2021年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市共錄得60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比跳升近1倍，市場(chǎng)供應(yīng)高位持續(xù)，主要分布在高新園片區(qū)及非核心區(qū)。

　　市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，連續(xù)第二個(gè)半年錄得50萬(wàn)平方米以上的吸納，并由此帶動(dòng)整體市場(chǎng)在面臨新增供應(yīng)密集交付的情況下依然實(shí)現(xiàn)了空置率的持續(xù)改善，環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至20.9%。

　　科技和金融作為兩大需求支柱，帶動(dòng)市場(chǎng)需求持續(xù)快速增長(zhǎng)�？萍及鍓K需求獨(dú)占鰲頭，上半年占比近50%。由國(guó)內(nèi)頭部科技企業(yè)驅(qū)動(dòng)的萬(wàn)平方米級(jí)別以上租賃案例共有5宗，以擴(kuò)租需求為主，且選址更趨明晰化，主要聚集在高新園和后海片區(qū)，細(xì)分類(lèi)別高度聚焦軟件開(kāi)發(fā)、電商和信息技術(shù)服務(wù)。金融板塊需求占比位列第二，市場(chǎng)貢獻(xiàn)超2成，主要來(lái)自證券、保險(xiǎn)和基金的傳統(tǒng)金融以及以投資理財(cái)和財(cái)富管理為主的非傳統(tǒng)金融板塊。此外政府招商引資與定向樓宇的對(duì)接也助推了需求的增長(zhǎng)，個(gè)別位于前海的項(xiàng)目短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)整棟滿租。

　　本土企業(yè)依然為需求主力軍，占比超5成。外資企業(yè)需求貢獻(xiàn)比例保持10%以上，以港資企業(yè)為主。先行示范區(qū)——特別是前海片區(qū)在已有發(fā)展基礎(chǔ)上及政府招商引資推動(dòng)下，港資企業(yè)設(shè)立不斷增加，選址大多位于前海。

　　著眼成交類(lèi)型，搬遷與擴(kuò)租需求齊頭并進(jìn)，占比均約4成。隨著寫(xiě)字樓新增供應(yīng)不斷入市，搬遷需求蓬勃發(fā)展，更新迭代帶動(dòng)的區(qū)內(nèi)和跨區(qū)的升級(jí)搬遷兼而有之。而擴(kuò)租需求則多由頭部科技企業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)帶動(dòng)。

　　租金方面，新增供應(yīng)壓力下市場(chǎng)平均租金繼續(xù)下行。但得益于強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，租金降幅進(jìn)一步收窄，半年環(huán)比小降0.7%至每月每平方米187.3元。

　　“未來(lái)六個(gè)月，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過(guò)50萬(wàn)平方米，主要分布在南山。受此影響，整體市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將小幅升高。但得益于多樣化招商推動(dòng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)平均租金降幅將進(jìn)一步收窄。憑借已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加2月底公布的支持金融發(fā)展相關(guān)政策利好，福田區(qū)將依然是金融類(lèi)租戶的首選，而科技企業(yè)青睞南山區(qū)的偏好將保持不變。而前海在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐。新項(xiàng)目不斷累積，老舊樓宇承壓下，業(yè)主開(kāi)始積極關(guān)注運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、物業(yè)管理和硬件方面的提升。”

　　上半年僅2個(gè)新增供應(yīng)入市，均位于寶安區(qū)，共計(jì)15.1萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)影響，市場(chǎng)空置率半年小升0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.3%，但依然保持低位。

　　需求方面，熱點(diǎn)頻現(xiàn)。國(guó)際品牌表現(xiàn)尤為活躍，奢侈品牌繼續(xù)開(kāi)店，集中分布在服飾和配飾業(yè)態(tài)，并由此帶動(dòng)首店級(jí)別不斷提升。服飾方面，國(guó)際品牌占比超過(guò)30%，相比以往有較為明顯的提升，其中8家首店（含3家華南首店）、5個(gè)奢侈品牌主要聚集在萬(wàn)象城。配飾方面，近8成新開(kāi)店鋪為國(guó)際品牌。多個(gè)深圳甚至華南首店——以包類(lèi)為主，集中分布在深圳灣萬(wàn)象城。隨著奢侈品牌向亞太區(qū)市場(chǎng)傾斜，深圳憑借高消費(fèi)力不斷吸引奢侈品牌進(jìn)駐，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心得以引入高端國(guó)際品牌，實(shí)現(xiàn)了更好的租戶組合。

　　與此同時(shí)，美妝業(yè)態(tài)表現(xiàn)搶眼，上半年共錄得超過(guò)20家美妝品牌入市，95%以上為國(guó)際品牌，高度集中于優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，且依然有購(gòu)物中心打造美妝區(qū)以提升競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，汽車(chē)商家積極布點(diǎn)，傳統(tǒng)車(chē)企和新能源車(chē)企紛紛進(jìn)入購(gòu)物中心設(shè)店。上半年共錄得以蔚來(lái)和小鵬汽車(chē)為首涵蓋15個(gè)不同檔次的品牌散布在不同的購(gòu)物中心開(kāi)店，且大多單店規(guī)模不大。

　　租金方面，盡管6月中旬發(fā)生的疫情對(duì)寶安的購(gòu)物中心有一定影響，但累積了季內(nèi)前兩個(gè)多月的消費(fèi)回暖，整體市場(chǎng)平均租金實(shí)現(xiàn)了0.7%的小幅上漲至每天每平方米20.2元。

　　“未來(lái)半年，預(yù)計(jì)有50萬(wàn)平方米以上的新增供應(yīng)，深圳將迎來(lái)第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入市，為深圳購(gòu)物中心體驗(yàn)引入新元素。位于龍華的第二個(gè)壹方城也將推出，將填補(bǔ)龍華片區(qū)中高端購(gòu)物中心的空白，其中90%品牌為首次進(jìn)入龍華。雖然未來(lái)供應(yīng)密集，但得益于占市場(chǎng)絕大比例的購(gòu)物中心已經(jīng)取得80%以上的預(yù)租率以及福田區(qū)于二季度推出的商業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)和扶持政策，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)空置率將依然保持低位，租金也將繼續(xù)回升。但受疫情波動(dòng)帶來(lái)的后續(xù)影響，預(yù)計(jì)租金漲幅將低于預(yù)期�！�

　　上半年深圳高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)供應(yīng)依然緊缺。

　　保稅物流區(qū)土地有極少量供應(yīng)，使用年限已經(jīng)縮短至20年且有嚴(yán)苛的監(jiān)管要求。2021年新批復(fù)保稅物流用地位于坪山新區(qū)，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)6萬(wàn)平方米以上的多層倉(cāng)庫(kù)。

　　需求方面，來(lái)自電商和第三方物流的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要選擇非保稅倉(cāng)。與此同時(shí)，1-5月，深圳進(jìn)出口總額累計(jì)同比增長(zhǎng)22.3%，出口和進(jìn)口額均實(shí)現(xiàn)了2位數(shù)的增長(zhǎng)。隨著進(jìn)出口需求的不斷向好，來(lái)自進(jìn)出口貿(mào)易的保稅倉(cāng)需求也在持續(xù)恢復(fù)。鹽田港疫情波動(dòng)導(dǎo)致進(jìn)出口需求出現(xiàn)了短暫的停滯，對(duì)市場(chǎng)有一定影響。但隨著疫情的快速有效控制，6月24日鹽田港碼頭已經(jīng)恢復(fù)生產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)進(jìn)出口需求會(huì)繼續(xù)向好。整體來(lái)看，1-5月份累積增長(zhǎng)的需求帶動(dòng)了整體市場(chǎng)空置率環(huán)比繼續(xù)改善，下降至2.4%的歷史低位，平均租金環(huán)比增長(zhǎng)0.8%至每月每平方米46.9元。

　　深圳市場(chǎng)的供不應(yīng)求將繼續(xù)使得大規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)需求外溢至周邊城市，萬(wàn)平方米級(jí)別以上的來(lái)自電商和第三方物流的尋租均轉(zhuǎn)向東莞和惠州等周邊城市，如某電商平臺(tái)已于上半年在惠州租賃了1.5萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)，京東也在東莞調(diào)整分撥倉(cāng)庫(kù)。

