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中指研究院:上半年商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報(bào)告
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-7-9 11:28:16
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[提要]2021年上半年,我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌,但跌幅較2020年下半年收窄,重點(diǎn)商圈(購物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w止跌回升。二季度,全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天,環(huán)比微跌0.10%,較2019年二季度下跌4.57%,整體依舊未恢復(fù)至疫情前水平。

  2021年上半年,我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速恢復(fù),供需兩端各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)向好的發(fā)展趨勢,尤其是消費(fèi)需求的增長有力支撐了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)升級的重要載體,在提振消費(fèi)市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮了重要作用。在此背景下,中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,開展中房指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制,主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù),用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢。

  商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析

  根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù),2021年上半年,我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌,但跌幅較2020年下半年收窄,重點(diǎn)商圈(購物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w止跌回升。其中,由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環(huán)比下跌0.24%;由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成的百大購物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環(huán)比上漲0.31%。

  從漲跌個(gè)數(shù)來看,在樣本商業(yè)街中,租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占50.7%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占37.3%,11.9%的商業(yè)街租金與上期持平;在樣本商圈(購物中心)中,租金環(huán)比上漲的商圈占60.0%,租金環(huán)比下跌的商圈占31.6%,8.4%的樣本商圈(購物中心)租金與上期持平。

  從行業(yè)宏觀環(huán)境來看,2021年1-5月,我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額為17.4萬億元,同比增長25.7%,兩年平均增長4.3%。1-5月,全國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為3.94萬億元,同比增長19.9%,兩年平均增長15.6%。整體來看,消費(fèi)市場總體復(fù)蘇態(tài)勢持續(xù),實(shí)體零售繼續(xù)改善,線上消費(fèi)持續(xù)增長,2021年上半年商鋪?zhàn)赓U需求逐步恢復(fù)。

  ▌百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化

 。1)百街商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況

  根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù),由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成百大商業(yè)街(百街)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2021年上半年,百街商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環(huán)比下跌0.24%。

  分城市等級來看,2021年上半年,一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占44.4%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占33.3%,22.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中,北京10條商業(yè)街租金環(huán)比三漲三跌四平,其中新街口商業(yè)街跌幅最大,為7.57%;上海11條商業(yè)街租金環(huán)比六漲四跌一平,其中南翔老街跌幅最大,為4.68%;廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩跌一平,其中天河又一城跌幅較大,為3.92%;深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部恢復(fù)上漲,其中東門步行街漲幅最大,達(dá)2.96%。

  2021年上半年,二線城市樣本商業(yè)街中,租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占55.0%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占40.0%,5.0%的商業(yè)街租金與上期持平。其中,杭州、南京、蘇州、武漢樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平;成都、天津、青島、重慶樣本商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn);長沙、南昌、海口樣本商業(yè)街租金環(huán)比均下跌。

 。2)租金漲跌幅較大的商業(yè)街

圖:2021年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)

  2021年上半年,50.7%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲,蘇州斜塘老街、武漢楚河漢街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大,其中蘇州斜塘老街租金環(huán)比漲幅最大,為7.14%,武漢楚河漢街、天津南京路、上海南京東路步行街租金環(huán)比漲幅在4.0%-6.0%之間,蘇州龍湖獅山金街、上;春V新飞虡I(yè)街等6條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在2.0%-4.0%之間。與此同時(shí),37.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌,北京新街口商業(yè)街、青島閩江路商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大,其中北京新街口商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大,為7.57%,青島閩江路商業(yè)街、上海南翔老街租金環(huán)比跌幅在4.0%-5.0%之間,廣州天河又一城、上海南京西路商業(yè)街等7條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在3.0%-4.0%之間。

  ▌百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化

  (1)百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況

  根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù),由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成百大購物中心(百M(fèi)ALL)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2021年上半年,百M(fèi)ALL商鋪平均租金為26.84元/平方米/天,環(huán)比上漲0.31%。

  分城市等級來看,2021年上半年,一線城市中54.5%的商圈(購物中心)租金環(huán)比上漲,34.1%的商圈(購物中心)租金環(huán)比下跌,11.4%的商圈(購物中心)租金與上期持平。一線城市中,北京12個(gè)商圈租金環(huán)比八漲三跌一平,其中中關(guān)村商圈租金漲幅最大,為0.82%;上海22個(gè)商圈租金環(huán)比八漲十一跌三平,其中人民廣場商圈漲幅最大,為1.51%;廣州6個(gè)商圈租金環(huán)比四漲一跌一平,其中天河路商圈漲幅最大,為0.57%;深圳4個(gè)商圈租金環(huán)比均上漲,其中東門商圈漲幅最大,為2.92%。

  二線城市中,上半年有64.7%的商圈(購物中心)租金環(huán)比上漲,29.4%的商圈(購物中心)租金環(huán)比下跌,5.9%的商圈(購物中心)租金環(huán)比持平。南京、重慶主要商圈租金環(huán)比均上漲或持平,成都、武漢、天津、杭州、蘇州、青島、?7個(gè)城市重點(diǎn)商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn);南昌、長沙2個(gè)城市重點(diǎn)商圈租金環(huán)比持平或下跌。

 。2)租金漲跌幅較大的商圈

圖:2021年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)

  從商圈層面看,2021年上半年,60.0%的樣本商圈租金環(huán)比上漲,杭州錢江新城、武漢鐘家村等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅相對較大,其中杭州錢江新城商圈租金環(huán)比漲幅最大,為3.12%,武漢鐘家村商圈租金環(huán)比漲幅為3.02%,深圳東門、杭州新天地運(yùn)河、深圳南山中心區(qū)等7個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間。與此同時(shí),31.6%的樣本商圈租金環(huán)比下跌,在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個(gè)商圈中,長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大,為3.81%、天津鼓樓街、天津南市、上海大寧等6個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%(含)-3.0%之間;上海天山、杭州濱江、上海徐家匯3個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。

  ▌租金運(yùn)行趨勢研判

  從市場表現(xiàn)看,2021年上半年,國內(nèi)消費(fèi)市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢,帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)較快恢復(fù),同時(shí)消費(fèi)需求多樣化等對商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級帶來了較大的壓力。從商鋪?zhàn)赓U市場表現(xiàn)看,購物中心的恢復(fù)水平略優(yōu)于商業(yè)街,但總體來看2021年上半年的百街百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹑晕椿謴?fù)到2019年上半年水平,其中仍有68.7%的樣本商業(yè)街和56.8%的樣本商圈租金低于2019年上半年水平。

  供應(yīng)方面,上半年部分城市購物中心開業(yè)節(jié)奏放緩,短期供應(yīng)減少近五成;商辦用地成交亦有所減少,長期供應(yīng)或小幅下降。短期來看,2021年上半年商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市共有新開業(yè)購物中心59個(gè),總建筑面積約450萬平方米,較2020年下半年減少五成左右。從長期供應(yīng)來看,商辦用地成交減少,未來新增供應(yīng)或有所下降。2021年上半年,商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計(jì)2515萬平方米,同比減少11.7%。其中一線城市成交面積為326萬平方米,同比減少46.3%;二線城市成交面積為2189萬平方米,同比減少2.4%。從成交占比看,二線城市商辦用地成交面積在15城中的比例較2020年同期增加7.3個(gè)百分點(diǎn)。

  需求方面,隨著國內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)籌推進(jìn)取得積極成效,消費(fèi)恢復(fù)的態(tài)勢持續(xù)增強(qiáng)。2021年1-5月,我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)17.4萬億元,同比增長25.7%,兩年平均增速為4.3%;從消費(fèi)類型看,2021年1-5月,商品零售實(shí)現(xiàn)15.7萬億元,同比增長22.9%,兩年平均增長4.8%,其中限額以上單位商品中,金銀珠寶類商品零售額同比增長68.4%,增速最快,服裝鞋帽針織紡織、汽車、建筑及裝潢材料、煙酒、家具、化妝品類商品零售額同比增速在30%-40%之間,通訊器材、飲料、日用品、家用電器和音像器材、文化辦公用品、石油及制品類商品零售額同比增速在20%-30%之間,升級類消費(fèi)品恢復(fù)較快;餐飲收入實(shí)現(xiàn)1.78萬億元,同比增長56.8%,兩年平均下降0.3%。整體來看,經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)就業(yè)增加和居民收入增長,進(jìn)而帶動(dòng)居民的消費(fèi)需求增加,未來商鋪?zhàn)饨鹑源嬖谏蠞q空間。

  展望未來,隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù),促進(jìn)消費(fèi)的政策不斷發(fā)力,居民消費(fèi)需求穩(wěn)步釋放,商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定恢復(fù)。從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看,新技術(shù)與新消費(fèi)理念引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場變革的時(shí)代已經(jīng)來臨!丁笆奈濉币(guī)劃建議》明確提出全面促進(jìn)消費(fèi),鼓勵(lì)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)發(fā)展。預(yù)計(jì)下半年,隨著消費(fèi)市場活力持續(xù)恢復(fù)以及實(shí)體商業(yè)智慧運(yùn)營與綜合服務(wù)水平不斷提升,我國重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨饘⒊尸F(xiàn)平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢,并有望逐步恢復(fù)至疫情前的水平。

  寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

  根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù),2021年二季度,全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天,環(huán)比微跌0.10%,較2019年二季度下跌4.57%,整體依舊未恢復(fù)至疫情前水平,其中97.5%的商圈租金水平依舊低于疫情前。從不同商圈表現(xiàn)來看,二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占45.0%,租金環(huán)比下跌的商圈占50.0%,5.0%的商圈租金環(huán)比持平。從行業(yè)宏觀環(huán)境來看,進(jìn)入2021年二季度以來,我國國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定恢復(fù),但受上年同期基數(shù)升高影響,部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增速有所放緩。從三大需求來看,出口繼續(xù)較快增長,投資、消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)。從服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況來看,5月,全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長12.5%,兩年平均增長6.6%,兩年平均增速較4月加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。5月,服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為54.3%,盡管較3-4月有所下降,但已連續(xù)15個(gè)月高于臨界點(diǎn),運(yùn)行總體穩(wěn)定。整體來看,逐步恢復(fù)的外部宏觀環(huán)境為寫字樓市場的平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力支撐,二季度寫字樓市場需求繼續(xù)有序釋放,但由于新增供應(yīng)加速入市,市場短期空置壓力仍較大,租金環(huán)比微跌0.1%。

  ▌寫字樓租金變動(dòng)情況

  2021年二季度,全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天,環(huán)比微跌0.10%。

  2021年二季度,一線城市樣本中58.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲,38.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌,2.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比持平。具體來看,在一線城市36個(gè)主要商圈中,上海漕河涇、上海靜安寺、深圳地王、北京望京等21個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲;廣州體育中心、廣州北京路、北京科技園區(qū)、上海徐家匯等14個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌;南京西路商圈寫字樓租金與上期持平。

  二線城市樣本中,二季度共有34.1%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲,59.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌,6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。在11個(gè)二線城市的44個(gè)主要商圈中,南昌、蘇州樣本商圈寫字樓租金環(huán)比全部下跌,海口樣本商圈寫字樓租金環(huán)比持平或上漲,其它城市樣本商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。

  ▌租金漲跌幅較大的商圈

圖:2021年二季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)

  2021年二季度,45.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲,主要由于隨著國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù),高新技術(shù)、金融服務(wù)、零售和商貿(mào)流通類企業(yè)寫字樓需求加速釋放,同時(shí),在全面提高對外開放水平等政策背景下,外資企業(yè)的租賃需求呈現(xiàn)緩步恢復(fù)的態(tài)勢,促進(jìn)部分此類企業(yè)集中的商圈租金回升。具體來看,在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中,上海漕河涇商圈漲幅最大,為0.99%;上海靜安寺、深圳地王、天津友誼路等11個(gè)商圈漲幅亦在0.5%(含)以上;廣州琶洲、長沙伍家?guī)X、上海虹橋、北京燕莎等24個(gè)商圈漲幅在0.5%以內(nèi)。

  與此同時(shí),50.0%的商圈寫字樓租金仍處于下跌階段,一方面由于部分二線城市高端租賃需求依舊恢復(fù)較慢,租金上漲動(dòng)力不足;另一方面,部分新增供應(yīng)較多的商圈依舊面臨空置壓力,租金仍處下行通道。具體來看,在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中,青島五四廣場商圈跌幅最大,為1.98%;廣州體育中心、廣州北京路等7個(gè)商圈跌幅亦在1%以上,青島中央商務(wù)區(qū)、上海徐家匯等12個(gè)商圈跌幅在0.5%-1.0%之間,重慶觀音橋、成都大源、南京珠江路等20個(gè)商圈跌幅在0.5%以內(nèi)。

  ▌租金運(yùn)行趨勢研判

  從市場表現(xiàn)來看,2021年二季度,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)恢復(fù),出口較快增長,投資、消費(fèi)穩(wěn)步恢復(fù),服務(wù)業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行,積極因素帶動(dòng)寫字樓市場活躍度進(jìn)一步回升,部分經(jīng)營表現(xiàn)較好的企業(yè)存在升級、擴(kuò)租或搬遷需求,帶動(dòng)寫字樓市場需求加速釋放。同時(shí),新增供應(yīng)入市節(jié)奏有所加快,短期供應(yīng)仍較充足,受此影響,2021年二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓平均租金環(huán)比微幅下跌。預(yù)計(jì)下半年,供應(yīng)迎來小高峰將加劇項(xiàng)目或商圈間的競爭,租金難以出現(xiàn)明顯上漲,不同城市、不同商圈之間或?qū)⒊尸F(xiàn)分化態(tài)勢。

  供應(yīng)趨勢,今年以來辦公樓竣工面積增長較快,或帶動(dòng)下半年入市項(xiàng)目增加,短期內(nèi)可能形成供應(yīng)高峰;但長期來看,由于開發(fā)規(guī)模較疫情前有所下降,預(yù)計(jì)未來2-3年15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓供應(yīng)或有所下降。從短期來看,2021年1-4月,15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓竣工面積共計(jì)378.2萬平方米,同比增長20.6%;其中一線城市同比增長25.5%,二線城市同比增長17.9%。長期來看,2021年1-4月,15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積共計(jì)541.8萬平方米,同比小幅增長1.9%;兩年平均下降25.3%。分城市等級來看,一線城市辦公樓新開工面積為229.2萬平方米,同比小幅下降3.0%,兩年平均下降13.0%;二線代表城市辦公樓新開工面積為312.6萬平方米,同比小幅增長5.9%,兩年平均下降31.6%。

  需求趨勢,進(jìn)入二季度后,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好,生產(chǎn)需求持續(xù)增長、新興動(dòng)能持續(xù)壯大、市場活力穩(wěn)步提升,這些積極因素均為寫字樓市場恢復(fù)奠定了重要基礎(chǔ),帶動(dòng)寫字樓租賃市場需求穩(wěn)步增長。從行業(yè)表現(xiàn)看,5月服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為62.4%,連續(xù)4個(gè)月位于62.0%以上高位景氣區(qū)間,表明服務(wù)業(yè)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展保持樂觀。

  展望未來,宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)為寫字樓市場恢復(fù)奠定良好基礎(chǔ),金融財(cái)稅、優(yōu)化營商環(huán)境、擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開放等方面政策出臺將保障企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,激發(fā)企業(yè)活力,預(yù)計(jì)年內(nèi)寫字樓需求將逐漸恢復(fù)到疫情前的水平。盡管供應(yīng)小高峰帶來的空置壓力仍會(huì)存在,但市場整體好轉(zhuǎn)和需求加速釋放將提升業(yè)主方信心,預(yù)計(jì)年內(nèi)租金將保持平穩(wěn),并有望于2022年上半年回歸上行通道。

  來源:中指研究院

編輯:wangdc

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