CBRE世邦魏理仕7月12日發(fā)布《2021年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》指出，二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量創(chuàng)新高，其中金融業(yè)占新租需求34%，特別是傳統(tǒng)金融的基金、證券等在本季度領(lǐng)跑新租需求。

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　金融領(lǐng)跑新租需求，甲級(jí)凈吸納量創(chuàng)新高

　　2021年第二季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)東二環(huán)和麗澤區(qū)域的三個(gè)新項(xiàng)目的交付使用，新增辦公建筑面積共計(jì)28萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)需求延續(xù)上季度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中金融業(yè)占新租需求34%，特別是傳統(tǒng)金融的基金、證券等在本季度領(lǐng)跑新租需求，在CBD、東二環(huán)、奧體等子市場(chǎng)完成多宗大面積擴(kuò)租和升級(jí)搬遷交易。TMT和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)分別占新租需求的30%和7%，緊隨其后。

　　全市凈吸納量錄得30.0萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)81%；升級(jí)需求持續(xù)放量，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量升至19.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。整體空置率連續(xù)第二個(gè)季度環(huán)比下降至16.9%。區(qū)域之間供需狀況分化：中關(guān)村和望京科技企業(yè)強(qiáng)勁擴(kuò)租需求使得可租賃面積持續(xù)減少，空置率位列全市最低和次低；金融街受高租賃成本影響，外溢需求增多，空置率已升至2010年以來(lái)最高水平；CBD、燕莎、東二環(huán)和王府井等成熟商務(wù)區(qū)在前期租金回調(diào)的帶動(dòng)下，可租面積穩(wěn)步去化；奧體優(yōu)質(zhì)可租空間充裕，是大面積搬遷和擴(kuò)租需求的熱門(mén)選擇之一；而麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區(qū)在新增供應(yīng)放量，政策紅利、租賃成本優(yōu)勢(shì)以及商務(wù)配套改善等多重因素的推動(dòng)下，去化速度快于預(yù)期。

　　整體寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米398.9元。供應(yīng)集中區(qū)域以及空置壓力較大的業(yè)主可提供租金優(yōu)惠，以抓住當(dāng)前活躍的市場(chǎng)機(jī)會(huì)加速去化。

　　未來(lái)六個(gè)月，全市有近59萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，空置率預(yù)計(jì)將重新上揚(yáng)。在需求強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇之下，租金跌幅有望進(jìn)一步收窄。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶(hù)部負(fù)責(zé)人 張冀蘇指出："2021年上半年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，凈吸納量錄得46.6萬(wàn)平方米的高位。在整體市場(chǎng)需求強(qiáng)勁復(fù)蘇的同時(shí)，也需要看到，子市場(chǎng)在供需局面上并非表現(xiàn)一致。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)在旺盛的區(qū)位升級(jí)需求驅(qū)動(dòng)下，供需恢復(fù)均衡，部分子市場(chǎng)可租面積緊俏；而新興商務(wù)區(qū)則持續(xù)為租戶(hù)提供充裕的優(yōu)質(zhì)辦公空間，租戶(hù)需要在不同市場(chǎng)采取針對(duì)性的策略。"

　　北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)

　　租賃需求更趨多元，產(chǎn)業(yè)政策扶持見(jiàn)成效

　　2021年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，個(gè)別原計(jì)劃入市的項(xiàng)目均推遲到今年下半年入市。

　　本季度市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，整體凈吸納量錄得18.0萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%。租賃需求較上季度更為多元化，雖然科技、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)行業(yè)依舊是園區(qū)市場(chǎng)的主力需求，但生物醫(yī)藥、文體娛樂(lè)以及電子貿(mào)易類(lèi)租戶(hù)亦有表現(xiàn)。從各子市場(chǎng)活躍度看，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)表現(xiàn)突出，得益于區(qū)域?qū)Ω咝录夹g(shù)企業(yè)以及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的大力扶持，成為季內(nèi)去化面積最多的子市場(chǎng)；泛中關(guān)村區(qū)域各子市場(chǎng)依舊保持活躍態(tài)勢(shì)，北清路一帶也繼續(xù)承接頭部科技企業(yè)的擴(kuò)張需求；豐臺(tái)科技園子市場(chǎng)需求主要來(lái)源于中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而大興子市場(chǎng)則吸引了生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的辦公租賃需求。

