近日,第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告,回顧2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場的發(fā)展,探討未來的機(jī)遇及挑戰(zhàn),以專業(yè)視野透析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場。
寫字樓——租賃市場開年強(qiáng)勢反彈,凈吸納量創(chuàng)歷史一季度新高
2020年,廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣25,019.11億元。盡管受疫情沖擊,本年全市經(jīng)濟(jì)同比增速僅為2.7%,但“十三五”期間,全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速仍達(dá)6%!笆奈濉遍_局之年,全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好,三大支柱產(chǎn)業(yè)(電子、汽車及石化)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值同比增長54.2%、35個(gè)行業(yè)產(chǎn)值全面增長。
2021年第一季度,全市共兩個(gè)新項(xiàng)目交付入市,共為市場帶來18.5萬平方米的新增供應(yīng)。截至季末,廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場總存量上升至569.2萬平方米。
季內(nèi),租賃市場活躍度大幅提高,新興租賃需求持續(xù)增長。第一季度,全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米,創(chuàng)歷年開年最高值,較去年同期增長16.0萬平方米。截至季末,除天河北外,各子市場空置率皆呈下降趨勢,天河北受較大體量新項(xiàng)目入市影響空置率有所上升,全市空置率亦因此環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn),至9.0%。
受新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng),加之本地互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集效應(yīng),廣州漸受TMT頭部企業(yè)青睞。市場躍現(xiàn)源自該行業(yè)新增租賃需求,并于季內(nèi)錄得矚目大宗租賃成交。此外,源自金融、零售及貿(mào)易行業(yè)租賃需求保持活躍,除季內(nèi)錄得多宗成交外,市場亦有相當(dāng)規(guī)模租賃需求亟待釋放,租賃問詢、考察及交易洽談?dòng)葹榛钴S。
盡管租賃需求顯著回升,但鑒于今年后三季度市場將有大量新項(xiàng)目入市,業(yè)主仍期冀盡快鎖定優(yōu)質(zhì)租戶并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。因此,多數(shù)業(yè)主的以價(jià)換量租賃策略仍在延續(xù)。季末,全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%,平均租金錄得人民幣每平方米每月163.9元。
季內(nèi),寫字樓購置需求亦有增長,且以本地企業(yè)自用需求為主要增長點(diǎn)。第一季度,廣州寫字樓物業(yè)市場錄得保利魚珠港項(xiàng)目中一獨(dú)棟寫字樓整售交易成交,買家主要用以滿足其自用需求。
展望
2021年第二季度預(yù)計(jì)有一個(gè)項(xiàng)目入市,為市場帶來9萬平方米的新增供應(yīng),對整體市場的即時(shí)影響相對有限。然而,2021年下半年市場將有較大供應(yīng),對市場參與各方的心理影響不可小覷。
租賃市場預(yù)計(jì)將持續(xù)向好,源自金融、TMT行業(yè)的租賃需求增長韌性十足,助力市場去化。盡管第二季度仍將有新增供應(yīng)入市,但全市空置率預(yù)計(jì)僅小幅波動(dòng)。
盡管需求端發(fā)展向好,但鑒于下半年市場計(jì)劃入市的大量新增供應(yīng),多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主仍傾向優(yōu)先實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化,在租金談判博弈過程中利好租戶方,全市租金水平預(yù)計(jì)仍將適度下調(diào)。
零售——多數(shù)商圈空置率普降印證租賃需求復(fù)蘇,餐飲、新能源汽車品牌擴(kuò)店意愿尤為強(qiáng)烈
后疫情時(shí)代,本地消費(fèi)市場釋放巨大潛力。2021年前兩月,廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)1,769.69億元,同比增長33.8%,較疫情前同期(2019年前兩月)增長15.0%。
2021年第一季度,市場無新項(xiàng)目入市,廣州零售物業(yè)市場總存量維持在622.9萬平方米。
年初以來,零售品牌擴(kuò)張計(jì)劃基本恢復(fù),進(jìn)而帶動(dòng)租賃需求增長。除珠江新城外,大部分子市場空置率均有所下降,降幅介于0.5至3.1個(gè)百分點(diǎn)之間。珠江新城空置率則因部分項(xiàng)目進(jìn)行改造調(diào)整而上升。截至季末,全市空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn),同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn),至12.7%。
季內(nèi),餐飲業(yè)態(tài)租賃需求持續(xù)暢旺,眾品牌拓店步伐顯著提速。此外,新能源汽車品牌亦成為本季度租賃需求重要來源,其租賃問詢量顯著增加,同時(shí)市場亦錄得多宗租賃成交。
第一季度,天河路子市場標(biāo)桿項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定增長,但部分子市場中有項(xiàng)目業(yè)主則愿提供適當(dāng)租金優(yōu)惠,以吸引優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐,并盡快補(bǔ)足因疫情沖擊而產(chǎn)生的租戶流失空缺。在此影響下,全市租金指數(shù)仍環(huán)比微降0.2%,同比下降0.6%,首層平均租金為人民幣每平方米每月712.9元。
展望
2021年第二季度,全市將迎來兩個(gè)新項(xiàng)目入市,預(yù)計(jì)為市場帶來17.9萬平方米新增供應(yīng)。鑒于兩項(xiàng)目皆位于次核心商圈,其存量規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。
隨著新冠疫苗接種工作推進(jìn),疫情之于市場影響將漸入可控狀態(tài),零售商擴(kuò)張情緒預(yù)計(jì)持續(xù)恢復(fù),進(jìn)而帶動(dòng)租賃需求增長。全市空置率有望實(shí)現(xiàn)小幅下調(diào)。
鑒于天河路商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對客流吸引力不斷增強(qiáng)、項(xiàng)目銷售收入屢創(chuàng)新高,高端及奢侈品品牌進(jìn)駐意愿料將提高,這不僅利好該商圈品牌級(jí)次的提高,更有望助力提升廣州零售市場競爭力。
2021年第二季度,受次核心商圈新增供應(yīng)影響,預(yù)計(jì)全市平均租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅——樓市調(diào)控政策升級(jí),供應(yīng)與成交總量環(huán)比齊降
第一季度,因受春節(jié)假期等多重因素影響,廣州全市獲新批預(yù)售證項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)低于預(yù)期。同時(shí),因去年下半年全市供應(yīng)面積已達(dá)近兩年高位,因此截至2021年3月26日,廣州一手住宅市場供應(yīng)面積環(huán)比下降67.8%,僅為110.0萬平方米。
開年以來,政策調(diào)控持續(xù)升級(jí),銀行收緊房貸額度、房貸利率繼續(xù)上調(diào)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查貸款違規(guī)問題。受此影響,廣州一手住宅市場交易量有所下降。截至2021年3月15日,全市一手住宅成交面積環(huán)比下降38.9%,至189.5萬平方米。
受政策環(huán)境收緊影響,一季度廣州一手住宅市場價(jià)格基本維穩(wěn),全市成交均價(jià)僅環(huán)比微升0.6%至人民幣每平方米35,696元。
展望
購房融資預(yù)計(jì)持續(xù)收緊,監(jiān)管機(jī)構(gòu)對購房資金來源清查將更為嚴(yán)格,炒房行為將被有力打擊。
隨著預(yù)售審批逐漸恢復(fù)正常時(shí)效,預(yù)計(jì)第二季度市場推盤量將有所增加,供應(yīng)回升。需求方面,落戶本地的外來人口數(shù)量預(yù)計(jì)持續(xù)增長,住房剛需將繼續(xù)釋放。
在政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的管控下,全市住宅價(jià)格水平預(yù)計(jì)溫和上升。
來源:第一太平戴維斯
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