2021年上半年西安寫字樓市場未錄得新入市項(xiàng)目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級寫字樓體量為近163萬。市場需求仍保持活躍，上半年甲級寫字樓凈吸納量約5.7萬平方米，較去年同期增加近55%。市場需求延續(xù)上季度增長態(tài)勢，其中TMT行業(yè)需求占新租需求的20%，特別是如美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)平臺公司及國內(nèi)高科技技術(shù)應(yīng)用研發(fā)類公司的升級需求領(lǐng)跑行業(yè)新租需求，在高新二期及市中心板塊均完成多宗大面積升級及擴(kuò)租交易。房地產(chǎn)建筑及服務(wù)業(yè)分別占新租需求的17.4%和15.1%，緊隨其后。在活躍需求的影響下，甲級寫字樓市場空置率較去年底下降2.5個(gè)百分點(diǎn)至24.7%；平均賬面租金保持相對穩(wěn)定，環(huán)比微升0.1%至每月每平方米102.9元。
市場迎來新機(jī)遇，升級需求或進(jìn)一步釋放。受政策法規(guī)及資本布局的影響下，西安市場上的在線教育類公司也受到一定影響。隨著整個(gè)行業(yè)的調(diào)整，短期內(nèi)或?qū)⒂瓉硪惠唭?yōu)勝劣汰及企業(yè)并購，致使未來兩個(gè)季度甲級辦公樓租賃市場或?qū)⒊霈F(xiàn)較大波動(dòng)。然而，此次在線教育企業(yè)帶來的“震蕩”或?qū)⒊蔀槲靼矁?yōu)質(zhì)寫字樓市場的新機(jī)遇。甲級樓宇可租賃面積的增加為租戶升級需求的釋放提供良機(jī)，下半年的辦公樓市場或?qū)⒊蔀橛猩壭枨笞鈶舻臋C(jī)會(huì)窗口。同時(shí)業(yè)主也可借此機(jī)會(huì)優(yōu)化租戶組合，提升自身“韌性”。未來，隨著行業(yè)“洗牌”的完成，頭部企業(yè)的需求仍將持續(xù)，但規(guī)模將持續(xù)回落。
二級租賃市場供應(yīng)放量，市場表現(xiàn)開始分化。受部分聯(lián)合辦公品牌積極擴(kuò)張影響，來自第三方辦公品牌的需求在上半年表現(xiàn)活躍，錄得9.1%的占比。部分第三方辦公品牌在上半年完成較大面積擴(kuò)租，積極拓展市場。與此同時(shí)，受疫情后企業(yè)對成本的高敏感性及在線教育公司整合辦公空間等因素影響，二級租賃市場需求雖保持活躍，但整體市場表現(xiàn)開始分化。部分租金較低或地標(biāo)項(xiàng)目中的聯(lián)合辦公品牌因其相對較高的性價(jià)比仍能實(shí)現(xiàn)高入駐率。但部分租金及位置優(yōu)勢較弱的項(xiàng)目，隨著在線教育的退租開始出現(xiàn)大面積空置，承載較大租賃壓力。
與此同時(shí)，隨著市場新增供應(yīng)的集中釋放，二級租賃市場競爭愈加激烈，部分聯(lián)合辦公品牌另辟蹊徑，探索“輕資產(chǎn)輸出”模式：通過代理業(yè)主精裝修房源以“擴(kuò)展賽道”，創(chuàng)建組合打法，緩解自身壓力。
2021年下半年，隨著部分在線教育公司進(jìn)一步整合辦公空間，市場空置率在短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)。但由于各業(yè)主已開始為租戶調(diào)整提前準(zhǔn)備，加之活躍需求的影響，長期來看，空置率及租金或仍將保持穩(wěn)定。
“2021年借第十四屆全運(yùn)會(huì)之‘東風(fēng)’，西安市政府全面提升城市建設(shè)管理水平，建設(shè)絲路科創(chuàng)中心，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，優(yōu)化國土空間布局�？梢灶A(yù)見到，以十四運(yùn)為契機(jī)，西安將會(huì)吸引眾多的基礎(chǔ)建設(shè)類企業(yè)。此外，國家超算（西安）中心的落地將吸引更多硬科技、新一代人工智能及科技創(chuàng)新類企業(yè)的落戶及投資。核心區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)仍然會(huì)呈現(xiàn)”百家爭鳴“的競爭態(tài)勢，寫字樓硬件品質(zhì)趨同的情況下，配套服務(wù)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、綠色認(rèn)證及更多的增值服務(wù)將會(huì)影響到品牌租戶的決策，且隨著西咸、高新三期、高鐵新城、航天、港務(wù)區(qū)等眾多非傳統(tǒng)寫字樓聚集區(qū)的快速發(fā)展，勢必會(huì)分流部分政策依賴型客戶，為核心區(qū)域項(xiàng)目帶來挑戰(zhàn)�！�
2021年上半年西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來位于南二環(huán)內(nèi)的星光City More，約8萬平方米新增供應(yīng)入市。項(xiàng)目在滿足周邊社區(qū)消費(fèi)需求的同時(shí)進(jìn)一步推動(dòng)片區(qū)商業(yè)氛圍的成熟。然而，由于傳統(tǒng)百貨生存空間繼續(xù)受到擠壓，上半年西安零售市場同時(shí)錄得位于鐘樓商圈的世紀(jì)金花鐘樓店及城北商圈的賽高街區(qū)退市整改。受此影響，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量有所回落，至612.1萬平方米。需求方面，餐飲，時(shí)尚及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)仍為主要需求來源。同時(shí)，隨著部分項(xiàng)目調(diào)改的結(jié)束，市場整體空置率在二季度得到改善，較一季度下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.0%，但較去年末仍上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。全市購物中心首層平均租金仍保持相對穩(wěn)定，較2020年底微降0.4%，報(bào)每月每平方米269.7元。
潮玩熱潮加速來襲，“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”強(qiáng)勢回歸。在資本的推動(dòng)下，部分潮玩品牌強(qiáng)勢擴(kuò)張，持續(xù)下沉布局。加之近期部分購物中心持續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)整，潮玩品牌同樣成為各大項(xiàng)目引流、補(bǔ)齊業(yè)態(tài)短板的首選。上半年西安零售市場錄得多個(gè)潮玩品牌擴(kuò)張，其中以Top Toy最為搶眼，在一季度進(jìn)入市場后迅速擴(kuò)張至六家店鋪，搶占市場。并從如小寨等核心商圈的重點(diǎn)項(xiàng)目下沉至如城東城北等新興商圈。隨著Z世代新青年消費(fèi)群體逐漸成長為主流消費(fèi)群體，其多元的文化產(chǎn)品需求持續(xù)影響著西安零售市場的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。從沉浸式體驗(yàn)式娛樂業(yè)態(tài)需求占比的突增到潮玩品牌的備受青睞，各購物中心圍繞著Z世代圈層經(jīng)濟(jì)開展的競賽已愈加激烈。未來，西安零售市場或?qū)⒁娮C更多零售項(xiàng)目引入如國風(fēng)，二次元等代表Z世代圈層文化的相關(guān)業(yè)態(tài)，以完成品牌更新迭代，強(qiáng)化差異性，同時(shí)吸引主流購物群體的“回流”。
此外，因疫情而興起的“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”在上半年的西安零售市場以特色市集的形式再次回到公眾視野。由于商場的品牌組合相對固定，階段性的自營打造或者引進(jìn)特色市集，已成為商業(yè)項(xiàng)目的常態(tài)補(bǔ)充。同時(shí)，對于品牌來講，市集是部分原創(chuàng)品牌在尚不具備進(jìn)入商場開獨(dú)立店鋪階段的試水載體，也是商場內(nèi)品牌增加消費(fèi)者觸點(diǎn)的媒介。上半年，西市城購物中心的隱市，大華1935的夏日市集，創(chuàng)意谷的下節(jié)體育課復(fù)古文創(chuàng)集市及SKP的美食集市均吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注。
核心商圈破局重塑，城市更新活化傳統(tǒng)商圈。隨著新一代消費(fèi)者的崛起，消費(fèi)需求迅速轉(zhuǎn)變，短短幾年中，對零售項(xiàng)目運(yùn)營的要求從單一對貨品、空間的經(jīng)營升級為以消費(fèi)者需求及體驗(yàn)為中心，對人、貨、場三要素的精準(zhǔn)高效運(yùn)營。極速的轉(zhuǎn)變使得百貨占比較高的西安零售商業(yè)市場近年來持續(xù)呈現(xiàn)動(dòng)蕩格局。其中，百貨占比最高發(fā)展時(shí)間最久的老牌核心商圈鐘樓商圈頹勢盡顯。人口的外遷及老舊零售業(yè)態(tài)、內(nèi)容與主流消費(fèi)群體需求的矛盾沖突，導(dǎo)致核心商圈商業(yè)空心化日益加劇。隨著上半年世紀(jì)金花鐘樓店的關(guān)門整改，鐘樓商圈總體量由18年底的132.2萬平方米降至目前的93.5萬平方米�？罩寐蕪�0.7%持續(xù)攀升至11.6%。然而，雖頹勢難擋，鐘樓商圈卻正醞釀一場突圍。
部分商圈內(nèi)的零售項(xiàng)目率先突圍。退市項(xiàng)目業(yè)主通過積極改造項(xiàng)目品質(zhì)，提升自身功能性，以承接租戶新需求。如民生北大街店及世紀(jì)金花南大街店原址均將沿街首層及二層展示面最好的鋪位改造為餐飲業(yè)態(tài)，并引入如長安大排檔，麥當(dāng)勞或精品咖啡館等餐飲品牌。此外，原民生北大街店更是將高區(qū)改為酒店業(yè)態(tài)，以迎合鐘樓附近龐大的旅游客群。除零售載體破局重生外，承載著厚重文化底蘊(yùn)的老街老巷也在以自下而上的方式悄無聲息的煥發(fā)生機(jī)。上半年城墻內(nèi)涌現(xiàn)出一批開在居民區(qū)附近，老菜場，或老辦公樓附近的“社區(qū)咖啡館”。新需求催生新場景、新載體。咖啡館這種市場主導(dǎo)的城市“第三空間”在核心商圈老街老巷的遍地開花活躍了商圈內(nèi)的文化交流，活化了其承載的文化底蘊(yùn)。城市肌理的活化帶動(dòng)商圈活力日漸增強(qiáng)，或?qū)⑼苿?dòng)更多項(xiàng)目煥活新生。佐以堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)及活躍的文化氛圍，鐘樓商圈或?qū)橄M(fèi)者帶來更獨(dú)特的商旅文融合體驗(yàn)，成為西安零售市場的城市標(biāo)識，推動(dòng)西安零售市場形成以鐘樓及小寨傳統(tǒng)核心商圈為首的“雙核多心”的商業(yè)格局。
未來六個(gè)月，將有環(huán)球港及萬象天地等共計(jì)超過38萬平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。高企的供應(yīng)量勢必令市場承壓，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多既有項(xiàng)目順應(yīng)市場趨勢持續(xù)進(jìn)行調(diào)改。市場空置率或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開業(yè)將帶來眾多首店的“落戶”，首店經(jīng)濟(jì)的崛起將撬動(dòng)西安商業(yè)潛力，賦能西安國際消費(fèi)中心城市的建設(shè)。
“國內(nèi)商業(yè)市場的穩(wěn)步復(fù)蘇，為品牌不斷拓展提供信心，在商業(yè)增量有限的環(huán)境下，對于現(xiàn)有的存量商業(yè)無疑是利好的；另外，我們可以看到西安商業(yè)市場開始逐漸涌現(xiàn)新穎、突破的元素，這種自我更迭的現(xiàn)象將啟動(dòng)新一輪的商業(yè)升級，打破同質(zhì)化，百花齊放，各自迥異將成為下一個(gè)階段商業(yè)的新常態(tài)�！�
2021年上半年未錄得大宗物業(yè)成交。在物業(yè)收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍為市場的主流；但同時(shí)投資者敏銳地察覺到消費(fèi)復(fù)蘇和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)兩大未來主線，未來零售商場、物流倉儲及商務(wù)園區(qū)的投資亦備受關(guān)注。西安商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格在過去幾年維持相對穩(wěn)定，但隨著租賃市場迎來新的機(jī)遇，租賃狀況的持續(xù)改善，西安投資市場對投資者的吸引力或?qū)⒉粩嗵岣摺?/P>
“上半年多宗資產(chǎn)包項(xiàng)目包含了西安的標(biāo)的物，博楓收購西安悅薈等五個(gè)資產(chǎn)包；西安的人才和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢讓更多的科技企業(yè)更加關(guān)注西安，相信新一輪的政策利好下，西安會(huì)有更多的機(jī)會(huì)�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