　　整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至16.9%，全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.3%至每月每平方米161.2元。各子市場(chǎng)表現(xiàn)分化：石景山、順義、大興和經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)依舊面臨比較大的空置壓力，繼續(xù)下調(diào)租金；豐臺(tái)科技園和電子城子市場(chǎng)租金基本保持平穩(wěn)，而中關(guān)村軟件園、上地和北清路等子市場(chǎng)在目前有限的可租面積下租金出現(xiàn)小幅上調(diào)。

　　未來(lái)六個(gè)月，北清路、豐臺(tái)科技園、經(jīng)開(kāi)區(qū)和石景山等子市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)合計(jì)115.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，加大區(qū)域內(nèi)的去化壓力。后疫情時(shí)代對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)以及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將持續(xù)為商務(wù)園區(qū)需求創(chuàng)造紅利。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："北京以其生產(chǎn)和研發(fā)能力以及龐大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，成為亞太區(qū)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。商務(wù)園區(qū)是國(guó)內(nèi)外生命科學(xué)企業(yè)選址擴(kuò)張的首選，中關(guān)村生命科學(xué)園和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是兩大成熟的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，而大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地近年的發(fā)展也非常迅速。隨著政府持續(xù)引導(dǎo)并支持產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，生命科學(xué)將成為商務(wù)園區(qū)新增租賃需求的重要引擎。"

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　新開(kāi)零售物業(yè)帶動(dòng)新興商務(wù)區(qū)配套成熟傳統(tǒng)零售回暖，區(qū)域型購(gòu)物中心人氣領(lǐng)先出租率回升

　　2021年第二季度，分別位于新興商務(wù)區(qū)麗澤和通州的首創(chuàng)龍湖麗澤天街和北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園紛紛入市，共為市場(chǎng)新增17.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。入駐麗澤天街的品牌大多布局具有特殊產(chǎn)品線(xiàn)或場(chǎng)景概念的門(mén)店；北投愛(ài)琴海的區(qū)域首店占比則超過(guò)了50%，引入了大批年輕潮牌、萌寵、電玩以及設(shè)計(jì)集合店。

　　本季度整體新租需求繼續(xù)回暖，高流量的餐飲、新能源汽車(chē)展廳對(duì)購(gòu)物中心的需求持續(xù)釋放，兒童及親子業(yè)態(tài)包括教育培訓(xùn)、兒童娛樂(lè)及服務(wù)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。傳統(tǒng)零售拓店需求有明顯回暖，其中戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌繼續(xù)進(jìn)駐核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，Spyder、Outdoor都有錄得開(kāi)店，匡威在北京apm即將開(kāi)出全國(guó)首家品牌體驗(yàn)中心，李寧、FILA也在繼續(xù)布局；國(guó)內(nèi)潮流服飾品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季內(nèi)也有新店開(kāi)出。

　　區(qū)域型購(gòu)物中心客流和出租率迅速回升，帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至8.5%。其中位于清河區(qū)域的萬(wàn)象匯對(duì)品牌和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，注入年輕化的元素，達(dá)到滿(mǎn)租。隨著零售業(yè)態(tài)銷(xiāo)售表現(xiàn)的復(fù)蘇，整體購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比上漲0.1%至每天每平方米35.9元。

　　未來(lái)六個(gè)月將會(huì)有七個(gè)共計(jì)體量43.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心計(jì)劃開(kāi)業(yè)，且均分布在非集中商圈。隨著商場(chǎng)客流進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)租金會(huì)小幅回升。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示："本季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分別位于麗澤和通州兩大新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域近年交付的大量辦公項(xiàng)目，為購(gòu)物中心提供有利的消費(fèi)需求和商務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)景支撐。新項(xiàng)目滿(mǎn)足商務(wù)配套的同時(shí)，引入大批具有特色、潮流屬性的商戶(hù)，還為年輕人提供就近打卡和社交的場(chǎng)所，為新興區(qū)域發(fā)展注入活力。"

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

　　新增供應(yīng)帶動(dòng)凈吸納量躍升至近三年新高

　　2021年第二季度北京順義空港有兩個(gè)項(xiàng)目共8.8萬(wàn)平方米新增面積交付，皆為高性?xún)r(jià)比的多層倉(cāng)，入市即被大型租戶(hù)消化達(dá)到滿(mǎn)租。

　　新增項(xiàng)目入市帶來(lái)的可租面積帶動(dòng)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)132%，是自2018年第三季度以來(lái)首次超過(guò)10萬(wàn)平方米。電商和第三方物流的租賃需求持續(xù)火熱，分別占總新增租賃面積的34%和26%。

　　北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至1.0%，是2019年第一季度以來(lái)的最低水平，供不應(yīng)求局面持續(xù)。市場(chǎng)對(duì)于高標(biāo)庫(kù)需求持續(xù)增加，全市平均租金繼續(xù)穩(wěn)步攀升，同樣本比環(huán)比上漲2.0%至53.1元/平方米/月。

　　未來(lái)六個(gè)月預(yù)計(jì)仍有三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)21.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，將繼續(xù)緩解當(dāng)前市場(chǎng)的供求矛盾，"入市即滿(mǎn)租"的現(xiàn)象亦將持續(xù)發(fā)生。本季度北京倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)分別錄得位于大興機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和密云兩個(gè)新興區(qū)域的兩宗合計(jì)面積31.7萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)用地成交，買(mǎi)家均為終端用戶(hù)，有助于進(jìn)一步完善北京城市基本服務(wù)保障功能。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹指出："本季度長(zhǎng)時(shí)間沉寂的北京倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)重新活躍，以解決北京本市的城市配送為開(kāi)發(fā)目的。而天津和廊坊市場(chǎng)也有大體量新增供應(yīng)在本季度或下半年陸續(xù)投入使用，京津廊三地供給側(cè)的活躍將給予企業(yè)不同層次的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求布局更多選擇，有利于提升區(qū)域物流配送服務(wù)的整體效率和品質(zhì)。"

　　投資市場(chǎng)

　　零售物業(yè)投資意愿復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資和外資活躍

　　2021年第二季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共達(dá)成七筆大宗交易，交易總額達(dá)209.4億元，環(huán)比大致持平。有三宗40億元以上的超大體量交易，其中CBD錄得北京2019年以來(lái)單體金額最大的交易。

　　辦公物業(yè)占總交易額的54%，其中核心、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)均有成交，體現(xiàn)買(mǎi)家對(duì)整體辦公資產(chǎn)以及當(dāng)?shù)貐^(qū)位價(jià)值長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的信心。而零售物業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性進(jìn)一步釋放，占總交易額的19%。隨著疫情后國(guó)內(nèi)零售活動(dòng)的正常化，品牌拓店意向的改善，以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力的釋放，零售物業(yè)資產(chǎn)的投資吸引力逐漸恢復(fù)。

　　具有融資成本優(yōu)勢(shì)的大型國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資是本季度最活躍的買(mǎi)家之一，包括和諧健康保險(xiǎn)完成季內(nèi)最大單體交易，以及平安收購(gòu)含有北京來(lái)福士廣場(chǎng)的凱德資產(chǎn)包，兩項(xiàng)北京物業(yè)均有穩(wěn)定的租金收入。境外資本則是另一個(gè)積極的買(mǎi)家類(lèi)型，如博楓購(gòu)入含北京悅薈廣場(chǎng)的資產(chǎn)包。境外投資者在資產(chǎn)包交易的豐富經(jīng)驗(yàn)，以及北京物業(yè)在市場(chǎng)的號(hào)召力，都對(duì)所屬資產(chǎn)包的交易達(dá)成起到了明顯的推動(dòng)作用。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人 紀(jì)剛指出："租戶(hù)租金水平和租金增長(zhǎng)能力"為基礎(chǔ)的估價(jià)邏輯越來(lái)越受到買(mǎi)賣(mài)雙方的認(rèn)同，使得更多在此邏輯下估值合理的核心型或核心增益型可投物業(yè)釋放到市場(chǎng)。而隨著未來(lái)租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，投資者將獲得通過(guò)改善項(xiàng)目租賃表現(xiàn)而提升投資回報(bào)的更大空間。未來(lái)隨著市場(chǎng)資本運(yùn)作模式和交易架構(gòu)模式的多元化、靈活化，北京物業(yè)市場(chǎng)整體流動(dòng)性和交易額有望進(jìn)一步提升。"

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc