2020年，西安的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率維持在4.5%以上，前三季度GDP增速在全國(guó)居首位。在國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)的新發(fā)展時(shí)期，西安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整升級(jí)，科技互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、科技金融產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型跨越，令其成為了辦公樓需求的機(jī)會(huì)點(diǎn)。在零售物業(yè)端，零售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下沉，地鐵線聯(lián)動(dòng)交融，推動(dòng)多商圈共榮發(fā)展。在倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊，零售消費(fèi)及第三方物流逆勢(shì)擴(kuò)張，令西安高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)全年供需兩旺。
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2020年面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，西安市場(chǎng)在全球經(jīng)濟(jì)衰退和疫情反復(fù)的雙重影響下承壓前行，在此期間，城市良好的內(nèi)生韌性支撐了西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，西安正處于全力迎接十四屆全運(yùn)會(huì)并加快建設(shè)國(guó)家中心城市的重要時(shí)期，政府大力發(fā)展‘雙招雙引’工作，以硬科技為核心的上下游產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，我們對(duì)西安商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展充滿信心。仲量聯(lián)行也將充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)作用，以國(guó)際化的前瞻視野持續(xù)為本地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，助力城市商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在疫后格局下快速發(fā)展�！�
辦公樓市場(chǎng)
一、辦公樓供應(yīng)量處歷史低位，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)空置率回落。
2020年西安辦公樓供應(yīng)回落，全年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)總計(jì)40.8萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量處于自2013年以來(lái)的最低位。從區(qū)位上看，新增辦公樓仍聚集在高新和城北板塊，其中甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約21.2萬(wàn)平方米，永威時(shí)代中心、天一國(guó)際、竹園天寰、保利中心項(xiàng)目于年內(nèi)入市。但由于產(chǎn)品定位調(diào)整，高新北的邁科國(guó)際大廈和小寨賽格廣場(chǎng)均已清退了原有租戶，尚處于調(diào)整期，故錄得4.0萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓退市。截至2020年底，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量為654.6萬(wàn)平方米。
疫情強(qiáng)壓下，中國(guó)依然實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而西安作為典型的內(nèi)陸型城市，在雙循環(huán)的經(jīng)濟(jì)格局下，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與革新支撐起了辦公樓需求基本面。2020年，西安前三季度實(shí)現(xiàn)4.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，GDP增速在全國(guó)排名居首位。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)活動(dòng)的逐步恢復(fù)，西安辦公樓市場(chǎng)凈吸納量于二季度轉(zhuǎn)正。進(jìn)入三季度后，市場(chǎng)成交活躍度上升，截至2020年底，甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得12.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)至2019年同期的50.8%。受新增供應(yīng)影響，西安甲級(jí)辦公樓空置率在上半年最高達(dá)到37.0%，下半年主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)需求發(fā)力，至年末回落至36.1%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二、內(nèi)循環(huán)戰(zhàn)略格局下，中資企業(yè)企穩(wěn)辦公樓市場(chǎng)，新興企業(yè)填補(bǔ)小面積段需求。
伴隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，人工智能、5G技術(shù)、生物醫(yī)藥等高附加值的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，中資龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)生性將發(fā)揮作用。2020年西安甲級(jí)辦公樓租賃成交面積超500平方米的占比上升至27.0%，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。在1,000平方米以上的新租企業(yè)中，全國(guó)性的中資企業(yè)占比高達(dá)88.4%，成為疫后辦公樓市場(chǎng)需求恢復(fù)的主要支撐點(diǎn)。新興產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃以政策加碼的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主導(dǎo)，但隨著產(chǎn)業(yè)布局的深入，其前臺(tái)屬性的銷售部門、后臺(tái)客服中心、相關(guān)上下游企業(yè)將會(huì)向商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公樓轉(zhuǎn)移，從產(chǎn)業(yè)辦公到商業(yè)辦公需求的升級(jí)迭代或?qū)?lái)新的需求點(diǎn)。在2020年西安甲級(jí)辦公樓新成交的租賃面積中，以科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)需求占比高達(dá)33.4%，成為西安甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)的主要來(lái)源。
新成立的大批企業(yè)填補(bǔ)辦公樓市場(chǎng)小面積段需求。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，西安2017年至今的新增初創(chuàng)企業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)76.4%，居全國(guó)城市之首。2020年，西安新增市場(chǎng)主體36.7萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)12.0%。西安甲級(jí)辦公樓增量需求中，26.8%來(lái)自于新成立的初創(chuàng)企業(yè)，同比增長(zhǎng)18.8個(gè)百分點(diǎn)。
三、租金承壓下跌3.9%，增強(qiáng)租賃靈活性成去化手段。
由于經(jīng)濟(jì)基本面收緊與疫情沖擊的雙重影響，預(yù)期的辦公需求發(fā)生相應(yīng)變化�？傮w來(lái)看，上半年的辦公樓租賃市場(chǎng)壓力凸顯，雖然下半年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)緩慢回彈，但辦公樓市場(chǎng)需求仍未到達(dá)預(yù)期水準(zhǔn)。辦公需求的整體回落，致使業(yè)主方對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期穩(wěn)中有降。非核心區(qū)域的高空置率項(xiàng)目租金下調(diào)，增加租賃靈活性以換取去化，例如城北部分非核心區(qū)域項(xiàng)目推出了定制精裝交付的小面積戶型來(lái)降低有效租金。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，西安甲級(jí)辦公樓平均租金跌幅于上半年達(dá)到歷史峰值，下半年跌幅收窄，至年末報(bào)98.8元/平方米/月，同比下跌3.9%。
四、單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目顯承租優(yōu)勢(shì)，大面積段辦公需求提升。
此外，與市場(chǎng)數(shù)據(jù)下行相反的是，單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓承租優(yōu)勢(shì)凸顯，其空置率下降至27.3%，顯著低于分散業(yè)權(quán)辦公樓項(xiàng)目46.0%的空置率。對(duì)空置率較低的單一業(yè)權(quán)辦公樓而言，其可租賃面積通常分散在不同樓層，業(yè)主通過(guò)調(diào)整分散在各樓層的小面積租戶位置，以整合出整層空間來(lái)吸引大面積客戶。以南二環(huán)板塊為例，部分項(xiàng)目早期用小面積租戶填補(bǔ)較低樓層的空間，在租戶租約陸續(xù)到期的狀況下，業(yè)主方對(duì)續(xù)約租戶進(jìn)行樓層調(diào)整，以換取完整的大面積供應(yīng)，面向市場(chǎng)吸引大面積需求的客戶。高新區(qū)板塊同樣面臨單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大面積段緊俏的局面。
五、二級(jí)租賃市場(chǎng)調(diào)整應(yīng)對(duì)之策，小而精的社群辦公空間成為趨勢(shì)
第三方運(yùn)營(yíng)商的快速擴(kuò)張紅利期已然結(jié)束，但疫后小面積精裝房源用于短期過(guò)渡的市場(chǎng)需求，讓二級(jí)租賃市場(chǎng)有擴(kuò)張回彈之勢(shì)。市場(chǎng)于年內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)新的第三方運(yùn)營(yíng)商品牌進(jìn)入，同時(shí)，原有的運(yùn)營(yíng)商品牌開(kāi)始面臨轉(zhuǎn)租面積短缺的情況，該市場(chǎng)信號(hào)預(yù)示著第三方運(yùn)營(yíng)商的需求有望于2021年回彈。但其新增需求預(yù)計(jì)難以回到三年前的高速擴(kuò)張狀態(tài)，為了在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，第三方運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)角色有待突破單純的辦公空間供應(yīng)和運(yùn)營(yíng)，未來(lái)可以在社群生態(tài)方面尋求發(fā)展之機(jī)，并強(qiáng)化與業(yè)主方合作，實(shí)施管理輸出的輕資產(chǎn)模式。
未來(lái)展望
2021年，市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)放緩，預(yù)計(jì)僅有城北四海中心、高新卓越廣場(chǎng)等項(xiàng)目有入市可能，空置率預(yù)計(jì)將會(huì)短期回落。由于市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)判短期內(nèi)難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)租金整體承壓的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)于西安的預(yù)判與租金收益緊密掛鉤，而由于市場(chǎng)租金承壓導(dǎo)致的收益率走低，仍將影響投資機(jī)構(gòu)對(duì)于西安商業(yè)地產(chǎn)的投資預(yù)期，因此企業(yè)自用客戶將繼續(xù)支撐辦公樓大宗交易市場(chǎng)。
盡管2020年宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下滑，且2021年仍存在不確定性因素，但西安在探索產(chǎn)業(yè)升級(jí)并激發(fā)經(jīng)濟(jì)潛能方面持續(xù)發(fā)力，因此辦公樓市場(chǎng)在面臨經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。未來(lái)三年，西安市辦公樓的新增供應(yīng)量將顯著下降，在市政府加強(qiáng) “雙招雙引”經(jīng)濟(jì)工作且持續(xù)取得企業(yè)落戶成績(jī)的推動(dòng)下，西安辦公樓市場(chǎng)的存量競(jìng)爭(zhēng)將處于“增量去化”與“存量調(diào)整”的過(guò)渡階段，因此市場(chǎng)須積極面對(duì)在價(jià)格、服務(wù)、配套領(lǐng)域的存量與增量間的多維度競(jìng)爭(zhēng)。
零售物業(yè)市場(chǎng)
一、零售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下沉，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總體量排名全國(guó)第六
2020年，西安共錄入五個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，新增供應(yīng)約40.2萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總體量增至653萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第六。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)下沉，近郊商圈供應(yīng)量明顯增加，有效提振非核心商圈商業(yè)活力。高新子市場(chǎng)本季度新增供應(yīng)占比最高，其次為城東及西咸新區(qū)子市場(chǎng)。城北區(qū)域的零售商業(yè)總體量趕超鐘樓商圈，位列西安各大商圈體量排名第一。
受疫情影響，西安全年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)的凈吸納量?jī)H4.8萬(wàn)平方米。而傳統(tǒng)零售項(xiàng)目面對(duì)新型體驗(yàn)式購(gòu)物中心的興起以及線上電商的沖擊，承受更大的挑戰(zhàn)，加速邁入變革期。2020年零售物業(yè)市場(chǎng)整體承壓，需求端有所放緩，全市零售物業(yè)平均空置率升至8.7%，同比增長(zhǎng)4.0個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)物中心首層零售平均租金報(bào)385.5元/平方米/月，同比減少1.3%。
本季度，餐飲，時(shí)尚和娛樂(lè)仍為退租較多的三大業(yè)態(tài)。時(shí)尚業(yè)態(tài)中由于部分連鎖時(shí)尚服飾品牌緊縮實(shí)體店鋪份額，轉(zhuǎn)為線上銷售模式，從而出現(xiàn)新租少于退租的情況。
但隨著疫情影響逐步減弱，西安市政府及各區(qū)域大力發(fā)展新興消費(fèi)，開(kāi)展“云上購(gòu)物節(jié)”及各類消費(fèi)券等促銷活動(dòng)，以推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)快速回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月消費(fèi)品零售額為4143.76億元，同比下降5.7%，降幅較1-10月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)回升趨勢(shì)。
二、地鐵線聯(lián)動(dòng)交融，推動(dòng)構(gòu)建多商圈共榮的商業(yè)格局
隨著西安城市化進(jìn)程的持續(xù)加速，以及地鐵5、6、9號(hào)線路相繼開(kāi)通，人口逐漸外移，更多新興、時(shí)尚、高品質(zhì)的大型購(gòu)物中心選擇進(jìn)駐人口密集的非核心商圈，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)下沉，城北區(qū)域更是在今年超越鐘樓商圈，成為西安總供應(yīng)量最多的區(qū)域。除城北外，高新和曲江子市場(chǎng)也逐漸發(fā)展成熟，隨著地鐵5、6號(hào)線的開(kāi)通，為這兩個(gè)區(qū)域及沿線商業(yè)項(xiàng)目帶去了更多客流，加速了西南和東南區(qū)域間客群的流動(dòng)性。同時(shí)，城東區(qū)域由于年底龍湖香醍天街的開(kāi)業(yè)，填補(bǔ)了這一區(qū)域的商業(yè)空白。
三、兒童教育、新能源汽車、美妝&網(wǎng)紅打卡地助力打造全新體驗(yàn)式社群消費(fèi)場(chǎng)景
面對(duì)電商沖擊和疫情后客群消費(fèi)觀念的改變，商業(yè)項(xiàng)目不斷調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，為新一代消費(fèi)者提供個(gè)性化品牌、打造定制化服務(wù)，滿足消費(fèi)者日益升級(jí)的潮玩需求及新奇體驗(yàn)。
· 兒童教育業(yè)態(tài)更加多元化：由于線上教育培訓(xùn)的迅速擴(kuò)張，線下教育急需尋求變革，加之年輕父母對(duì)于兒童培訓(xùn)項(xiàng)目意識(shí)轉(zhuǎn)變，令兒童教育內(nèi)容不再局限于語(yǔ)言培訓(xùn)和文化課輔導(dǎo)，而更加注重藝術(shù)音樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、武術(shù)擊劍、馬術(shù)游泳等更加多元化的教育內(nèi)容。例如，龍湖香醍天街引入菲動(dòng)武道體能兒童體能訓(xùn)練館、凱德廣場(chǎng)新地城店引入播樂(lè)少兒播音主持機(jī)構(gòu)等。
· 新能源汽車品牌持續(xù)擴(kuò)張：陜西省政府為了促進(jìn)消費(fèi)回暖，鼓勵(lì)新能源汽車消費(fèi)，將新能源汽車購(gòu)置補(bǔ)貼和免征購(gòu)置稅政策延續(xù)至2022年底。新能源汽車需求旺盛，已經(jīng)成為購(gòu)物中心內(nèi)的標(biāo)配業(yè)態(tài)，無(wú)論是新開(kāi)的商場(chǎng)，還是已開(kāi)的項(xiàng)目，都可以看到新能源汽車品牌的入駐，品牌以50-300平方米的面積需求為主。例如，大悅城四季度引入了蔚來(lái)汽車和西安首家Polestar極星空間。
· 化妝品類呈現(xiàn)“剛性需求”：據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，化妝品類商品實(shí)現(xiàn)零售額104.39億元，增長(zhǎng)7.9%，較1-10月增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著化妝品類旺盛的需求，化妝品牌集合店也迅速擴(kuò)張，WowColour和The Colorist調(diào)色師都于今年進(jìn)入西安市場(chǎng)，而后迅速擴(kuò)張，目前已累計(jì)開(kāi)業(yè)超十家。這類美妝集合店在門店上追求沉浸式的深度體驗(yàn)，在服務(wù)上積極突圍購(gòu)物場(chǎng)景限制，聯(lián)動(dòng)線上與線下，打破傳統(tǒng)美妝店的局限。從商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，美妝集合店品類多，坪效高，既契合了當(dāng)下年輕消費(fèi)者對(duì)于美妝產(chǎn)品的需求，也可以幫助提升項(xiàng)目業(yè)績(jī)。
· 網(wǎng)紅茶飲打造社交需求，更多品牌進(jìn)入西安市場(chǎng)：網(wǎng)紅茶飲抓住了年輕消費(fèi)者們的社交剛需，在網(wǎng)絡(luò)媒體上宣傳品牌，打造自身品牌定位，強(qiáng)調(diào)網(wǎng)紅茶品的“打卡”行為刺激消費(fèi)需求。除樂(lè)樂(lè)茶受到疫情影響導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，在本季度關(guān)閉了一家門店外，其余茶飲品牌依舊勢(shì)頭強(qiáng)勁。例如，SEVENBUS今年6月進(jìn)入西安市場(chǎng)后連開(kāi)三家店，其中首店選在西安大悅城B1層，高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店和世紀(jì)金花高新店也在本季度正式開(kāi)業(yè)。ARtea也在今年7月正式入駐西安市場(chǎng)，首店選在大唐不夜城內(nèi)，緊接著第二家店也在龍湖香醍天街內(nèi)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。
未來(lái)展望
未來(lái)三年，西安零售物業(yè)市場(chǎng)仍將迎來(lái)大量新增供應(yīng)。伴隨城市化發(fā)展，商業(yè)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)下沉至高新，曲江及城北等新興區(qū)域。隨著優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)逐漸走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，未來(lái)核心商圈的老舊物業(yè)將進(jìn)入調(diào)整升級(jí)周期，以滿足西安打造國(guó)際化消費(fèi)城市的發(fā)展要求。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
一、零售消費(fèi)及第三方物流逆勢(shì)擴(kuò)張，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)全年供需兩旺
2020年，包括安博灃西物流園、普洛斯西安賀韶物流園、維龍秦漢物流園、深國(guó)際西安綜合物流港、瀚溥經(jīng)開(kāi)物流園、遠(yuǎn)洋秦漢物流園在內(nèi)的共計(jì)9個(gè)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目交付使用。全年新增供應(yīng)達(dá)62.4萬(wàn)平方米。
作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施之一，西安高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)依然保持供需兩旺的市場(chǎng)格局。雖然第一季度倉(cāng)儲(chǔ)需求受疫情影響，錄得短暫負(fù)值。但隨著生產(chǎn)生活秩序全面恢復(fù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求自第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，并在下半年大幅回暖。
需求方面，2020年，疫情下大批居民消費(fèi)需求轉(zhuǎn)移至線上。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，西安限額以上企業(yè)網(wǎng)上零售額同比增輻達(dá)到38%，增速較上年大幅擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)，活躍的線上商貿(mào)流通帶動(dòng)了下游快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。年內(nèi)，快遞快運(yùn)、電商（傳統(tǒng)電商和社區(qū)電商）、零售業(yè)成為2020年倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)最大的需求客戶，全年凈吸納量達(dá)到57.1萬(wàn)平方米。市場(chǎng)整體空置率第四季度末在錄得13.6%。
雖然市場(chǎng)需求保持活躍，但持續(xù)的集中供應(yīng)依然對(duì)高標(biāo)庫(kù)存量市場(chǎng)造成較大租賃壓力，壓低業(yè)主租金預(yù)期。至2020年第四季度，西安倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)平均凈有效租金報(bào)24.4元每平方米每月，同比小幅下滑1.7%。
未來(lái)展望
仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“過(guò)去三年，西安倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)一直持續(xù)供需兩旺的市場(chǎng)格局，這一方面是由于，西安作為西北地區(qū)最大的物流樞紐節(jié)點(diǎn)城市，源源不斷地吸納了大量業(yè)務(wù)覆蓋西北地區(qū)的商貿(mào)物流企業(yè)，在此設(shè)立區(qū)域分撥中心；另一方面，在城市更新，老城區(qū)改造推動(dòng)下，租戶倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)升級(jí)需求保持活躍，高標(biāo)庫(kù)需求得以穩(wěn)步提升。我們預(yù)計(jì)這兩大基本面在未來(lái)短期內(nèi)難以動(dòng)搖。同時(shí)自2021年起，隨著新增供應(yīng)逐年回落，業(yè)主將在租金上擁有更大話語(yǔ)權(quán)�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