　　“未來(lái)六個(gè)月，年內(nèi)唯一的13萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將于年底入市。土地集約利用的政策下，未來(lái)物流用地的供應(yīng)將較為有限，整體市場(chǎng)將依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。隨著疫情的有效控制，預(yù)計(jì)下半年進(jìn)出口需求將逐步增長(zhǎng)。疊加來(lái)自電商和第三方物流需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，深圳高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)將繼續(xù)保持一定的租金水平，并逐漸有所提高，空置率也將保持低位。深圳高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的供不應(yīng)求將繼續(xù)使得大面積的倉(cāng)儲(chǔ)需求外溢至周邊城市。”

　　2021年上半年深圳大宗交易市場(chǎng)熱度激增，共錄得11宗成交，交易總額共計(jì)153.3億元，創(chuàng)歷史新高。

　　寫(xiě)字樓交易占絕對(duì)主流，共錄得6宗，交易總額高達(dá)78.9億元，占比為54.3%。交易面積占比更高，為61.8%。且細(xì)分物業(yè)類(lèi)型和買(mǎi)方均呈多樣化，涵蓋甲乙丙級(jí)寫(xiě)字樓和工業(yè)寫(xiě)字樓，買(mǎi)方除了一直以來(lái)的自用買(mǎi)家外，有3宗由本地投資公司和外資機(jī)構(gòu)購(gòu)得。從區(qū)域位置來(lái)看，成交的寫(xiě)字樓主要分布在核心拓展區(qū)和非核心區(qū)。自用型購(gòu)買(mǎi)依然持續(xù)，其背后是企業(yè)出于戰(zhàn)略考量，為保證持有資產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的同時(shí)，可以吸引人才，提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。買(mǎi)方構(gòu)成為科技公司和公共機(jī)構(gòu)。而從成交價(jià)格來(lái)看，寫(xiě)字樓的成交單價(jià)以低于散售價(jià)格成交。

　　市場(chǎng)交易額的另外超4成來(lái)自某資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的標(biāo)的物業(yè)為一個(gè)城市綜合體，涵蓋寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)和公寓，總成交金額高達(dá)人民幣66億元。該資產(chǎn)包疊加多個(gè)區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓成交，令南山區(qū)成為上半年大宗交易的旺地，區(qū)域交易總額占比為89%。南山區(qū)作為深圳寫(xiě)字樓新增供應(yīng)較為密集且聚集了眾多知名科技企業(yè)的區(qū)域，越來(lái)越受到投資者的青睞。

　　市場(chǎng)參與主體方面，險(xiǎn)資和投資公司為市場(chǎng)的主要買(mǎi)方類(lèi)型，其中險(xiǎn)資購(gòu)買(mǎi)金額占比為43.0%，投資公司占比為33.0%。而從賣(mài)方來(lái)看，開(kāi)發(fā)商占比近9成，主要由寫(xiě)字樓交易驅(qū)動(dòng)。

　　“展望未來(lái)，深圳良好的城市發(fā)展前景和利好政策的疊加，將不斷吸引外地來(lái)深的企業(yè)來(lái)此購(gòu)買(mǎi)物業(yè)、設(shè)立公司，而供應(yīng)面寫(xiě)字樓物業(yè)的不斷增多亦為市場(chǎng)提供了更多選擇，寫(xiě)字樓的大宗交易將繼續(xù)引領(lǐng)整個(gè)深圳商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)。中短期內(nèi)的大宗交易主要以自用型購(gòu)買(mǎi)為主，且間斷性看到有投資公司參與其中。與此同時(shí)，工業(yè)類(lèi)物業(yè)的城市更新增值也將令其受到更多投資者的關(guān)注。深圳大宗交易市場(chǎng)活躍度將不斷提高，交易額也將隨之增長(zhǎng)。此外，周邊衛(wèi)星城市的物流資產(chǎn)也越來(lái)越受投資者青睞�！�

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc