5月27日,“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行;顒影l(fā)布了最新的《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》,這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦的測評研究工作,已經(jīng)連續(xù)開展了14年,是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究;顒舆同步發(fā)布了《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報告》,該項研究由中國物業(yè)管理協(xié)會指導(dǎo),上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦。
根據(jù)《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示,10強上市房企整體沒有太大變化。其中,萬科繼續(xù)位列第一,碧桂園排名提升一位,位列第二,恒大、融創(chuàng)、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六,華潤置地、龍湖集團排名與上年一致,分別位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位,位列第九,首次躋身前十;新城控股位列第十位。
據(jù)了解,本次測評的研究對象為滬深上市房企105家,在港上市房企89家,以及海外上市房企1家,合計195家。與2020年相比,納入測評的上市公司總數(shù)凈減少7家。
從核心測評指標來看,2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長,但增速放緩。總資產(chǎn)均值為1577.89億元,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元;盈利能力方面,絕對指標凈利潤均值為32.17億元,同比有所增長,但相對指標凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑;償債能力有所提升,去杠桿效果顯現(xiàn),凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%;經(jīng)營效率穩(wěn)中有升,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平,存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。
此外,本次測評還發(fā)布了2021中國房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司分榜單。測評研究報告指出,2020年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境逐步收緊,行業(yè)整體規(guī)模增速已開始放緩,行業(yè)內(nèi)部分化明顯,房企在降本增效、提質(zhì)升級方面對供應(yīng)鏈企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的適配能力提出了更高要求。建筑產(chǎn)品的建造是一個集合土地、供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù),為客戶打造高品質(zhì)產(chǎn)品的過程,離不開高效的供應(yīng)鏈和優(yōu)秀供應(yīng)商的儲備。綜合實力強的供應(yīng)商與房企深化合作,為雙方實現(xiàn)互惠共贏奠定了堅實的基礎(chǔ)。
整體來看,上市房企總體呈現(xiàn)八大特點:
在資本市場表現(xiàn)上,企業(yè)估值持續(xù)下探。報告顯示,2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍,較滬深全市場平均市盈率低約60%;在港上市房企平均市盈率6.79倍,較港股全市場平均市盈率低約55%;市凈率方面,滬深上市房企平均市凈率同樣遠低于全市場水平,在港上市房企平均市凈率表現(xiàn)較好,高于港股全市場平均市凈率。
從估值水平看,自2018年以后,房企估值水平逐漸走低。報告認為,房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管限制政策過于頻繁,導(dǎo)致投資者對于未來現(xiàn)金流看法較為負面。同時,房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較高,周期波動性較大,導(dǎo)致貼現(xiàn)率較高。兩者疊加使得資本市場對于房地產(chǎn)板塊估值持續(xù)偏低。
運營規(guī)模上,整體規(guī)模增速放緩,標桿房企強者恒強。2020年,我國商品房銷售面積17.6億平方米,同比增長2.6%,商品房銷售金額達17.4萬億元,同比增長8.7%?傮w看來,在“房住不炒”的大背景下,行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲,但增速放緩已成當下主要趨勢。2020年,上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元,同比增長11.96%;凈資產(chǎn)均值為336.91億元,同比增長13.75%。
從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看,截至2020年末總資產(chǎn)超過千億的上市房企有59家,約占上市房企總量的30%,其中超過3000億的上市房企有27家,約占上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家,分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來看,10強上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過40%,50強累積百分比近80%,100強累積百分比超90%,集中度較上年略有上升。
在償債能力上,調(diào)控杠桿初見成效。2020年,在監(jiān)管要求下,房企開始積極降低杠桿水平,但各企業(yè)負債水平不盡相同,頭部房企信譽較好,積極推動銷售回款,風(fēng)險管控能力較強,部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢,前期拿地成本較高的影響,債務(wù)風(fēng)險有所積累,需要警惕資金鏈風(fēng)險。
根據(jù)報告,長期償債能力方面,2020年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為62.93%,與上年相比保持穩(wěn)定;凈負債率均值為95.07%,較上年下降5.75個百分點。在“三道紅線”的監(jiān)管壓力下,房企紛紛采取多種方式降杠桿,凈負債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對較大。短期償債能力方面,流動比率均值為1.65,速動比率均值為0.64,兩者與上年相比,均基本保持穩(wěn)定,F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30,較上年提升0.21個百分點,上市房企貨幣資金對短期債務(wù)的覆蓋情況有所改善,短期償債能力提升。
