年休閑服務類品牌租賃需求在購物中心新租面積中整體提升顯著，第一及第二季度占比均達到近四成，同比去年第二季度上升13.5個百分點，線下社交需求的活躍推動該品類積極擴張。

　　國內(nèi)外新能源汽車零售商不斷涌現(xiàn)，上汽、福特、大眾旗下多個新興品牌進駐張江、五角場等商圈的購物中心首層且形成明顯聚集區(qū)域，雖然該細分品類目前在整體市場占比較低，但其較強承租能力及針對特定受眾的聚客能力使其發(fā)展前景看好。

　　展望

　　2021年下半年上海市區(qū)購物中心預計仍有12個新增項目入市，總建筑面積約126.4萬平方米。其中第三季度預計將迎來多家較為成熟的開發(fā)商旗下項目開業(yè)，包括北外灘來福士廣場、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里等優(yōu)質(zhì)購物中心。

　　上海投資市場

　　2021年第二季度市場共完成15宗大宗成交，合計成交金額達人民幣134億元，同比下降21%。若加上資產(chǎn)包收購中位于上海的各項資產(chǎn)的價值，總成交金額可達約人民幣423億元。

　　六月底，市場上披露多筆大宗成交，其中包括黑石以人民幣195億元收購SOHO中國55%股權(quán)，博楓以89億元從麥格理收購包括五項零售資產(chǎn)的資產(chǎn)包以及平安保險以人民幣330億元收購六項來福士中心部分股權(quán)。這幾個資產(chǎn)包收購中均包括一項或多項位于上海的核心或次核心資產(chǎn)。

　　機構(gòu)買家慢慢回歸市場，意圖在價格較有優(yōu)勢的市場中，踩準基本面復蘇的節(jié)奏。

　　伴隨政策支持以及大量來自年輕職業(yè)人的租房需求涌現(xiàn)，投資者認為中國租賃住宅市場前景廣闊，對該類資產(chǎn)的投資興趣有所增加。7月初發(fā)改委文件中也將保障性租賃住宅加到了中國基礎(chǔ)設施不動產(chǎn)投資信托基金允許納入的底層資產(chǎn)中。

　　眾望所盼的中國基礎(chǔ)設施不動產(chǎn)投資信托基金在6月21日上市，共募集資金達人民幣300億元。作為中國房地產(chǎn)市場的一個里程碑，中國基礎(chǔ)設施不動產(chǎn)投資信托基金的上市將為市場帶來新的資金，也將會提高整個市場的透明度。

　　展望

　　預計2021年下半年上海投資市場成交量會有所上升。在經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)上市節(jié)奏不變的情況下，自用買家預計會保持目前的活躍程度。

　　政府先后發(fā)布了允許閑置非居住存量房屋改建為保障性租賃住宅，以及允許保障性租賃住宅作為基礎(chǔ)設施不動產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)的政策，進一步促進租賃住宅市場的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上預計會有更多投資者進入該市場，借由政策利好，形成投資閉環(huán)，進而獲取收益。

　　上海住宅銷售市場

　　一手商品住宅市場

　　第二季度，上海新建商品住房新增供應約238.8萬平方米，環(huán)比上漲146.2%，同比上漲15.6%。

　　一手商品住宅成交量共計約245.8萬平方米，環(huán)比下跌23.5%，同比下跌0.9%。

　　一手商品住宅成交均價環(huán)比下降4.8%，達到每平方米人民幣53,150元，同比下降11.8%。

　　一手高端公寓市場

　　第二季度，上海一手高端公寓市場中，星河灣花園、上海院子以及古北中央公園新增供應入市，共計10.2萬平方米。

　　一手高端公寓成交量共計約17萬平方米，較上季度下降36.5%，同比下降41.0%。

　　一手高端公寓價格指數(shù)較上季度環(huán)比下降0.7%，同比上升1.6%，平均成交價格達到人民幣每平方米120,200元。

　　住宅用地市場

　　第二季度，上海首批集中土地出讓共成交23幅商品住宅為主地塊，除3塊位于中心城區(qū)的土地外，有多塊熱門土地位于五大新城區(qū)域。

　　第二季度，上海共計出讓7幅純租賃用地，建筑面積共計29.8萬平方米，成交平均樓板價約人民幣每平方米4,094元。地塊均以零溢價成交。

　　展望

　　高端住宅銷售市場方面，預計第三季度中心城區(qū)仍將有眾多項目的新增批次入市。包括瑞虹新城臻庭（十期）共計299套公寓房源、翠湖五集最后112套房源、以及豫園板塊的璞玉One，預計推出174套房源。

　　受限于房地產(chǎn)貸款集中管理及銀行年中額度緊張等原因，市場傳聞多地5月以來二手房貸款停發(fā)或放款時間延長。上海目前針對個人住房抵押貸款正常發(fā)放，下半年是否會有趨緊趨勢仍有待觀察。

　　6月中旬，上海土地市場釋出11塊擬出讓土地預告。其中三塊位于中心城區(qū)（一塊位于徐匯康健社區(qū)，兩塊位于楊浦江浦及定海社區(qū)），剩余地塊除一塊位于寶山區(qū)的顧村大居外皆位于五大新城內(nèi)。預計出讓規(guī)則不變，有望維持較為穩(wěn)定的市場秩序。后續(xù)第二批住宅用地將在8-9月集中出讓，第三批則在10-11月集中出讓。

　　上海住宅租賃市場

　　2021年第二季度服務式公寓市場平均空置率環(huán)比下降5.9個百分點到12.2%，同比下降11.0個百分點。

　　全市第二季度服務式公寓平均租金持續(xù)回升，環(huán)比上漲1.8%至人民幣每平方米每月266.6元，較去年同期增長4.2%。

　　第二季度，上海服務式公寓市場無新增供應入市，市場存量維持在9,294套。

　　上海輝盛庭國際公寓更名長河國際公寓新天地店，運營方變更為中融長河資本，成為長河國際公寓品牌旗下第二個高端服務式公寓項目。而雅詩閣旗下上海徐匯盛捷服務公寓亦經(jīng)杰成資本收購后更名為上海徐匯君匯服務式公寓。

　　高端長租公寓市場迎來Base佰舍同豐路、星薈方隅公寓、宏伊安泊芮和天山安泊芮服務式公寓等四個新項目開業(yè)，新增1,183套公寓單元。

　　展望

　　雅詩閣旗下的盛捷虹口外灘界服務公寓預計于2021年第三季度入市，將為上海服務式公寓市場帶來209套新增供應。

　　服務式公寓業(yè)主及運營商面對愈發(fā)激烈的市場競爭亦考慮針對不同細分客群進行個性化室內(nèi)設計，年輕租客的比例上升促使運營方嘗試引入創(chuàng)新服務。例如雅詩閣中國與騰訊集團合作，將于2021年下半年起旗下物業(yè)推出定制電競及游戲IP主題房，為客戶提供沉浸式服務體驗。

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　　關(guān)鍵詞：演變

　　與前幾次金融危機之后的應對方式相似，投資者的投資行為逐漸向核心資產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。但是之前的核心資產(chǎn)定義在CBD的寫字樓，這次因疫情原因，在政府大力扶持的政策背景下，科研類資產(chǎn)數(shù)據(jù)中心及一些服務ESG里面的資產(chǎn)，在過去一段時間它的增長較快。

　　對于明年投資者的主戰(zhàn)場陣地也做了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示主要在歐洲地區(qū)以及東亞地區(qū)，中國未來投資主要類別還是寫字樓，在東南亞和澳洲這方面未來主流的投資資產(chǎn)類是物流。美國和英國主要的投資類別是營運性的住宅。

　　此外，大型企業(yè)的租賃需求也發(fā)生了變化。一些科技型公司會更加接受混合辦公樓以外，傳統(tǒng)企業(yè)隨著業(yè)務模型的演變，對混合辦公樓的接受度也在不斷提高。這種演變不僅局限于寫字樓的使用方式，對于業(yè)主和租戶來說演變都是存在于他們開展用戶的方方面面。

　　在碳減排部分，報告也列舉了全球前100強的企業(yè)，其中有59家已經(jīng)制定了減排目標，在這59家中有41%家企業(yè)在近兩年制定了具體的減排目標。目前在港交所上市的企業(yè)，需要提供ESG報告，最近在深交所也有相同的要求。因為租戶對于ESG方面的看中，導致了投資者對ESG可持續(xù)性的碳比例也在不斷加深。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc