戴德梁行近期發(fā)布研究報告《2021年全球商業(yè)地產(chǎn)投資指南》。報告顯示，在經(jīng)歷了新冠疫情影響低迷的2020年之后，2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)投資總額（不包括開發(fā)用地）預計將回歸至1650億美元左右，約為2019年的90%。亞太區(qū)將引領全球經(jīng)濟復蘇，投資者信心增強，從而推動該地區(qū)投資活動反彈。此外，該地區(qū)2020年第四季度投資活動呈現(xiàn)強勁復蘇勢頭。

　　2020年新冠疫情席卷全球，房地產(chǎn)投資者大多數(shù)時間采取觀望態(tài)度，這導致了全球投資總額（不包括開發(fā)用地）同比下降近29%。作為首個受到疫情影響的地區(qū)，亞太區(qū)投資市場在2020年上半年受到?jīng)_擊，但到了2020年第四季度，在中國和韓國投資活動的引領下，該地區(qū)的投資勢頭有所回升。

　　戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場主管李志榮表示： "在國內(nèi)高科技和電商行業(yè)快速發(fā)展之下，越來越多的國際資本關注中國的物流、商務園區(qū)和數(shù)據(jù)中心市場。同時，得益于快速有效的疫情控制，中國寫字樓和零售物業(yè)市場在全球范圍內(nèi)均表現(xiàn)較佳。盡管近期供應量相對較高，但隨著國家基礎建設，就業(yè)增長和科技行業(yè)的不斷創(chuàng)新，我們十分看好中國市場的中長期發(fā)展。"

　　全球投資情況

　　與2020年一樣，全球經(jīng)濟、租賃市場和資本市場將繼續(xù)根據(jù)疫情形勢進行相應布局，這會導致投資市場不同驅(qū)動因素之間的高度同步性。對比之前的全球經(jīng)濟衰退，得益于穩(wěn)健的全球金融狀況，投資活動預計將引領全球房地產(chǎn)市場的反彈。

　　戴德梁行全球資本市場研究部主管David Bitner表示："過去一年全球資本市場受不確定性影響舉步維艱。2021年市場受到的抑制有望逐步減輕，基準利率降低，債券和股票的資本可用性增加，其他資產(chǎn)類別相關的估值吸引力上升，這些均意味著復蘇速度將大大高于此前的低迷期。"

　　在房地產(chǎn)投資類型方面，物流和租賃住宅資產(chǎn)成為疫情期間的"大贏家"，仍將是全球范圍內(nèi)有吸引力的投資選擇。寫字樓和零售跟隨工作、生活和購物模式的變化進行調(diào)整轉(zhuǎn)型，這兩個領域也將呈現(xiàn)投資機遇。

　　戴德梁行大中華區(qū)資本市場研究部主管、董事陳妍斐表示："投資者可關注內(nèi)地一線城市和省會、科技城市（例如杭州）的核心寫字樓物業(yè)，以及位于一線和衛(wèi)星城市的穩(wěn)定收益型物流資產(chǎn)。對于資產(chǎn)管理能力突出、市場經(jīng)驗豐富的投資者，可抓住因疫情而出現(xiàn)的核心零售資產(chǎn)機會，尤其是位于一線和省會城市的社區(qū)零售以及優(yōu)質(zhì)購物中心。就增值類投資而言，國際機構投資者可通過參與投資平臺或與當?shù)赝顿Y人合作參與城市更新或改建類項目，以獲得中長期回報。最后，機會型投資著可關注投放于市場上的一些不良資產(chǎn)機會，以及疫情后經(jīng)濟將呈現(xiàn)反彈的商務旅游中心地區(qū)，例如香港。"

　　亞太區(qū)及大中華區(qū)投資情況

　　整個亞太區(qū)的投資活動勢頭預計將不斷增強，但是復蘇速度因市場而異。

　　中國大陸和日本在2020年表現(xiàn)相對強勁，投資額下降相對較小。加之2020年第四季度的強勁表現(xiàn)，它們很可能率先恢復到新冠疫情前的水平。

　　2021年，中國大陸預計將以8.7%的實際GDP增長率位居全球20個主要經(jīng)濟體之首。這對商業(yè)地產(chǎn)投資市場來說是個好兆頭，可能會繼續(xù)吸引國際資本。

　　香港2020年下半年出現(xiàn)了類似的增長，預計2021年投資額將上升，但是與2015-2019年的平均210億美元相比，香港的投資規(guī)模可能保持低速增長。

　　韓國在2020年取得令人矚目的增長，發(fā)布了自2015年以來最高的年度投資額數(shù)據(jù)。預計該市場的強勁投資活動將持續(xù)，總投資規(guī)模將保持在2019年的水平左右，并有一定的上行潛力。印度在2020年也表現(xiàn)強勁，投資勢頭預計將持續(xù)下去，吸引越來越多國際投資者的關注。

　　新加坡和澳大利亞的投資額在2020年分別下降了73%和45%，2019年對新加坡來說是投資特別強勁的一年，這也導致2020年的下降規(guī)模。但是，這兩個市場2020年年底均再次呈現(xiàn)投資活動，預示2021年投資額到將進一步上升。

　　從物業(yè)類型來看，預計以下趨勢將持續(xù)：

　　隨著電子商務的持續(xù)繁榮和供應鏈的發(fā)展，物流仍將是投資重點。亞太區(qū)的物流和工業(yè)行業(yè)有著強勁的發(fā)展勢頭，這也得益于相對較低的成本基礎和不斷增長的勞動年齡人口。特別是中國大陸，它有望在未來五年見證電子商務收入的最高增長，從2020年的8630億美元增長到2025年的1.6萬億美元。

　　由于云連接的加速，數(shù)據(jù)中心繼續(xù)釋放巨大的增長潛力。由于技術平臺和網(wǎng)絡的快速發(fā)展，亞太市場作為數(shù)據(jù)中心目的地將繼續(xù)呈現(xiàn)很好的表現(xiàn)。

　　寫字樓仍將是深受歡迎的投資資產(chǎn)，尤其是黃金地段的寫字樓。隨著企業(yè)開始計算遠程辦公對辦公用房需求的影響，同時基于更長期的承諾，今年下半年寫字樓市場預計出現(xiàn)增長勢頭。鑒于疫情得到有效控制，2021年大中華區(qū)寫字樓租戶需求預計將繼續(xù)呈現(xiàn)引領態(tài)勢。

　　正如疫情以來大家所看到的，便利店/必需品零售以及當?shù)厥軞g迎的零售業(yè)將繼續(xù)保持彈性。體驗式零售受到疫情限制具有很大的挑戰(zhàn)性，特別是那些依賴國際旅行的零售商，因此該行業(yè)預計需要更長的時間才能恢復。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc