歷經蓬勃發(fā)展的黃金十年，得益于消費市場提質擴容、電子商務穩(wěn)步拓展等因素，中國物流地產在區(qū)域經濟一體化進程中已形成以大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的市場格局。

　　2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，“2035遠景目標綱要（草案）”中提到要健全現代物流體系——降低成本，提升智慧化、智能化水平，這也對物流業(yè)發(fā)展提出了更高要求。從投資市場角度看，物流地產占中國大宗物業(yè)投資的比重已從2019年的5%升至2020年的14%。在此背景下，仲量聯行于近日發(fā)布了《勇毅篤行，蓄勢而發(fā)：中國物流地產市場白皮書》，從發(fā)展動力、市場格局、投資賽道三個維度洞察中國物流地產市場，繼而展望未來趨勢。

　　發(fā)展動力：傳統(tǒng)驅動持續(xù)增長，新興驅動釋放新需求

　　中國物流地產在過去十年取得了巨大的發(fā)展，其需求的不斷釋放來自于多維因素的驅動：以社會消費、第三方物流、電子商務、傳統(tǒng)零售及制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)驅動因素是物流地產市場行穩(wěn)致遠的重要基石；另一方面，在社會消費升級與疫情催化之下，中國物流地產市場逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫(yī)療醫(yī)藥、社區(qū)團購等新興驅動要素。

市場格局：城市群造就核心物流樞紐，衛(wèi)星城承接外溢需求

　　伴隨區(qū)域經濟一體化，中國物流地產在發(fā)展過程中形成了以大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的基本市場格局。截至2020年，我國70%的非保稅高標庫存量資源集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。

　　北京、上海、深圳、廣州四城的物流地產租賃市場表現明顯優(yōu)于全國其它城市，平均日租金達到1.56元/平方米。而在核心物流樞紐供不應求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎設施逐步互通互聯等背景下，以昆山、太倉、東莞、佛山等為代表的衛(wèi)星城得以承接外溢需求進而迅速發(fā)展，成為區(qū)域物流市場發(fā)展的重要推動力。部分核心物流樞紐衛(wèi)星城市的租金表現甚至超過主要二線城市，租賃需求活力凸顯。

　　投資賽道：日益獲得長期資本青睞，已經開啟加速模式

　　一直以來，相較于其它商業(yè)地產類別，物流地產以其較高的投資回報率吸引著大量國家主權基金、養(yǎng)老基金以及保險資金等長期資本的青睞。去年至今，在多重因素的驅動下，資本市場對物流地產的關注達到新高度——在2020年全球單一資產類別基金募集中，物流地產是最受投資者青睞的資產類別，占比高達48%。回顧中國市場，物流地產占大宗物業(yè)投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。

　　仲量聯行大中華區(qū)評估咨詢服務部總監(jiān)劉嘉敏表示：“根據仲量聯行的統(tǒng)計數據顯示，在國際主要城市，物流地產的資本化率表現優(yōu)于辦公樓和無風險投資收益。在中國市場，除了以資產收購的形式進入物流地產，近幾年也有越來越多的投資者以合資項目或戰(zhàn)略合作形式布局物流地產；我們預計這一熱潮方興未艾�！�

　　未來趨勢：擴容升級彰顯格局變化，公募REITs帶來歷史性機遇

　　中國物流地產市場正在經歷擴容升級，以生鮮電商、社區(qū)團購為代表的新零售模式帶動著產品配送需求越來越多元化。從中轉站到消費者終端的“最后一公里”倉配需求的增長，或將使得“倉店一體化”成為物流地產發(fā)展趨勢之一，這也為部分實體零售行業(yè)提供發(fā)展新思路。

　　仲量聯行中國區(qū)評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平表示：“中國基礎設施公募REITs的推出，將為作為試點發(fā)行‘排頭兵’的物流地產開辟新藍海，尤其是在提供全新融資模式、盤活存量市場、錨定資產長期價值等多方面具有顯著意義。我們相信中國物流地產市場將迎來歷史性機遇，未來可期。”

　　來源：仲量聯行

編輯：wangdc