2021年第一季度西安寫字樓市場未錄得新入市項(xiàng)目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級寫字樓體量為近163萬。需求延續(xù)回暖態(tài)勢，甲級寫字樓凈吸納量約1.6萬平方米，為去年同期的近11倍。一方面大中型企業(yè)的租賃需求持續(xù)升溫；另一方面部分企業(yè)抓住租金調(diào)整窗口期升級、擴(kuò)租，由此新租和擴(kuò)租/升級的成交類型分別占比季內(nèi)辦公需求的42.7%、21.3%。相應(yīng)地，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降1個百分點(diǎn)至27.2%；平均賬面租金保持相對穩(wěn)定，環(huán)比微升0.2%至每月每平方米102.8元。
本季度整體甲級寫字樓市場一改往常第一季度的平靜，表現(xiàn)較為活躍。分需求行業(yè)來看，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)和金融業(yè)的占比繼續(xù)增長，分別占新增租賃需求的21%，17.4%，14.4%。2020年西安研發(fā)投入強(qiáng)度5.17%，技術(shù)市場合同成交額累計達(dá)到5,600億元，均位居全國副省級城市第一。硬科技在為西安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供硬支撐的同時亦推動TMT企業(yè)成為寫字樓核心需求來源。與此同時，隨著甲級寫字樓中在線教育類租戶的飽和，部分業(yè)主對于在線教育類勞動密集型企業(yè)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，加之租金預(yù)期的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致上年度對甲級寫字樓需求強(qiáng)勁的在線教育品牌轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園市場。
龍頭房企的升級擴(kuò)租需求推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)租賃需求在本季度有所增加。但隨著“三條紅線”政策出臺，房企的生存環(huán)境愈加艱難，未來擴(kuò)張及升級需求或?qū)⒎啪�。同時，疫情中面臨的經(jīng)營問題迫使中小型房企對其辦公場所進(jìn)行降級、縮租或整合，故來自房地產(chǎn)及建筑業(yè)的退租占比持續(xù)走高。此外，金融領(lǐng)域營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化推動新興金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)進(jìn)駐，推高金融行業(yè)新租占比。據(jù)《西安絲綢之路金融中心規(guī)劃》和《行動計劃》規(guī)劃，至2025年末，西安全市金融機(jī)構(gòu)將達(dá)到215家，未來或?qū)⒀苌噢k公需求。
值得注意的是，此前沉寂一段時間的第三方辦公需求重拾活躍度。隨著疫情后租戶對靈活辦公、智能樓宇需求的進(jìn)一步上升，聯(lián)合辦公又一次迎來擴(kuò)張的窗口期。部分入市時間較久的甲級寫字樓引入此類租戶以減輕空置壓力，同時豐富租賃產(chǎn)品及方式，以應(yīng)對客戶“多元化”的需求變革。本季度市場錄得境商旗下三方辦公FED在凱德廣場租下兩層打造靈活辦公空間；偉邦企業(yè)孵化器在保利中心租下較大面積打造企業(yè)孵化平臺。
展望2021年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場后續(xù)三個季度約有22.8萬平方米寫字樓新增入市。較低的供應(yīng)給市場時間去化空置面積。需求方面，科技等引擎行業(yè)仍將為甲級寫字樓需求的主要來源，但隨著部分成熟片區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的落成，或?qū)a(chǎn)生一定需求分流影響。
“西安第一季度新開工項(xiàng)目中近40%為創(chuàng)新驅(qū)動和先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，其中不乏奕斯偉硅產(chǎn)業(yè)基地及華為物聯(lián)網(wǎng)中心等龍頭企業(yè)項(xiàng)目。隨著新能源、通信、智能制造等重要科技領(lǐng)域的國內(nèi)外企業(yè)機(jī)構(gòu)的持續(xù)進(jìn)駐，頭部企業(yè)聚集效應(yīng)帶動西安科技創(chuàng)新氛圍愈發(fā)濃厚，未來有望衍生更多辦公需求�！�
2021年第一季度西安優(yōu)質(zhì)零售市場未錄得新開業(yè)項(xiàng)目。2020年西安披露零售額的51家零售項(xiàng)目中只有15家實(shí)現(xiàn)正增長，少于2019年20家，可以看出西安零售市場并未完全擺脫疫情帶來的影響。雖部分位于核心地段、由優(yōu)質(zhì)開發(fā)商運(yùn)營的項(xiàng)目，隨著零售商情緒的改善，在調(diào)場后仍能得到有效補(bǔ)位。但部分位于新興片區(qū)的項(xiàng)目在商務(wù)氛圍欠缺及品牌謹(jǐn)慎情緒的雙重影響下，在部分品牌租約到期后，出現(xiàn)了較大的空置面積。由此，本季度西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上升2.6個百分點(diǎn)至8.4%。受此影響，全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.1%。
餐飲、時尚及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)仍為主要需求來源。餐飲類業(yè)態(tài)在經(jīng)過上季度較大規(guī)模的退租換租后，本季度趨于平穩(wěn)，新租占比48.3%。其中不乏朝花里青胡椒魚，蘭香子等熱門餐飲品牌。此外，茶飲品牌仍繼續(xù)在商務(wù)氛圍濃厚的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目擴(kuò)店。時尚類業(yè)態(tài)中體育品牌新租需求較為突出。如斐樂，阿迪達(dá)斯，安德瑪?shù)绕放瞥诉x擇旅游人群為主的鐘樓商圈擴(kuò)店外，更傾向選擇如熙地港，大悅城等區(qū)域核心項(xiàng)目擴(kuò)店。體驗(yàn)類業(yè)態(tài)仍以娛樂類業(yè)態(tài)為主要需求來源，如密室逃脫，推理，角色扮演等提供沉浸式體驗(yàn)的娛樂業(yè)態(tài)持續(xù)進(jìn)駐到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中。
值得注意的是，隨著首店的不斷進(jìn)入，單一的商業(yè)項(xiàng)目已很難單以品牌擺脫同質(zhì)性，同商圈臨近項(xiàng)目間開始在業(yè)態(tài)及品牌搭配的錯位調(diào)整中尋求突破。城北商圈的熙地港引入斐樂，優(yōu)衣庫，特斯拉等流量品牌，同時臨近的大融城則持續(xù)在餐飲及化妝品品牌上發(fā)力。而自SKP進(jìn)駐鐘樓商圈后，隨著各大奢侈品牌完成換址，臨近的王府井百貨借機(jī)發(fā)力高端化妝品及潮流運(yùn)動品牌，在開拓新客群的同時實(shí)現(xiàn)錯位競爭。
與此同時，頭部百貨在加快品牌迭代升級的同時強(qiáng)化業(yè)態(tài)配比，打造極致“商品力”，加速突圍。隨著商業(yè)需求的不斷細(xì)分，賽格購物中心通過“辦改商”打造垂直商業(yè)體，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容。在增加餐飲業(yè)態(tài)占比的同時擴(kuò)充“年輕潮流”業(yè)態(tài)，開出多個品牌最新形象店及品牌首店。全方位滿足年輕客群的消費(fèi)需求，持續(xù)輸出高質(zhì)“商品力”。同期，SKP也將四層整體圍擋，計劃將微縮版的SKPs帶入西安，引入潮流品牌合作款及限量款并引入西安首家華聯(lián)RDV書店。同時通過引入更多高端餐飲首店，立足品牌資源，加強(qiáng)品牌迭代升級，打造極致“商品力”。
此外，賽高金花百貨也確定將于二季度關(guān)門整改，此為曲江金控收購金花百貨后的首個大動作。隨著曲江金控對于金花百貨整改的開始，未來西安幾家世紀(jì)金花百貨或?qū)㈥懤m(xù)進(jìn)行整改，為百貨整改帶來新思路，同時為百貨占比仍相對較高的西安零售市場注入“新基因”。
隨著根本矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費(fèi)市場再次進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。傳統(tǒng)購物中心的客群更多的轉(zhuǎn)變?yōu)橹挟a(chǎn)、家庭等，講究空間的品質(zhì)感、舒適度和便利性的人群。而年輕人則正在逐漸逃離購物中心，轉(zhuǎn)而關(guān)注如中柳巷，湘子廟街及體育館東路等鋪滿網(wǎng)紅店的老街老巷。未來，隨著環(huán)球港，萬象天地及太古里的開業(yè)，西安優(yōu)質(zhì)零售市場上的產(chǎn)品形態(tài)將更加多元化，滿足年輕人用場所表達(dá)身份和價值認(rèn)同需求的同時，為西安優(yōu)質(zhì)零售市場注入更多新鮮血液，釋放消費(fèi)潛力。
“據(jù)國家藥監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國作為全球第二大化妝品消費(fèi)市場和全球最貴的美妝市場，消費(fèi)者對美妝產(chǎn)品的需求持續(xù)上漲，國際大牌化妝品也成為眾多年輕消費(fèi)者接觸的首個‘奢侈品’。堅(jiān)挺的高奢、高化市場為商場帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流，高奢化妝品在市場的良好表現(xiàn)將加速品牌的布局。
同時，為適應(yīng)不斷快速變化的零售市場，除首店之外，目前不少品牌開出獨(dú)家形象店或者是體驗(yàn)店，通過差異化的店面給消費(fèi)者帶來新鮮感。不少本土品牌表現(xiàn)出強(qiáng)大的商業(yè)潛力，這些搶在新消費(fèi)潮流起跑線上的品牌，勢必會在快速的市場競爭中博得一席之地。”
投資市場
2021年第一季度西安市場未錄得大宗物業(yè)成交。寫字樓類項(xiàng)目仍是西安投資交易的重點(diǎn)，客戶關(guān)注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目，并且這一比例仍在持續(xù)上升。隨著辦公模式的升級及對樓宇要求的提升，部分金融機(jī)構(gòu)的舊址已逐漸無法匹配新的升級需求，由此，來自金融機(jī)構(gòu)的升級需求成為當(dāng)前投資市場的主力潛在需求。隨著“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式的興起，西安零售商業(yè)市場將更趨品牌化，專業(yè)化，刺激商業(yè)類項(xiàng)目的活躍度的提升，部分零售項(xiàng)目或?qū)⒃谡{(diào)整中迎來新的投資機(jī)會。
“西安市場過往和近期成交都可以看出，一直以來大型國企和政府相關(guān)投資、平臺公司市場活躍度較高；得益于政府招商引資和對外宣傳力度的不斷加大，帶來大面積辦公租賃需求，租金回報的看好；年輕消費(fèi)人口的增多，旅游市場的積極向上發(fā)展，也將助力商業(yè)發(fā)展；相信未來更多的機(jī)構(gòu)和資本會從關(guān)注轉(zhuǎn)為實(shí)際投資。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
