7月20日,仲量聯(lián)行發(fā)布上半年天津市場(chǎng)報(bào)告,“第二季度,天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上季度的回溫態(tài)勢(shì)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)放緩,需求釋放推動(dòng)空置率持續(xù)下行,中資企業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁! 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示,“在經(jīng)歷本季度的中小假期后,居民消費(fèi)潛力不斷釋放,零售物業(yè)市場(chǎng)整體租賃需求延續(xù)回暖趨勢(shì),租金跌幅收窄。”
辦公樓市場(chǎng)
專業(yè)服務(wù)、科技新媒體和金融行業(yè)租賃需求持續(xù)穩(wěn)健。上半年,天津辦公樓市場(chǎng)租賃活躍度持續(xù)回暖,整體市場(chǎng)凈吸納量錄得14.3萬平方米,遠(yuǎn)高于去年上半年水平,但較2019年同期仍減少9.3%。專業(yè)服務(wù)、科技新媒體和金融行業(yè)繼續(xù)保持良好的搬遷和擴(kuò)張趨勢(shì),錄得多個(gè)新成交。但教育培訓(xùn)行業(yè)需求較去年同期大幅下降。中資企業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁,以占據(jù)成交量超八成的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)市場(chǎng)需求。
上半年僅錄得一棟乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市,空置率繼續(xù)下行。本季度,位于海河沿岸板塊的中建中心項(xiàng)目入市,帶來4萬平方米新增供應(yīng),推動(dòng)市場(chǎng)整體存量增加至390萬平方米。得益于租賃需求的穩(wěn)健提升,市場(chǎng)空置率繼續(xù)下行。截至二季度末,全市整體市場(chǎng)空置率錄得33.9%,環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn),同比下降6.0個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn),較去年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至39.3%。
市場(chǎng)租金跌幅收窄,業(yè)主信心有所提升。為了抓住潛在客戶,部分去化壓力較大的項(xiàng)目業(yè)主保持較為靈活的租金政策,整體租金仍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。第二季度,整體市場(chǎng)平均有效租金為79元/平方米/月,環(huán)比小幅下降0.3%;甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為85元/平方米/月,環(huán)比基本持平。
短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)暫緩,業(yè)主迎來去化的有利時(shí)機(jī)。下半年,市場(chǎng)新增供應(yīng)有限,甲級(jí)和乙級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)均進(jìn)入緩行期,將帶動(dòng)整體空置率穩(wěn)步回落,全年市場(chǎng)凈吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬平方米。 “租賃活動(dòng)持續(xù)復(fù)蘇的信號(hào)或?qū)⒂行嵴駱I(yè)主信心,預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金在經(jīng)過本輪調(diào)整之后,將逐漸進(jìn)入更加可持續(xù)的上升通道。”仲量聯(lián)行天津及沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示,“在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展大背景下,內(nèi)資需求厚積薄發(fā),預(yù)計(jì)中資企業(yè)仍將主導(dǎo)天津辦公樓市場(chǎng)需求!
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
租賃需求主要來自餐飲、時(shí)尚及生活服務(wù)業(yè)態(tài)。隨著消費(fèi)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇,品牌經(jīng)營(yíng)及新店裝修回歸既有節(jié)奏。餐飲品牌持續(xù)占據(jù)新開業(yè)店鋪主流,特色餐飲、火鍋燒烤布局穩(wěn)定,椒愛天津首店進(jìn)駐和平大悅城,燒江南和辣叁成首入天津選址天河城;茶飲品牌持續(xù)擴(kuò)張,J-tea魔杰的茶入津后連開新店。時(shí)尚方面,多個(gè)品牌保持?jǐn)U張勢(shì)頭;生活服務(wù)方面,美容美發(fā)類店鋪持續(xù)進(jìn)入購物中心。
本季度全市空置率保持穩(wěn)定。第二季度,天津中心城區(qū)未錄得新增供應(yīng),全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量穩(wěn)定在413萬平方米。供應(yīng)量的持續(xù)放緩為核心商圈的項(xiàng)目提供了調(diào)整及提升的緩沖空間。截至本季度末,全市空置率較上季度持平,其中購物中心空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至16.2%,同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。
租金跌幅收窄。核心區(qū)位項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值凸顯,表現(xiàn)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金止跌企穩(wěn)。但多數(shù)項(xiàng)目仍采取謹(jǐn)慎的租金策略,以提升進(jìn)駐率為優(yōu)先考量。本季度,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈租金保持在329元/平方米/月,環(huán)比微跌0.2%。
天津市場(chǎng)持續(xù)迎來新增供應(yīng),機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。未來三年,天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)年均新增入市體量預(yù)計(jì)在20萬平方米左右,大面積新增將主要分布在周邊新興區(qū)域。持續(xù)新增將不斷提升市場(chǎng)存量,吸引更多品牌拓展天津市場(chǎng);同時(shí),新項(xiàng)目的入市將更多地分流客群,引發(fā)更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此,招商策略、服務(wù)運(yùn)營(yíng)等方面的創(chuàng)新或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目能否在市場(chǎng)中爭(zhēng)得一席的關(guān)鍵。
來源:仲量聯(lián)行
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