盈利能力方面,多數(shù)指標有所下滑。報告顯示,2020年上市房企營業(yè)利潤均值52.47億元,同比下降7.15%;凈利潤均值32.17億元,同比增長12.17%;凈資產(chǎn)收益率均值8.78%,同比下降7.60%;總資產(chǎn)報酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除凈利潤均值外,其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。
在成長能力上,上市房企業(yè)績增速整體放緩。2020年,上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長,除凈利潤外,增速均有所下滑。具體來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長1.84%,增速較上年大幅下降32.55個百分點;營業(yè)收入均值同比增長15.40%,增速較上年下降4.64個百分點;凈利潤均值同比增長12.17%,增速較上年上升0.05個百分點;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長13.75%,增速較上年下降8.22個百分點。
在經(jīng)營效率方面,運營效率穩(wěn)中有升,存貨規(guī)模增速下降。2020年上市房企經(jīng)營效率穩(wěn)中有升,存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中,存貨周轉(zhuǎn)率均值較2019年上升0.05,其余兩項指標與2019年基本持平。報告指出,在“三道紅線”和“兩集中”等強監(jiān)管環(huán)境下,上市房企存貨規(guī)模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%,增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少,2019年為49家。從存貨集中度情況看,10強上市房企總存貨占比約42%,30強房企占比約67%,50強房企占比約81%。
從社會責(zé)任方面來看,各大房企逐漸承擔(dān)起企業(yè)公民的責(zé)任。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時不忘反哺社會,尤其是頭部房企,對社會責(zé)任的關(guān)注愈加重視,在公益事業(yè)方面的投入日漸增多。2020年,各大房企更是以高度的社會責(zé)任感,在抗擊疫情的道路上表現(xiàn)出了應(yīng)有的擔(dān)當。此外,受疫情影響,國家先后出臺多項支持疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策,一方面為提供物資捐贈的企業(yè)降稅減費,另一方面對受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)階段性減免各種稅費。多方因素疊加之下,2020年上市房企整體納稅額下降。從納稅指標來看,2020年上市房企納稅額均值為21.55億元,同比下降約8%。
在創(chuàng)新能力上,產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一,受到房企越來越多的關(guān)注。2020年是我國經(jīng)濟數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期,數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率,多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長曲線的重要途徑。目前,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長,盡管目前上市房企發(fā)展重點仍為夯實開發(fā)主業(yè),但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運營、投資等領(lǐng)域。
測評研究報告指出,近年來,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期,以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長效機制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤空間受到進一步擠壓,市場競爭加劇,行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯,市場集中度逐漸上升,強者恒強格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過去,向管理要效益的時代已經(jīng)到來,房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級的步伐。同時,數(shù)字化、高科技的全面滲透,帶動行業(yè)持續(xù)變革,房地產(chǎn)行業(yè)正從開發(fā)業(yè)務(wù)一枝獨秀步入開發(fā)、服務(wù)雙驅(qū)動的時代。未來,房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟,各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。
附一、2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜及單項榜
附二:測評指標體系說明
中國房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面,采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標,采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等44個三級指標來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。
附三:機構(gòu)介紹
上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心
中國房地產(chǎn)測評中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評機構(gòu),依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力,以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量,本著“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的原則,展開深入翔實的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經(jīng)過多年不懈的努力,上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國房地產(chǎn)測評系統(tǒng)》,運用該系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計機構(gòu)等進行全面測評,每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)測評榜單和研究報告,以權(quán)威媒體為渠道向全社會發(fā)布測評成果,以此促進中國房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。