2020年給旅游和酒店行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和沖擊是前所未有的，也在很大程度上重新定義著人們未來的出行習慣，這也將對酒店投資者審視市場及投資策略的決策產生影響。

　　2020年全球酒店交易市場回顧

　　根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2021年全球酒店投資展望》研究報告，2020年全球酒店投資市場總投資額錄得260億美元，相比2019年下降了63%。其中接近半數(shù)的交易發(fā)生在第一季度，屬于疫情前已經開始的談判流程的延續(xù)，其它交易類型包括將酒店改造為其它用途、或賣家降價處置資產等。私募股權和機構投資者是去年市場上最活躍的買家，交易量占比整體市場的54%。受疫情對旅客出行習慣的影響，許多投資人的策略更加偏向于密集度較低的度假型酒店資產，這類型資產的占全球酒店交易額的21%，比2019年增長了一倍。

　　2020年亞太區(qū)酒店總成交額為58億美元，相較2019年下降59%，其中日本、中國和韓國的交易市場最為活躍。除了國際出行仍處于非常受限的狀態(tài)影響了投資者盡職調查工作的進展，銀行及借款方對酒店業(yè)主的寬容態(tài)度也協(xié)助業(yè)主度過難關，暫時不需降價出售。

　　探求復蘇機遇的中國酒店投資市場

　　2020年中國酒店投資市場總交易額約12億美元（折合人民幣80億元），是僅次于日本的第二大市場，占亞太區(qū)整體市場的21%，這一比例幾乎達到去年的兩倍，這也得益于中國國內疫情快速、有效的控制及國內旅游市場的逐步回暖。上海依舊是國內最活躍的投資目的地，成交額分別占整體市場的75%。

　　由于疫情的限制，許多酒店的入住率都受到了相當?shù)挠绊�，而長租公寓和服務式公寓則得益于長期住客的需求，成為住宿行業(yè)中較穩(wěn)定的資產類別。全球最大的資產管理機構之一黑石集團于第三季度收購上海香溢花城4號樓，將其改造為長租公寓。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店與旅游投資咨詢部副總裁陳玲瑋表示，我們觀察到，由于長租公寓能夠提供相對穩(wěn)定的回報和增長優(yōu)勢，近幾年中國一線城市酒店投資交易都集中于改造為長租公寓的投資機會。除此之外，有散售潛力的公寓項目也受到投資者的青睞，其中今年年初宣布的北京輝盛閣國際公寓、上海徐匯盛捷服務式公寓和上海新天地輝盛坊服務式公寓的交易都證明了這個趨勢。

　　另一方面，盡管國內企業(yè)正在繼續(xù)主導酒店交易市場，越來越多的外國基金也開始選擇與具有本地資源實力的集團合作，通過收購、翻新或改造提升酒店資產的價值，這樣的合作模式也有利于境外資本進一步參與中國市場資產的投資。例如全球私募股權投資巨頭Apollo與滬港聯(lián)合進行合資合作，于2020年在上海打浦橋收購了上海斯格威大酒店，并打算未來進行重新裝修。

　　展望2021年 扭轉乾坤的一年？

　　疫情后，酒店投資市場前景如何？基于這個各方都關注的問題，仲量聯(lián)行與來自亞太區(qū)的近100位酒店投資專業(yè)人士進行了問卷調查，調查結果主要呈現(xiàn)以下幾個趨勢：

　　盡管酒店行業(yè)在疫情影響下遭受到前所未有的打擊，投資人依然有興趣收購該類資產

　　根據(jù)仲量聯(lián)行調查顯示，約70%的受訪者表示還會繼續(xù)投資酒店行業(yè)，絕大部分為私募股權基金以及高凈值人士。基于此，我們預計2021年亞太區(qū)整體酒店資產交易額將達到70億美元，增幅約為20%。

　　從投資回報率的角度，投資者對資本化率的走勢意見不一，多數(shù)人預計會保持不變。

　　不良資產仍然是投資者的關注熱點

　　超過一半的受訪者表示只考慮收購不良酒店資產，尤其是在中國和東南亞市場。

　　在這方面我們也看到不少專投不良或機會型資產的基金的成立，其中包括：

　　香港亞洲最大的投資管理集團太盟投資（PAG）在去年4月宣布成立規(guī)模27.5億美元的房地產專項基金Secured Capital Real Estate Partners (SCREP) VII fund，專注不良債務及位于日本、中國、澳大利亞、韓國等市場包括酒店在內的房地產資產；

　　去年10月，香港私募股權Alta Capital Real Estate也宣布成立一支專注亞太區(qū)范圍內注重可持續(xù)、綠色健康酒店資產的專項基金，覆蓋日本、韓國、印度尼西亞、馬來西亞、泰國、越南、斯里蘭卡等多個主流出行目的地市場，計劃通過重新定位和翻新改造來更好地迎接后疫情時代出行的游客群體，從而提升酒店資產價值。

　　在國內，越來越多的不良酒店資產已被資產管理公司 (AMC) 接管，這些公司在處理不良貸款、土地性質和年限問題等方面經驗豐富，這也將助于推動2021年的交易活動。

　　買賣雙方對于價格的預期仍有較大差距

　　雖然大多數(shù)買家都在尋求高達20%至30%的價格優(yōu)惠，但絕大多數(shù)賣家只愿意最多把價格降低10%。這進一步說明了市場上買賣雙方在價格預期上的巨大差距：買家對于價格下跌的預期通常遠遠高于賣家愿意做出的讓步，這也給未來的交易市場一定的挑戰(zhàn)。

　　陳玲瑋補充道：目前全球市場依舊存有不確定性，但得益于中國國內疫情防控措施的有效得當，中國酒店行業(yè)所受到的沖擊也在逐步減弱。隨著國內旅游和商務出行市場的恢復，酒店行業(yè)也迎來進一步復蘇機遇，這將很大程度上增強業(yè)主及投資人對于未來市場的信心，推動酒店交易活動的回暖。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc